大丰市恒信置业有限公司开发的欧蓓莎城市广场房产目前已经基本交付使用。不少业主目前已经收房进入装修阶段。但是目前欧蓓莎城市广场尚存在如下问题：
1.其商品房合同附件3第1小条外墙问题：
“建筑外墙面为涂料，局部为面砖。”但是目前所有欧蓓莎城市广场建筑外墙均为面砖。根据江苏省建设厅《关于在工程建设中淘汰和限制使用部分落后技术与产品的通知》苏建科(2000)351号文件。在工程建设中淘汰和限制使用部分落后技术与产品的目录第2条关于建筑饰面要求建筑外墙饰面禁止使用玛赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖。推广使用质量合格的建筑外墙涂料，限制使用乙丙乳液系列涂料。因此欧蓓莎城市广场建筑外墙使用面砖违反合同要求。如有外墙面砖脱落造成第三方伤害，其赔偿责任按合同中规定，外墙归全体业主所有，根据《侵权责任法》即由全体业主承担。显然业主是不应该承担这个责任的。并且外墙面砖脱落还涉及维修问题。因此业主在收房时就应该明确将来发生这样的事情责任应该由谁来承担。目前我和开发商沟通的时候，开发商的答复是按照在主管部门的备案施工的。我想问开发商有没有法律意识啊？合同上面明明是“建筑外墙面为涂料，局部为面砖。”
2.
欧蓓莎城市广场延期交房问题：
“小区是8栋18层的高层电梯花园住宅，小区绿化率40%以上，60米的超大楼间距，视野开阔，小区内种有珍贵植被，花草树木，错落有致，沿河景观尽收眼底，空气清新，真正做到三季有花，四季常绿，配套齐全，社区内有地上、地下超大停车场休息长廊、凉亭，给业主的生活带来便利，小区采用远程多画面监控系统，楼宇对讲系统，确保业主居家的安全性和私密性，小区实行24小时全封闭的物业服务管理。”（摘自大丰之声）。
目前小区根本达不到所宣传的所谓全封闭物业服务管理、配套实施尚未到位、绿化在约定交房时间根本子虚乌有、停车位何时完工尚不得而知、小区道路是在约定交房时间以后才匆忙摊铺。关于延期交房开发商违约金问题大丰市政府主管部门、欧蓓莎业主、恒信置业三方在大丰市人民矛盾调解委员会最后形成处理意见：二、关于迟交房的滞纳金暂且不谈；三、附属工程尽快竣工交付使用。业主代表认为目前已经到了违约金该谈的时间了。
3.
欧蓓莎城市广场的住宅烟气集中排放系统问题：
《关于在工程建设中淘汰和限制使用部分落后技术与产品的通知》苏建科(2000)351号附件8、排烟道：禁止使用单立管(无防串烟措施)住宅公用排烟道。应该按照《2009年版《住宅烟气集中排放系统》中规定应该使用排油烟气防火止回阀，排油烟气防火止回阀为全金属材料制成，出口处具有向上导风构造，能够安装在烟气道外，便于拆卸、清洗、更换、复位。显然欧蓓莎城市广场在住宅烟气集中排放系统上面偷梁换柱，以次充好，目的是为了节省建设费用，损害了业主利益。单立管排烟道容易上下串味、有消防隐患。为使楼上住户不至于闻到楼下住户烧菜的味道，大部分业主不得已只好自行拆除不合格的烟道。将油烟机出气口直接开到楼房外面，严重影响楼宇整体外观。
4.
关于物业收费问题：
欧蓓莎城市广场2012-11-20日所发一期入伙通知书关于物业公司的所列费用中，装修管理费及公共部位设备设施运行分摊预收费两项收费，为重复收费项目。理由如下：
a.
装修管理费就是物业管理公司针对装修行为收取的管理费用。依据物业管理相关规定，物业管理公司的本职工作就是管理物业，业主装修如果只是在业主屋里进行，就没有进行管理的必要。在没有关于此项收费的相关法律规定与多数业主认可的情况下，物业管理公司收取装修管理费的依据不足。
b.所谓公共部位设备设施运行费用已经包含在物业管理费中了。(物业管理费的构成:
物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。物业管理费一般由以下一些项目构成:(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。(12)管理者酬金。(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。)以上摘自百度。
综上所述。
1.
我们认为鉴于欧蓓莎城市广场所有楼房外墙已经黏贴墙砖的事实前提下。开发商是否能确保业主在使用房屋近70年的使用期限内，不会发生墙砖脱落。如果发生脱落伤人、伤物及后续维修费用开发商应该和业主签订一个补充协议，以明确责任。在此声明：根据主合同第17条之第2小条虽然“楼宇的外墙面使用权归全体业主所有”。但是业主方不应该对发生上述问题及连带问题承担任何相关责任。相关责任应由大丰市恒信置业有限公司即欧蓓莎城市广场开发商全部承担。并且赔偿业主方为担心外墙砖脱落所造成的精神损失费。
2.
