名城新闻网讯（记者 王博）在住宅市场遭遇调控的今天，商业地产成了不少投资者的唯一选择，现在苏州市场上有不少商业项目，打着“售后包租、返本销售”的旗号吸引购房者，而这样的运营模式，恰恰违反了国家相关规定，为投资者带来了无法控制的风险。
　　近日，有市民向记者反映，吴中经济开发区的欧蓓莎中华美食城项目，公开以返租形式销售其商铺，违反国家禁令的同时，更涉嫌偷税漏税，记者就此事进行了深入的走访调查。
　　购房者被迫签下“包租协议”
　　据市民裘先生（化名）告诉记者，在吴中区欧蓓莎中华美食城购买了一套20平米，总价约92万的商铺。开发商表示该商铺是承诺10年包租的，前四年的租金将一次性在房款中抵扣。裘先生表示，自己最近才了解到，欧蓓莎这种包租、返租形式的商铺，是国家明令禁止的，这让裘先生十分担心。
　　记者随后驱车来到位于吴中区邵昂路的欧蓓莎中华美食城项目销售案场。一名置业顾问接待了记者，记者首先表示买下商铺后想要自己经营（合规），不希望交给开发商或第三方统一运营管理（违规）。这位销售随即表示，项目里只有外围一圈临近马路的商铺可以自己运营，其他商铺必须与开发商签订“包租协议”。
　　而记者在随后的调查中发现，即便外围一圈的商铺，业主想要自己经营也绝不简单。首先，业主得在购房前90天，就向开发商提交申请，其次业主的店铺，必须符合项目总体规划——中华特色美食主题。
　　而最重要的一点是，如果业主打算自己经营，将得不到总房价24%的优惠，以50000元/平米计算，业主购买一套45平米的商铺，签“包租合同”比自己经营，要少付54万元的房款，“我想没有投资者会不要这到手的50多万，这就是逼着业主跟他们签包租协议，”裘先生介绍他和开发商签署的合同上规定，开发商保证其获得每年8%的租金回报，并以1：9的比例与裘先生分成，为期十年。
　　而这恰恰违反了国家的相关规定，根据建设部《商品房销售管理办法》第十一条明确规定：房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
　　为了强调这一“禁售令”，2012年9月13日，苏州市住建局又再次下发通知：房地产开发企业不得采取售后包租，或委托其他机构以变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
　　房地产开发企业不得以提供定期回报、原价回购、承诺无(低)风险投资等方式返本销售，或者委托其他机构，以变相返本销售的方式销售商品房(包括房屋使用权或收益权)。房地产开发企业不得违反土地使用和规划设计要求分割拆零销售，或者委托其他机构变相分割拆零销售商品房。
　　“租金抵房款”开发商涉嫌偷税漏税
　　记者在调查中发现，除了违规包租，这家吴中经济开发区的项目，还涉嫌偷税漏税。裘先生告诉记者，根据“包租合同”开发商会前三年的租金回报，一次性抵掉24%的总房款，“我的商铺价值90多万，它们给我抵扣了3年租金，最后只给了我一张70万的发票。那这样另外20多万房款不就是偷税漏税么?”
　　他表示，由于发票上的金额低于总价款，如果自己以后将商铺卖出去，将承担差价的税费损失。
　　对此，有律师表示，开发商这样的销售行为涉嫌偷漏税，“价值90万的房产，出具70万的购房发票，其中20万的税费开发商明显就漏掉了。”
　　而欧蓓莎中华美食城预计2015年竣工，但是却在现阶段销售环节，就与购房者签订长达10年的承诺委托管理协议，显然是违法国家法规的；同时销售过程中直接用前三年的房租收益抵扣房款，则是侵犯了业主利益，购房者也可以提出相应诉讼。