一、以房养老只让孤寡老人老无所依
“养儿防老”观念下，老人的房产难以切割，而且留给子女才是最大保障
2010年中国城乡老年人口状况追踪调查数据显示，中国拥有自主产权住房的城市老年人为79.2%，表明看来有大量城市老年人将是”以房养老”模式受益主体。但问题在于，对房屋有自主产权的老人并非有绝对的处置权。在数千年”养儿防老”的传统观念下，“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。“房产证上写的是老子的名，但房子肯定也是要留给儿子，不能丢掉。”“如果老了没钱花，起码也有儿子养着。”一旦老人加入“以房养老”后，子女或将一无所有，这将导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀，多数老人认为这样的选择得不偿失。
银行对“以房养老”业务设置高门槛，有两套房的不需贷款，缺钱的没房抵押
中信银行于2011年10月在国内率先公布实施”以房养老”方案，考虑到风险的防控和按揭到期后的退出问题，该行的”养老按揭”要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中一套房屋用于抵押，便于房产处置，贷款期限也不得超过10年。业内人士指出这样的高门槛实际很难找到合适的服务对象。既然有两套住房为什么要抵押贷款呢，为什么不卖一套，拿现金养老呢？养老贷款只给十年，55岁开始办理住房抵押养老贷款，65岁就到期了，真的需要养老时，没有钱了，房子也归银行了。
就算拿其他以房养老方案来看，其适用范围也是十分有限的。一方面，对于那些退休待遇十分优厚的城市人口(如机关事业单位退休人员)来说，依靠不菲的退休金便足以养老，根本就没有“以房养老”的必要；另一方面，对于那些没有自有产权住房如租住在廉租房、公租房中的城市低收入人口来说，虽然他们确实有养老之忧，但是又根本没有条件和资格奢谈“以房养老”。也就是说，有房子的人大多不需要“以房养老”，没房子或者没产权房的人根本没办法“以房养老”，富家水浇不了穷家田，这是“以房养老”最大的局限性所在。
“居者有其屋”的传统让即使孤寡老人也很少愿意将奋斗大半生的房子抵押给银行
排除上述条件，真正适合“ 以房养老”的就只剩下城市里那些退休金不够多，又拥有产权房的人群，他们可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所有权，落入“没房也没钱”境况。要知道买房子的观念在国人心里是何其根深蒂固，房子对一个家庭的意义绝不只是简单的居住环境。特别是辛苦一辈子的老人，很少会愿意临到头再把自己奋斗的成果交给银行，跟银行“借钱”生活。I

二、产权到期时老人将一无所有
住宅70年使用权限制下，老人出售的房产使用年限将近到期，很难卖出好价格
谈及以房养老的障碍，多数分析认为最大的困难在于“住宅只有70年使用权”。如果一个现在25岁的年青人，贷款30年，等到他退休时，房产所在的土地使用权已经出让了至少37年以上，因为这其中还要包括开发商的买地、建房、出售这段时间在内。如果以房养老的话，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。将如此残缺的住房来出售很难卖出好价格，很可能会出现产权到期时，人还活着钱却花光了的尴尬情况。
房屋产权到期后自动续期是否无偿尚不明确，银监会此前调研认为“以房养老”难推行
2007年出台的《物权法》虽然规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但目前并没有任何规定能够明确，70年产权到期后，抵押房屋自动续期是否有偿，如果存在续期费，这对金融机构而言将是一个巨大的未知风险。银监会此前展开的调研也不容乐观，由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行。如果是房价上行期，保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售，都可以获得相对稳定的现金流，“以房养老”问题不大；但在房价泡沫破灭的时候，租不出去或卖不出高价的情况也是可能发生的。I

三、中国楼市风险高老人玩不起
中国楼市阴晴难测，房价涨太高养老者吃亏，房价持续下行金融机构不会做亏本买卖
“以房养老”的预设基本前提是，当一个人年老刚还清房贷时，他的房子仍足够值钱，可以顺利地重新入市，并以高价出售给年轻一代的买房者，他才能拿到养老金。但现实并不会如此理想，据专家推算，到2014年，老年人口总量和比例将首次超过少儿人口。城市中老年人越来越多，年轻人增长缓慢，许多独生子女家庭变成二合一，年轻人不需要再买房子，甚至许多因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。当这些房子和老人的房子一起推向市场，将明显出现供大于求的情况，房价将很难长期维持“上行”，才是不仅不能靠房子养老，反而白白养了房子。
即使不考虑房价下行的因素，中国泡沫隐现的楼市背景下，“以房养老”依然注定充满风险。在北京上海等一线城市，一套房子动辄就上百万，很多人到60岁恐怕也还不上贷款，60岁之后“人养房”都成问题，别说“房养人”了。如果涨速过快，则养老者要吃大亏；如果价格形势急转直下，则银行机构又要当冤大头。业内人士称，以房养老的难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说，“倒按揭”时间越长风险越大，他们对此项业务不积极并非没有道理。I

结语：以房养老要保证有房没钱的愿意抵押房产，同时又要保证靠银行贷款能安度晚年；既要保证能够买得起房，同时也要保证房价不往下降，这在中国几乎是不可能的事情。制定这样的政策就是想尽办法靠窥视民众钱包来填补养老亏空，基本和小偷没什么两样。

一场精心的骗局拉开了

以房养老，怎么觉得又是一个大骗局呢？