欧蓓莎城市广场开发商应该对延期交房问题、住宅烟气集中排放系统问题及物业收费问题给业主明确答复。按合同承担违约金、在物业不到位的前提下减免物业服务费、删除物业重复及不合理收费部分、赔偿使用不合格住宅烟气集中
排放系统对业主造成的损失。
希望主管部门和开发商正视业主的诉求。给予业主满意的答复。
1.其商品房合同附件3第1小条外墙问题：
“建筑外墙面为涂料，局部为面砖。”但是目前所有欧蓓莎城市广场建筑外墙均为面砖。根据江苏省建设厅《关于在工程建设中淘汰和限制使用部分落后技术与产品的通知》苏建科(2000)351号文件。在工程建设中淘汰和限制使用部分落后技术与产品的目录第2条关于建筑饰面要求建筑外墙饰面禁止使用玛赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖。推广使用质量合格的建筑外墙涂料，限制使用乙丙乳液系列涂料。因此欧蓓莎城市广场建筑外墙使用面砖违反合同要求。如有外墙面砖脱落造成第三方伤害，其赔偿责任按合同中规定，外墙归全体业主所有，根据《侵权责任法》即由全体业主承担。显然业主是不应该承担这个责任的。并且外墙面砖脱落还涉及维修问题。因此业主在收房时就应该明确将来发生这样的事情责任应该由谁来承担。目前我和开发商沟通的时候，开发商的答复是按照在主管部门的备案施工的。我想问开发商有没有法律意识啊？合同上面明明是“建筑外墙面为涂料，局部为面砖。”
2.
欧蓓莎城市广场延期交房问题：
“小区是8栋18层的高层电梯花园住宅，小区绿化率40%以上，60米的超大楼间距，视野开阔，小区内种有珍贵植被，花草树木，错落有致，沿河景观尽收眼底，空气清新，真正做到三季有花，四季常绿，配套齐全，社区内有地上、地下超大停车场休息长廊、凉亭，给业主的生活带来便利，小区采用远程多画面监控系统，楼宇对讲系统，确保业主居家的安全性和私密性，小区实行24小时全封闭的物业服务管理。”（摘自大丰之声）。
目前小区根本达不到所宣传的所谓全封闭物业服务管理、配套实施尚未到位、绿化在约定交房时间根本子虚乌有、停车位何时完工尚不得而知、小区道路是在约定交房时间以后才匆忙摊铺。关于延期交房开发商违约金问题大丰市政府主管部门、欧蓓莎业主、恒信置业三方在大丰市人民矛盾调解委员会最后形成处理意见：二、关于迟交房的滞纳金暂且不谈；三、附属工程尽快竣工交付使用。业主代表认为目前已经到了违约金该谈的时间了。
3.
欧蓓莎城市广场的住宅烟气集中排放系统问题：
《关于在工程建设中淘汰和限制使用部分落后技术与产品的通知》苏建科(2000)351号附件8、排烟道：禁止使用单立管(无防串烟措施)住宅公用排烟道。应该按照《2009年版《住宅烟气集中排放系统》中规定应该使用排油烟气防火止回阀，排油烟气防火止回阀为全金属材料制成，出口处具有向上导风构造，能够安装在烟气道外，便于拆卸、清洗、更换、复位。显然欧蓓莎城市广场在住宅烟气集中排放系统上面偷梁换柱，以次充好，目的是为了节省建设费用，损害了业主利益。单立管排烟道容易上下串味、有消防隐患。为使楼上住户不至于闻到楼下住户烧菜的味道，大部分业主不得已只好自行拆除不合格的烟道。将油烟机出气口直接开到楼房外面，严重影响楼宇整体外观。
4.
关于物业收费问题：
欧蓓莎城市广场2012-11-20日所发一期入伙通知书关于物业公司的所列费用中，装修管理费及公共部位设备设施运行分摊预收费两项收费，为重复收费项目。理由如下：
a.
装修管理费就是物业管理公司针对装修行为收取的管理费用。依据物业管理相关规定，物业管理公司的本职工作就是管理物业，业主装修如果只是在业主屋里进行，就没有进行管理的必要。在没有关于此项收费的相关法律规定与多数业主认可的情况下，物业管理公司收取装修管理费的依据不足。
b.所谓公共部位设备设施运行费用已经包含在物业管理费中了。(物业管理费的构成:
物业管理公司依据物业管理服务合同为物业使用人或所有人提供物业管理服务，物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同应当付出的费用的叫物业管理费。物业管理费一般由以下一些项目构成:(1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。
(2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。(3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。(4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。(5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。(6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。(7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。(8)公共区域植花、种草及其养护费用。(9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。(10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。(11)节日装饰的费用。(12)管理者酬金。(13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。(14)公共电视接收系统及维护费用。
(15)其他为管理而发生的合理支出。)以上摘自百度。
综上所述。
1.
我们认为鉴于欧蓓莎城市广场所有楼房外墙已经黏贴墙砖的事实前提下。开发商是否能确保业主在使用房屋近70年的使用期限内，不会发生墙砖脱落。如果发生脱落伤人、伤物及后续维修费用开发商应该和业主签订一个补充协议，以明确责任。在此声明：根据主合同第17条之第2小条虽然“楼宇的外墙面使用权归全体业主所有”。但是业主方不应该对发生上述问题及连带问题承担任何相关责任。相关责任应由大丰市恒信置业有限公司即欧蓓莎城市广场开发商全部承担。并且赔偿业主方为担心外墙砖脱落所造成的精神损失费。
2.
欧蓓莎城市广场开发商应该对延期交房问题、住宅烟气集中排放系统问题及物业收费问题给业主明确答复。按合同承担违约金、在物业不到位的前提下减免物业服务费、删除物业重复及不合理收费部分、赔偿使用不合格住宅烟气集中
排放系统对业主造成的损失。
希望主管部门和开发商正视业主的诉求。给予业主满意的答复。
