新浪乐居讯 2011年，深圳华强集团投资260亿元的养马岛整体开发项目正式签约，2012年工作组入驻养马岛办公，意味着步入实地对接操作阶段。而两年后华强退出了养马岛，官方原因却不得而知。资金投入与回报、政府实操支持、华强对周边楼市发展丧失了信心等等，业内猜测重重。而华强的撤出，折射出牟平区及养马岛区域房地产发展存在的一系列问题，也引发了业内思考，牟平区似乎需要更多的关注了。
当时华强与牟平政府的签约仪式(图片来自网络) 事件：深圳华强签约投入260亿开发养马岛 两年后解约 从2010年开始，牟平区便面向全国各大地产商进行招商引资。深圳华强在内的3个企业提交了初步整体规划方案，最终深圳华强的方案被选中，双方达成初步合作意向。在2011年5月签订框架协议后，深圳华强又邀请美国EDSA公司6人设计团队对养马岛进行实地勘察。最终，深圳华强集团投资260亿元开发养马岛整体项目，于2011年9月23日正式签约，由华强实行总体规划、总体开发、分期实施，建设期为8-10年。 在双方协议中，项目建设以尊重地域文化、保护生态环境、突出低碳环保、合理有效利用、空间为原则。重点开发激光秀场、文化主题公园、海洋地质公园、薰衣草庄园、度假酒店、滩涂湿地公园、温泉度假村、全天候水世界、商业风情街、特色风貌居住组团等旅游产品。 2012年3月8日，深圳华强集团正式派出7人工作组入驻养马岛办公，标志着继2011年9月份该集团签订了《养马岛整体开发招商引资协议》及完成整体开发概念性规划后，开始步入实地对接操作阶段。 但之后，关于华强跟养马岛的消息就很少了。近期家住养马岛的市民表示，深圳华强从养马岛撤资了。记者得知此消息后，遂拨打了养马岛旅游度假区管委的电话，工作人员给予的答复是，华强单方面解约了。随后，记者联系了济南华强集团的工作人员，其表示对于华强来烟台以及已撤出烟台的相关事宜并不清楚。 养马岛整体搬迁现已暂缓 资金投入与回报疑是退出原因之一 华强退出了，而不少养马岛居民最为关心的是到底什么时候能搬迁。养马岛管委的工作人员称，因华强的解约，现在养马岛整体搬迁事宜暂缓，需等待新的投资商的加入。 据了解，养马岛上有8个村庄，共计2190户村民。去年9月份的时候，养马岛还尚未搬迁，有市民咨询搬迁停滞的原因，规划局解释称，因具体搬迁补偿等相关事宜需进一步确定，所以该事项目前尚未启动。可见，搬迁及开发还尚未落地。政府对养马岛的规划是好的，但并未采取一系列的落地措施，如一业内人士所言，政府对牟平的规划已经超出了目前当地政府所能承受的十年以及二十年的规划，而且仅限于“标题式”。 政府或是一原因，而华强对养马岛整体开发的资金投入与回报问题，也是业内猜测的一个因素。养马岛的整体开发需要大批资金，但旅游地产本身就需要开发商对配套投入非常大，同时也存在着较大的开发风险。 养马岛开发旅游，竞争对手实在太多。关于养马岛的传说也并不为很多人周知，而与之相对应的是青岛的跑马地、蓬莱的跑马地，这两个城市拥有大量的旅游客户，很容易带动起来其他旅游项目。在一块欠缺旅游休闲基础的牟平，直接建设成烟台最高端的旅游度假区，正是烟台这种一步到位的开发模式，让企业无法判断养马岛休闲度假区是否能如同期盼所致。辰源雅景策划总监王伟告诉记者，牟平缺少旅游基因，发展旅游，投入大、经营难、培养期长，后期经营压力巨大。而对于华强来说，规划的高度已经超过了他的承受能力，风险收益对比更是一大问题。养马岛这种发展模式如果运作的恰当，必然可以实现区域跨越式发展，但是如果运作不当，必然是长期的企业亏损。 周边项目去化慢 或降低了华强的开发信心 华强的撤出，引发了业内对牟平区及养马岛区域房地产发展的一些思考，也折射出牟平区本身存在的一系列问题。
