G 穗珠江：公司2007和2008年业绩将有大幅提升
07/11/2006 14:39:52 作者:花长劲 来源: 广发证券 出处:
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公司现有土地储备
公司目前土地储备集中于广州和长沙。广州地区为珠江新城项目和珠江广场项目，长沙为珠江花城项目。目前珠江广场项目和珠江花城项目已经开工，珠江新城项目预计明年开工。
宏观调控对公司的影响
总体来看，宏观调控对公司影响不大。珠江广场项目没有任何政策风险，珠江新城项目存在一定的风险，只有长沙市的珠江花城项目面临的风险稍大。这些项目面临的风险主要取决于当地政府根据九部委意见所制定的细则情况。
公司未来增发计划
公司拟非公开增发5000万股，预计增发价在4元-4.50元左右，其中对控股股东珠江实业集团定向增发2000万股，控股股东用其持有土地的部分权益作为支付手段。
业绩预测
根据公司项目施工竣工情况，2007年和2008年公司业绩将大幅提升，我们预计2006年和2007年公司业绩达到3516万元和7183万元，折合每股收益分别为0.19元和0.38元，粗略估计2008年公司每股收益达到0.81元。
公司现有地产项目情况
公司目前土地储备集中在广州和长沙两地。
在广州，公司主要项目为珠江新城项目和珠江广场项目（赤岗项目）。2006年年初，公司成功取得拖累公司长达数年、总共涉及金额超过数亿元的7个连环诉讼的和解，成功摆脱可能被法院强制执行的约6600万元的连环债权债务纠纷；同时还独家获得广州城市核心区珠江新城L3-1、L3-2两地块的土地使用权；同时公司还摆脱了其他一些较小的法律纠纷。
珠江新城项目位于广州市未来CBD----珠江新城区域，该项目占地面积2万多平方米，预计建筑面积9万余平方米，加上本次和解中公司补偿对方的650万元，公司取得这两地块一共支付19150万元，楼面地价约为2120元。作为广州的CBD，珠江新城区域目前平均房价已超过1万元/平方米。
粗略估计该项目将给公司带来4个亿的税前利润。该项目预计明年开工。
除珠江新城外，公司还在广州市广州大桥南地段开发公寓住宅珠江广场，该项目占地面积7800平方米，总建筑面积约56000平方米，该项目为公司在市场拿地的第一个项目，因此拿地成本稍高，楼面地价在3500元/平方米左右。该项目已于6月开工，预计明年年中开盘销售，均价预计在7000-8000元/平方米，预计该项目毛利率在20%左右。
除上述两块土地储备外，公司在广州市还有一些零星土地储备。公司的S2号地块位于解放路与东风路处，定位于商住楼；JY8号地块位于农讲所地段，开发以商铺为主，这两块地获取成本都比较低。公司在广州的土地储备均属于热点地区，升值前景巨大。由于尚存一些法律纠纷，这两块地的开发存在着很大不确定性。公司前期开发的楼盘尚有部分余盘，其中主要为金盛大厦尚余2000多万元价值的商品房。
在长沙，公司目前纳入开发计划的为390亩的珠江花城项目，目前建筑面积12万平方米的项目一期已经开工，目前正处于内部认购中，预计不久将公开发售，均价预计2800元/平方米（毛坯房）、3400元/平方米（装修房）；建筑面积15-18万平方米的项目二期正在筹备中，预计明年开始预售，项目三期预计2007年底预售。珠江花城为公司在长沙的第一个开发项目，从项目一期的购买意向来看，公司没有经历太大的异地开发困难。
除当前的390亩土地用于开发外，公司还享有相邻地块520亩土地的优先购买权，根据目前项目开发情况，公司拟取得这块土地的使用权，该土地的购入成本将在之前土地40万元/亩价格的基础上略有上浮。
除房地产开发业务外，公司还经营物业管理，公司名下的5.7万平方米的商铺、停车场等账面价值偏低，目前重估价值在5.7亿元左右。物业经营每年给公司带来1600-2000万元的收入。
宏观调控对公司的影响
根据我们对公司项目的了解，当前的宏观调控政策对公司的影响不是很大，其对长沙项目可能有一定影响。
珠江广场项目为公寓住宅项目，其均为小户型设计，在政策发挥作用的6月开工说明了该项目符合当前政策的条件。珠江新城项目分为两块地，其中一块作为普通住宅用地，一块作为公寓住宅用地，公寓住宅占总项目的60%左右。如果广州市执行商品住房开发项目中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上的政策，那么珠江新城项目面临着一定风险，但由于该项目小户型假设已占相当大的比重，因此影响不是很大。长沙项目由于二期尚未开工，因此新政策对二期及以后的开发均产生效力，根据我们对长沙项目一期的了解，该项目户型建筑面积从80-220平方米不等，其中大于90平方米的户型占较大比重，因此如果面临着较严厉的细则，该项目风险较大。
公司未来增发计划
据我们了解，公司拟非公开增发5000万股，预计增发价在4元-4.50元左右，其中对控股股东珠江实业集团定向增发2000万股，控股股东用其在海南的土地部分权益作为支付手段。据了解，珠江实业集团在海南省拥有土地约600亩，价值约2亿元。通过此举，控股股东增加了持股比例，上市公司获得了土地储备和现金。该计划尚需较长时间。
业绩预测
根据公司项目施工竣工情况，2007年和2008年公司业绩将大幅提升，我们预计2006年和2007年公司业绩达到3516万元和7183万元，折合每股收益分别为0.19元和0.38元，由于2008年公司珠江新城项目可实现部分销售，预计2008年公司每股收益可达到0.81元。
