上海再度出台政策加码楼市调控。
7月26日，上海市房管局在其网站公布被业内称为“沪四条”的《关于加强本市商品住房销售行为监管 严格执行住房限售政策等有关问题的通知》(下称《通知》)。
《通知》称，“各区县房管部门要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案”。这一表述被部分业内人士解读为沪版“限价令”。
根据《通知》，“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定，补缴的不予认可”。此条是对前期限购政策的“补漏”之举。
同时，上海市房管局网站同日公布的一则新闻稿提到，“针对目前纳税证明中无申报纳税日期问题，正会同相关职能部门抓紧制定配套的个人所得税证明文件。”
业内人士认为，“沪四条”并无新意，主要是重申“旧政”，并进行“查缺补漏”。这次政策出台对上海房地产市场产生的“威慑作用”要大于“实际操作”。同时，政府力图深度干预市场行为的做法也备受质疑。
“威慑大于实效”
业内认为，上海“沪四条”是对7月12日国务院会议精神的回应。7月12日，国务院常务会议，认为当前房地产调控正处于关键时期，将继续加强房地产市场的调控工作。同时，一线城市房价持续上涨也是此番调控的指向的矛头。
国家统计局的数据显示，6月份上海新建住宅销售价格指数依然微涨，同比上涨2.2%，环比上升0.1%。来自爱房网的数据显示，截止到7月20日，上海市一手住宅成交套数约为11200套，环比增长4.3%，周成交量走势呈逐周递增趋势，回升势头比较稳健。
“政策的出台表明了政府对于现阶段的情况并不满意。”同济大学土地资源信息研究中心主任施建刚也发表了类似的观点，他认为，对调控政策的重申会对市场产生影响，政府“指导定价”将房价上升的通道堵死，对刚性需求置业者来说“是好消息”。
“威慑意义大于实际效果。”华丽家族股份有限公司营销总监方勇告诉本报记者，上海“沪四条”并无新意。他认为，进入下半年，市场出现回暖迹象。对“旧政”的“查缺补漏”主要是表明政府对房地产调控的决心，是释放政策继续从紧的信号。
方勇认为“沪四条”的出台将会再次使得市场预期走低。他表示，上半年销售惨淡，开发商为了在下半年增加销售近期已经开始“舆论造势”，但是调控从紧的信号则会改变初露端倪的回暖趋势，这无疑增加了开发商的销售压力。
知名经济学家叶檀(博客)则直言，此次“沪四条”的出台意在收紧开发商资金链，加快房企洗牌。她认为，在销售回款艰难的情况下，对预售环节的监管从严，将使得开发商资金链进一步吃紧。
“开发商为了回笼资金，弥补上半年销售不好，不排除下半年可能会降价销售。”上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿对本报记者表示。
上海“限价令”雏形
此次“沪四条”重申“一房一价”政策，并延伸提出了政府“指导定价”，这被业界看做是上海“限价令”的雏形。
施宏睿认为，提出“指导定价”，表明政府还是想更多参与新房定价环节。他认为，不排除政府会直接参与定价。以后开发商上报的价格，政府有可能会引入第三方评估机构评估后给予最后价格核准。他甚至认为，也许，未来政府会规定开发商的利润率。
“同区域内的楼盘在成本控制上差别也很大。”上海宝华企业集团有限公司营销总经理杨健认为，政府指导定价有“一刀切”的倾向，他认为，即使在同一个区域的项目，也有品牌之分，建筑用材、理念不同，景观投入不同等等方面的成本差异。只按照地理位置定价是不科学的。
杨健也提出，业内的传言是政府有意引入第三方评估机构评估参考楼盘定价。但是，他认为引入第三方从程序制定、成本控制等方面来说都“很麻烦”。当前，政府只是在试探市场反应，最终能否成行尚不能断定。
不仅仅是“指导定价”受到质疑。此次公告备受关注的“个税补缴不予认可”限购政策“补漏”措施，也被认为可能误伤刚性需求人群。
华东师范大学房地产研究中心主任华伟指出，政府打击投资炒房的指向明显，但是上海外地户籍居民的情况很多，加之户籍改革正在进行中，个税、社保等等缴纳也正在逐步列入规范，因此肯定存在一部分“新上海人”需要购买自住房，从而补缴个税，被此条款“误伤”。
他同时表示，政府目前对房地产市场的调控措施已经很多，过多政策性干预会削弱市场的自我调节能力。房地产市场患上“政策依赖症”将导致，房价表面上趋向合理，但实际上并未能真反映出真实的市场供需关系。尤其目前，刚性需求已经有相当一部分被压抑，这种“价格假象”很可能会在未来一定时期使得刚性需求爆发，从而将房价推向一个新高度。