牟平区部分楼盘 从同策提供的月度烟台房地产市场调查报告来看，牟平区的成交量在六区排行中一直处于第五位或第六位的位置。 记者了解到，养马岛区域在售的一些项目中，去化慢是一重大特点。以几个项目为例，烟台房产交易网数据显示，安德利迎海花园截止到目前为止，已售94套，未售695套。富丽紫金山庄 累计去化4套，未售539套。山海龙城2011年开盘，累计去化量374套，去化率不到70%。融科迩累计去化量231套，檀珑湾 累计去化424套。 同策咨询研展部经理孙建波表示，牟平区单月的到访量、去化量甚至和芝罘区、莱山区的部分楼盘单周的市场表现量相差无几，该区域发展速度仍然是偏慢的一个阶段。华强的退出可能是目前周边项目去化比较慢降低了开发商的信心。 去化压力使得该区域的一些项目推出特价房的优惠方式，融科迩海4000元/平米的特价房，比该区其他同类项目低了近千元。一线房企价格松动，区域恶性竞争也同样严重。 在孙建波看来，牟平区现在主要存在三个因素制约其发展，一是配套尚未完善，但会在龙湖大型商业体开业之后会有很大程度的改善；二是交通仍不是非常便利，目前从各区到牟平的公交车还是比较少；三是客户对区域抗性比较大，除了是地段偏远之外，配套、交通问题也是客群抗性的重要来源。“如果说高新区需要5年发展起来，那养马岛得需要10-15年的时间。”孙建波如是说。 牟平区供需矛盾加剧 没有人口增量是关键 一位业内笑言，牟平区的房地产市场要慎入。 目前牟平养马岛区域集合了龙湖葡醍海湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、融科迩海、富丽紫金山庄、山海龙城、檀珑湾、安德利迎海花园等项目，以及龙湖、中冶、天房、融科等一线房企。往南还有众多楼盘，其中也有不少新盘，据新浪乐居楼盘库监测，目前牟平区在售楼盘达53个，仅次于排行首位的芝罘区。 楼盘不停的拔地而起，而牟平区的人口却不见增加。不似高新区有产业支持，现在牟平区的发展尚不能更多的吸引外地人口，人口只出不进，房地产市场供过于求，是牟平区楼市的一个重大问题。牟平缺少大型企业入驻，外来人口少，市场支撑力量始终有限，发展后劲不足，因而形成了价格洼地。置地前景市场部总监林敬皓表示，目前牟平区存在的现实问题太多了，最为关键就是没有人口的增量，这将制约着牟平区房地产市场的发展。 三年多的时间，从牟平城里到养马岛板块，楼盘林立，房地产市场供应量出现了井喷的现象，强势挤压牟平市场需求。在资深业内人士王豪杰看来，牟平本土的市场需求非常有限，大量的旧村改造项目又吸收了大量的需求，而外来需求又十分有限。区域内过高的市场供应与需求短缺形成一对短期内难以调和的矛盾。与此同时，城市配套建设的相对滞后，也影响了牟平区以外的客户进入此地的热情。 牟平未来发展需多方合力 华强退出养马岛，对该区发展会有什么影响呢？牟平区未来发展的前景又是如何？ 对此，王豪杰表示，我们不知道华强是由于什么原因退出，但是，他的退出应该不会对牟平市场有什么太大的不良反应，也可能是华强对牟平市场没有信心。但这并不代表牟平市场就没有好的前景。关键不在养马岛怎么样，而在这个城市的产业发展。而在王伟看来，华强离开养马岛后，让牟平北部旅游地产开发失去了核心，空心的“坚果”容易碎。 牟平区不仅有龙湖、融科、中冶、天房等一线房企，也有建源、安德利等实力企业，原融科迩海销售总监、现兴盛铭仕城营销总监刘伟告诉记者，牟平区不少项目近两年处于集中供应的阶段，待住宅、商业等一系列建起来后，吸引了人气，区域自然就热了起来，大概需要3-5年的时间，未来也会是一个热点区域。 同时，对于牟平区的前景，市场上也有另一种声音，有业内称牟平区未来楼市发展堪忧。 孙建波分析称，其实牟平区中心的项目去化还是可以的，只是边缘这几个项目吸引区域客和吸引市区客都比较困难。需求量有限，供应量却一直在激增。 面对牟平区现在存在的诸多现实问题，林敬皓认为，牟平区未来的发展需要合力。
