10月底，江苏太仓、上海多个楼盘出现楼价下跌，业主打砸售楼处的恶性事件。楼盘销售惨淡，涨价只会把客户推得更远，而降价却会导致购房业主大面积退房。
“金九银十”沦为“铜九铁十”的省城楼市，眼下已出现价格松动的迹象。在旺市急着拉高售价的营销策划经理们，大脑飞速旋转，工作马不停蹄，策划出一个又一个隐性降价的营销方式和手段，消费者应该如何透过营销方法看本质？本报记者走访市场和业界专家，进行了采访。
隐性降价面面观
1 成交价低于报价
10月底、11月初，已经积累客户多达半年至一年之久的省城多个新楼盘亮相，现场签约的不少购房者感觉开盘价格与自己的心理预期相符，甚至低于自己的心理预期。然而，在2009、2010年楼市火爆的时候，购房者购房的实际成交价远高于售楼处所报出的起价和均价。
以省城某名盘为例，今年6月该盘展示中心开放时，售楼人员表示项目销售价应在10000元至12000元/平方米，9月中旬，该盘回应客户的预计开盘售价已变为8000元/平方米以上。但10月底开盘时，该项目推出的500余套房源，最高价不过8880元/平方米，最低价仅为6250元/平方米，客户全额付款还可以享受9.6折优惠。
无独有偶，2010年秋季在省城拿地的某名盘，扬言项目定位高端，售价将达到12000元至15000元/平方米。准备本月底开盘的该项目，样板间开始展示，售楼人员称开盘均价将在12000元/平方米左右。业界推算，为在高端项目集中放量的年底获得良好业绩，该项目的实际成交价可能会低于11000元/平方米。
业界分析：11月7日，记者到访上述两家楼盘时，售楼人员对项目降价一事矢口否认。“没有前期销售，哪儿来的价格下降？”一位置业顾问说。
“成交价低于报价，不能不说是省城楼市向下的一个信号。”山西崇泰景和房地产经纪公司的高扬总经理分析，市场销售量下滑，开发商对销售价格作出让步在情理之中。对于不了解开发商营销策略的购房者来说，更在意实际成交价的变化。这种以低价入市促成交易的销控手段，巧妙之处只有业界人士看得懂。
2 更改装修及配套设施标准
2010年年底，均价已直逼7000元/平方米的省城城北某精装楼盘，今年10月底意外推出一批毛坯房，价格为5000元/平方米。查找该盘发布在省城各大媒体的装修标准，该盘的装修标准为1800元/平方米。“看似合理的5000元/平方米的毛坯房价，其实每平方米的价格已经变相下降了200元/平方米。”知情人士透露，事实上该盘的精装标准达不到1800元，以此推算该盘毛坯房的销售均价下跌额度达到200元至500元/平方米之间。
和上述项目通过取消精装来降价不同，省城另一精装项目却采用了抬高精装标准，价格微涨的方式来隐性降价。据这个项目的售楼小姐介绍，二期首次放量的200余套房源中，精装和配套标准比一期增长了一倍，并赠送业主中央空调、减免一年物业费，但销售均价仅比一期抬高了500元/平方米。
业界分析：“省城市场存在大量的改善性置业需求，开发商还未到迫在眉睫的地步，大张旗鼓地喊降价，营销效果会适得其反。”山西安家房地产经纪公司的康先生称，更改精装、配套标准以达到抬高或降低销售价格的销控手段，在一线城市楼市动荡期屡见不鲜。而此种隐蔽的降价方式，业主拿不住开发商的任何把柄，但通过简单的加减法，业主即能明白开发商调整精装、配套的用意何在。
3 营销活动日 折上折、买赠力度大
不久前，省城某知名大盘举行了规模空前、声势浩大的业主答谢会。该楼盘销售总监，当场动情宣布活动现场签约的客户可以在96折优惠基础上，再享96折优惠，并获得价值不菲的礼品，立刻引来数位业主签约。“事实上，当日签约的客户全是交了定金的老客户，他们只是按开发商要求补办一下签约手续。”在省城某名盘工作的小张告诉记者，因为销售遇阻，省城大批项目今秋举办的业主答谢会、产品发布会、营销发布会等营销活动种类繁多。在活动现场，开发商会无一例外地推出各类价格优惠，看似很像超市、百货店假日推出的特卖会。而在未搞活动的平日里，这些项目并没有业务成交，所以所谓的“特惠”意义不存在，就是变相降价的一种方式。
