我于2006年9月购房屋卖方的集资房一套，双方签订了房屋买卖协议。在2011年3月集资房的房产证才办下来，我联系卖方拿房产证想办理过户手续，但卖方却几次推诿不给房产证，表明房屋不愿意卖了，请问各位大师我如果强要房屋或退还房屋应该怎么维护自己的权益？