当时华强与牟平政府的签约仪式(图片来自网络) 事件：深圳华强签约投入260亿开发养马岛 两年后解约 从2010年开始，牟平区便面向全国各大地产商进行招商引资。深圳华强在内的3个企业提交了初步整体规划方案，最终深圳华强的方案被选中，双方达成初步合作意向。在2011年5月签订框架协议后，深圳华强又邀请美国EDSA公司6人设计团队对养马岛进行实地勘察。最终，深圳华强集团投资260亿元开发养马岛整体项目，于2011年9月23日正式签约，由华强实行总体规划、总体开发、分期实施，建设期为8-10年。 在双方协议中，项目建设以尊重地域文化、保护生态环境、突出低碳环保、合理有效利用、空间为原则。重点开发激光秀场、文化主题公园、海洋地质公园、薰衣草庄园、度假酒店、滩涂湿地公园、温泉度假村、全天候水世界、商业风情街、特色风貌居住组团等旅游产品。 2012年3月8日，深圳华强集团正式派出7人工作组入驻养马岛办公，标志着继2011年9月份该集团签订了《养马岛整体开发招商引资协议》及完成整体开发概念性规划后，开始步入实地对接操作阶段。 但之后，关于华强跟养马岛的消息就很少了。近期家住养马岛的市民表示，深圳华强从养马岛撤资了。记者得知此消息后，遂拨打了养马岛旅游度假区管委的电话，工作人员给予的答复是，华强单方面解约了。随后，记者联系了济南华强集团的工作人员，其表示对于华强来烟台以及已撤出烟台的相关事宜并不清楚。 养马岛整体搬迁现已暂缓 资金投入与回报疑是退出原因之一 华强退出了，而不少养马岛居民最为关心的是到底什么时候能搬迁。养马岛管委的工作人员称，因华强的解约，现在养马岛整体搬迁事宜暂缓，需等待新的投资商的加入。 据了解，养马岛上有8个村庄，共计2190户村民。去年9月份的时候，养马岛还尚未搬迁，有市民咨询搬迁停滞的原因，规划局解释称，因具体搬迁补偿等相关事宜需进一步确定，所以该事项目前尚未启动。可见，搬迁及开发还尚未落地。政府对养马岛的规划是好的，但并未采取一系列的落地措施，如一业内人士所言，政府对牟平的规划已经超出了目前当地政府所能承受的十年以及二十年的规划，而且仅限于“标题式”。 政府或是一原因，而华强对养马岛整体开发的资金投入与回报问题，也是业内猜测的一个因素。养马岛的整体开发需要大批资金，但旅游地产本身就需要开发商对配套投入非常大，同时也存在着较大的开发风险。 养马岛开发旅游，竞争对手实在太多。关于养马岛的传说也并不为很多人周知，而与之相对应的是青岛的跑马地、蓬莱的跑马地，这两个城市拥有大量的旅游客户，很容易带动起来其他旅游项目。在一块欠缺旅游休闲基础的牟平，直接建设成烟台最高端的旅游度假区，正是烟台这种一步到位的开发模式，让企业无法判断养马岛休闲度假区是否能如同期盼所致。辰源雅景策划总监王伟告诉记者，牟平缺少旅游基因，发展旅游，投入大、经营难、培养期长，后期经营压力巨大。而对于华强来说，规划的高度已经超过了他的承受能力，风险收益对比更是一大问题。养马岛这种发展模式如果运作的恰当，必然可以实现区域跨越式发展，但是如果运作不当，必然是长期的企业亏损。 周边项目去化慢 或降低了华强的开发信心 华强的撤出，引发了业内对牟平区及养马岛区域房地产发展的一些思考，也折射出牟平区本身存在的一系列问题。牟平区部分楼盘 从同策提供的月度烟台房地产市场调查报告来看，牟平区的成交量在六区排行中一直处于第五位或第六位的位置。 记者了解到，养马岛区域在售的一些项目中，去化慢是一重大特点。