7月26日，上海市房管局在其网站公布被业内称为“沪四条”的《关于加强本市商品住房销售行为监管 严格执行住房限售政策等有关问题的通知》(下称《通知》)。
《通知》称，“各区县房管部门要指导房地产开发企业参照本区域同质楼盘实际成交价格、委托房地产估价机构评估等方式合理定价。对于定价过高的，可以采取约谈、劝诫等方式加强指导和审核，也可以联合价格主管等部门进行会审。对于商品住房销售方案不符合规定和本通知要求的，不予受理销售方案备案”。这一表述被部分业内人士解读为沪版“限价令”。
根据《通知》，“非本市户籍居民家庭持《个人所得税完税凭证》购房的，个人所得税的申报日期须符合‘自购房之日起算的前2年内累计缴纳满12个月’的规定，补缴的不予认可”。此条是对前期限购政策的“补漏”之举。
同时，上海市房管局网站同日公布的一则新闻稿提到，“针对目前纳税证明中无申报纳税日期问题，正会同相关职能部门抓紧制定配套的个人所得税证明文件。”
业内人士认为，“沪四条”并无新意，主要是重申“旧政”，并进行“查缺补漏”。这次政策出台对上海房地产市场产生的“威慑作用”要大于“实际操作”。同时，政府力图深度干预市场行为的做法也备受质疑。
“威慑大于实效”
业内认为，上海“沪四条”是对7月12日国务院会议精神的回应。7月12日，国务院常务会议，认为当前房地产调控正处于关键时期，将继续加强房地产市场的调控工作。同时，一线城市房价持续上涨也是此番调控的指向的矛头。
国家统计局的数据显示，6月份上海新建住宅销售价格指数依然微涨，同比上涨2.2%，环比上升0.1%。来自爱房网的数据显示，截止到7月20日，上海市一手住宅成交套数约为11200套，环比增长4.3%，周成交量走势呈逐周递增趋势，回升势头比较稳健。
“政策的出台表明了政府对于现阶段的情况并不满意。”同济大学土地资源信息研究中心主任施建刚也发表了类似的观点，他认为，对调控政策的重申会对市场产生影响，政府“指导定价”将房价上升的通道堵死，对刚性需求置业者来说“是好消息”。
“威慑意义大于实际效果。”华丽家族股份有限公司营销总监方勇告诉本报记者，上海“沪四条”并无新意。他认为，进入下半年，市场出现回暖迹象。对“旧政”的“查缺补漏”主要是表明政府对房地产调控的决心，是释放政策继续从紧的信号。
方勇认为“沪四条”的出台将会再次使得市场预期走低。他表示，上半年销售惨淡，开发商为了在下半年增加销售近期已经开始“舆论造势”，但是调控从紧的信号则会改变初露端倪的回暖趋势，这无疑增加了开发商的销售压力。
知名经济学家叶檀(博客)则直言，此次“沪四条”的出台意在收紧开发商资金链，加快房企洗牌。她认为，在销售回款艰难的情况下，对预售环节的监管从严，将使得开发商资金链进一步吃紧。
“开发商为了回笼资金，弥补上半年销售不好，不排除下半年可能会降价销售。”上海汉宇房地产顾问有限公司董事总经理施宏睿对本报记者表示。
上海“限价令”雏形
此次“沪四条”重申“一房一价”政策，并延伸提出了政府“指导定价”，这被业界看做是上海“限价令”的雏形。
施宏睿认为，提出“指导定价”，表明政府还是想更多参与新房定价环节。他认为，不排除政府会直接参与定价。以后开发商上报的价格，政府有可能会引入第三方评估机构评估后给予最后价格核准。他甚至认为，也许，未来政府会规定开发商的利润率。
“同区域内的楼盘在成本控制上差别也很大。”上海宝华企业集团有限公司营销总经理杨健认为，政府指导定价有“一刀切”的倾向，他认为，即使在同一个区域的项目，也有品牌之分，建筑用材、理念不同，景观投入不同等等方面的成本差异。只按照地理位置定价是不科学的。
杨健也提出，业内的传言是政府有意引入第三方评估机构评估参考楼盘定价。但是，他认为引入第三方从程序制定、成本控制等方面来说都“很麻烦”。当前，政府只是在试探市场反应，最终能否成行尚不能断定。
不仅仅是“指导定价”受到质疑。此次公告备受关注的“个税补缴不予认可”限购政策“补漏”措施，也被认为可能误伤刚性需求人群。
华东师范大学房地产研究中心主任华伟指出，政府打击投资炒房的指向明显，但是上海外地户籍居民的情况很多，加之户籍改革正在进行中，个税、社保等等缴纳也正在逐步列入规范，因此肯定存在一部分“新上海人”需要购买自住房，从而补缴个税，被此条款“误伤”。
他同时表示，政府目前对房地产市场的调控措施已经很多，过多政策性干预会削弱市场的自我调节能力。房地产市场患上“政策依赖症”将导致，房价表面上趋向合理，但实际上并未能真反映出真实的市场供需关系。尤其目前，刚性需求已经有相当一部分被压抑，这种“价格假象”很可能会在未来一定时期使得刚性需求爆发，从而将房价推向一个新高度。