07/11/2006 14:39:52 作者:花长劲 来源: 广发证券 出处:
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公司现有土地储备
公司目前土地储备集中于广州和长沙。广州地区为珠江新城项目和珠江广场项目，长沙为珠江花城项目。目前珠江广场项目和珠江花城项目已经开工，珠江新城项目预计明年开工。
宏观调控对公司的影响
总体来看，宏观调控对公司影响不大。珠江广场项目没有任何政策风险，珠江新城项目存在一定的风险，只有长沙市的珠江花城项目面临的风险稍大。这些项目面临的风险主要取决于当地政府根据九部委意见所制定的细则情况。
公司未来增发计划
公司拟非公开增发5000万股，预计增发价在4元-4.50元左右，其中对控股股东珠江实业集团定向增发2000万股，控股股东用其持有土地的部分权益作为支付手段。
业绩预测
根据公司项目施工竣工情况，2007年和2008年公司业绩将大幅提升，我们预计2006年和2007年公司业绩达到3516万元和7183万元，折合每股收益分别为0.19元和0.38元，粗略估计2008年公司每股收益达到0.81元。
公司现有地产项目情况
公司目前土地储备集中在广州和长沙两地。
在广州，公司主要项目为珠江新城项目和珠江广场项目（赤岗项目）。2006年年初，公司成功取得拖累公司长达数年、总共涉及金额超过数亿元的7个连环诉讼的和解，成功摆脱可能被法院强制执行的约6600万元的连环债权债务纠纷；同时还独家获得广州城市核心区珠江新城L3-1、L3-2两地块的土地使用权；同时公司还摆脱了其他一些较小的法律纠纷。
珠江新城项目位于广州市未来CBD----珠江新城区域，该项目占地面积2万多平方米，预计建筑面积9万余平方米，加上本次和解中公司补偿对方的650万元，公司取得这两地块一共支付19150万元，楼面地价约为2120元。作为广州的CBD，珠江新城区域目前平均房价已超过1万元/平方米。
粗略估计该项目将给公司带来4个亿的税前利润。该项目预计明年开工。
除珠江新城外，公司还在广州市广州大桥南地段开发公寓住宅珠江广场，该项目占地面积7800平方米，总建筑面积约56000平方米，该项目为公司在市场拿地的第一个项目，因此拿地成本稍高，楼面地价在3500元/平方米左右。该项目已于6月开工，预计明年年中开盘销售，均价预计在7000-8000元/平方米，预计该项目毛利率在20%左右。
除上述两块土地储备外，公司在广州市还有一些零星土地储备。公司的S2号地块位于解放路与东风路处，定位于商住楼；JY8号地块位于农讲所地段，开发以商铺为主，这两块地获取成本都比较低。公司在广州的土地储备均属于热点地区，升值前景巨大。由于尚存一些法律纠纷，这两块地的开发存在着很大不确定性。公司前期开发的楼盘尚有部分余盘，其中主要为金盛大厦尚余2000多万元价值的商品房。
在长沙，公司目前纳入开发计划的为390亩的珠江花城项目，目前建筑面积12万平方米的项目一期已经开工，目前正处于内部认购中，预计不久将公开发售，均价预计2800元/平方米（毛坯房）、3400元/平方米（装修房）；建筑面积15-18万平方米的项目二期正在筹备中，预计明年开始预售，项目三期预计2007年底预售。珠江花城为公司在长沙的第一个开发项目，从项目一期的购买意向来看，公司没有经历太大的异地开发困难。
除当前的390亩土地用于开发外，公司还享有相邻地块520亩土地的优先购买权，根据目前项目开发情况，公司拟取得这块土地的使用权，该土地的购入成本将在之前土地40万元/亩价格的基础上略有上浮。
除房地产开发业务外，公司还经营物业管理，公司名下的5.7万平方米的商铺、停车场等账面价值偏低，目前重估价值在5.7亿元左右。物业经营每年给公司带来1600-2000万元的收入。
宏观调控对公司的影响
根据我们对公司项目的了解，当前的宏观调控政策对公司的影响不是很大，其对长沙项目可能有一定影响。
珠江广场项目为公寓住宅项目，其均为小户型设计，在政策发挥作用的6月开工说明了该项目符合当前政策的条件。珠江新城项目分为两块地，其中一块作为普通住宅用地，一块作为公寓住宅用地，公寓住宅占总项目的60%左右。如果广州市执行商品住房开发项目中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上的政策，那么珠江新城项目面临着一定风险，但由于该项目小户型假设已占相当大的比重，因此影响不是很大。长沙项目由于二期尚未开工，因此新政策对二期及以后的开发均产生效力，根据我们对长沙项目一期的了解，该项目户型建筑面积从80-220平方米不等，其中大于90平方米的户型占较大比重，因此如果面临着较严厉的细则，该项目风险较大。
公司未来增发计划
据我们了解，公司拟非公开增发5000万股，预计增发价在4元-4.50元左右，其中对控股股东珠江实业集团定向增发2000万股，控股股东用其在海南的土地部分权益作为支付手段。据了解，珠江实业集团在海南省拥有土地约600亩，价值约2亿元。通过此举，控股股东增加了持股比例，上市公司获得了土地储备和现金。该计划尚需较长时间。
业绩预测
根据公司项目施工竣工情况，2007年和2008年公司业绩将大幅提升，我们预计2006年和2007年公司业绩达到3516万元和7183万元，折合每股收益分别为0.19元和0.38元，由于2008年公司珠江新城项目可实现部分销售，预计2008年公司每股收益可达到0.81元。