以几个项目为例，烟台房产交易网数据显示，安德利迎海花园截止到目前为止，已售94套，未售695套。富丽紫金山庄 累计去化4套，未售539套。山海龙城2011年开盘，累计去化量374套，去化率不到70%。融科迩累计去化量231套，檀珑湾 累计去化424套。 同策咨询研展部经理孙建波表示，牟平区单月的到访量、去化量甚至和芝罘区、莱山区的部分楼盘单周的市场表现量相差无几，该区域发展速度仍然是偏慢的一个阶段。华强的退出可能是目前周边项目去化比较慢降低了开发商的信心。 去化压力使得该区域的一些项目推出特价房的优惠方式，融科迩海4000元/平米的特价房，比该区其他同类项目低了近千元。一线房企价格松动，区域恶性竞争也同样严重。 在孙建波看来，牟平区现在主要存在三个因素制约其发展，一是配套尚未完善，但会在龙湖大型商业体开业之后会有很大程度的改善；二是交通仍不是非常便利，目前从各区到牟平的公交车还是比较少；三是客户对区域抗性比较大，除了是地段偏远之外，配套、交通问题也是客群抗性的重要来源。“如果说高新区需要5年发展起来，那养马岛得需要10-15年的时间。”孙建波如是说。 牟平区供需矛盾加剧 没有人口增量是关键 一位业内笑言，牟平区的房地产市场要慎入。 目前牟平养马岛区域集合了龙湖葡醍海湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、融科迩海、富丽紫金山庄、山海龙城、檀珑湾、安德利迎海花园等项目，以及龙湖、中冶、天房、融科等一线房企。往南还有众多楼盘，其中也有不少新盘，据新浪乐居楼盘库监测，目前牟平区在售楼盘达53个，仅次于排行首位的芝罘区。 楼盘不停的拔地而起，而牟平区的人口却不见增加。不似高新区有产业支持，现在牟平区的发展尚不能更多的吸引外地人口，人口只出不进，房地产市场供过于求，是牟平区楼市的一个重大问题。牟平缺少大型企业入驻，外来人口少，市场支撑力量始终有限，发展后劲不足，因而形成了价格洼地。置地前景市场部总监林敬皓表示，目前牟平区存在的现实问题太多了，最为关键就是没有人口的增量，这将制约着牟平区房地产市场的发展。 三年多的时间，从牟平城里到养马岛板块，楼盘林立，房地产市场供应量出现了井喷的现象，强势挤压牟平市场需求。在资深业内人士王豪杰看来，牟平本土的市场需求非常有限，大量的旧村改造项目又吸收了大量的需求，而外来需求又十分有限。区域内过高的市场供应与需求短缺形成一对短期内难以调和的矛盾。与此同时，城市配套建设的相对滞后，也影响了牟平区以外的客户进入此地的热情。 牟平未来发展需多方合力 华强退出养马岛，对该区发展会有什么影响呢？牟平区未来发展的前景又是如何？ 对此，王豪杰表示，我们不知道华强是由于什么原因退出，但是，他的退出应该不会对牟平市场有什么太大的不良反应，也可能是华强对牟平市场没有信心。但这并不代表牟平市场就没有好的前景。关键不在养马岛怎么样，而在这个城市的产业发展。而在王伟看来，华强离开养马岛后，让牟平北部旅游地产开发失去了核心，空心的“坚果”容易碎。 牟平区不仅有龙湖、融科、中冶、天房等一线房企，也有建源、安德利等实力企业，原融科迩海销售总监、现兴盛铭仕城营销总监刘伟告诉记者，牟平区不少项目近两年处于集中供应的阶段，待住宅、商业等一系列建起来后，吸引了人气，区域自然就热了起来，大概需要3-5年的时间，未来也会是一个热点区域。 同时，对于牟平区的前景，市场上也有另一种声音，有业内称牟平区未来楼市发展堪忧。 孙建波分析称，其实牟平区中心的项目去化还是可以的，只是边缘这几个项目吸引区域客和吸引市区客都比较困难。需求量有限，供应量却一直在激增。 面对牟平区现在存在的诸多现实问题，林敬皓认为，牟平区未来的发展需要合力。