“金九银十”沦为“铜九铁十”的省城楼市，眼下已出现价格松动的迹象。在旺市急着拉高售价的营销策划经理们，大脑飞速旋转，工作马不停蹄，策划出一个又一个隐性降价的营销方式和手段，消费者应该如何透过营销方法看本质？本报记者走访市场和业界专家，进行了采访。
隐性降价面面观
1 成交价低于报价
10月底、11月初，已经积累客户多达半年至一年之久的省城多个新楼盘亮相，现场签约的不少购房者感觉开盘价格与自己的心理预期相符，甚至低于自己的心理预期。然而，在2009、2010年楼市火爆的时候，购房者购房的实际成交价远高于售楼处所报出的起价和均价。
以省城某名盘为例，今年6月该盘展示中心开放时，售楼人员表示项目销售价应在10000元至12000元/平方米，9月中旬，该盘回应客户的预计开盘售价已变为8000元/平方米以上。但10月底开盘时，该项目推出的500余套房源，最高价不过8880元/平方米，最低价仅为6250元/平方米，客户全额付款还可以享受9.6折优惠。
无独有偶，2010年秋季在省城拿地的某名盘，扬言项目定位高端，售价将达到12000元至15000元/平方米。准备本月底开盘的该项目，样板间开始展示，售楼人员称开盘均价将在12000元/平方米左右。业界推算，为在高端项目集中放量的年底获得良好业绩，该项目的实际成交价可能会低于11000元/平方米。
业界分析：11月7日，记者到访上述两家楼盘时，售楼人员对项目降价一事矢口否认。“没有前期销售，哪儿来的价格下降？”一位置业顾问说。
“成交价低于报价，不能不说是省城楼市向下的一个信号。”山西崇泰景和房地产经纪公司的高扬总经理分析，市场销售量下滑，开发商对销售价格作出让步在情理之中。对于不了解开发商营销策略的购房者来说，更在意实际成交价的变化。这种以低价入市促成交易的销控手段，巧妙之处只有业界人士看得懂。
2 更改装修及配套设施标准
2010年年底，均价已直逼7000元/平方米的省城城北某精装楼盘，今年10月底意外推出一批毛坯房，价格为5000元/平方米。查找该盘发布在省城各大媒体的装修标准，该盘的装修标准为1800元/平方米。“看似合理的5000元/平方米的毛坯房价，其实每平方米的价格已经变相下降了200元/平方米。”知情人士透露，事实上该盘的精装标准达不到1800元，以此推算该盘毛坯房的销售均价下跌额度达到200元至500元/平方米之间。
和上述项目通过取消精装来降价不同，省城另一精装项目却采用了抬高精装标准，价格微涨的方式来隐性降价。据这个项目的售楼小姐介绍，二期首次放量的200余套房源中，精装和配套标准比一期增长了一倍，并赠送业主中央空调、减免一年物业费，但销售均价仅比一期抬高了500元/平方米。
业界分析：“省城市场存在大量的改善性置业需求，开发商还未到迫在眉睫的地步，大张旗鼓地喊降价，营销效果会适得其反。”山西安家房地产经纪公司的康先生称，更改精装、配套标准以达到抬高或降低销售价格的销控手段，在一线城市楼市动荡期屡见不鲜。而此种隐蔽的降价方式，业主拿不住开发商的任何把柄，但通过简单的加减法，业主即能明白开发商调整精装、配套的用意何在。
3 营销活动日 折上折、买赠力度大
不久前，省城某知名大盘举行了规模空前、声势浩大的业主答谢会。该楼盘销售总监，当场动情宣布活动现场签约的客户可以在96折优惠基础上，再享96折优惠，并获得价值不菲的礼品，立刻引来数位业主签约。“事实上，当日签约的客户全是交了定金的老客户，他们只是按开发商要求补办一下签约手续。”在省城某名盘工作的小张告诉记者，因为销售遇阻，省城大批项目今秋举办的业主答谢会、产品发布会、营销发布会等营销活动种类繁多。在活动现场，开发商会无一例外地推出各类价格优惠，看似很像超市、百货店假日推出的特卖会。而在未搞活动的平日里，这些项目并没有业务成交，所以所谓的“特惠”意义不存在，就是变相降价的一种方式。
