回复：《物业经营管理》

六、成本预算编制工作的基本要求
1。成本预算的概念。
1）也称成本计划，它是根据物业服务企业的经营目标和经营方针，在了解过去、分析现在和预测未来的基础上，以货币形式事先规定预算期内履行物业管理受托责任所应发生的成本的一种财务管理活动。
2）是企业财务管理的手段、起点和财务预算的重要组成部分。
3）是企业成本管理的书面方案和直接依据，是成本决策结果的系统化。
2。成本预算编制工作的基本要求。
1）成本预算必须同其他预算相协调：收入预算、资本预算、现金预算等都是编制成本预算的重要依据。
2）成本预算要以各项定额为基础：各项材料物资消耗定额、劳动定额、费用定额等，是编制成本预算的直接依据。
3）成本预算应有相应的技术经济措施保证。
4）成本预算要全面权衡，提高资金使用效益。
5）成本预算既要符合实际，又要适当留有余地。
七、成本预算的编制方法（类型）
1。固定预算。
1）概念：又称为静态预算，是以过去的实际上费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，增加或减少一定的百分比确定的预算。
2）适用范围：适合于经营管理水平较高、业务结构和业务数量较为稳定的企业。
3）主要特点：在预算期内除特殊情况必须追加预算外一般不作变动或更迭，具有相对固定性。通常每年编制一次。
4）优点：编制简单；编制成本较低；控制费用支出的要求易于为各部门所接受。
5）缺点：没有结合预算期的情况重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化。同时，预算缺乏挑战性，难以调动各部门和全体员工控制费用支出积极性。
2。弹性预算。
1）概念：又称变动预算，以业务量、成本、利润之间的依存关系为依据，
根据不同的业务量，列出不同水平的费用预算，以此编制能够适应各种情况的成本预算。
2）适用范围：能够克服固定预算无法准确地预见未来成本可能达到的程度和成本发展趋势的缺陷。主要适用于弹性成本预算和弹性利润预算。
3）特点：弹性预算是随着业务量的变动的预算。执行时，根据实际经营管理水平与业务量，对照相应的费用预算进行控制，不存在需要有追加预算的手续。其预算技术要求在编制过程中考虑多种因素的影响，使得预算更为精确。
4）编制的主要方法有两种：列表法和公式法。

3。零基预算。
1）概念：是指以零为基础的预算，不考虑以往会计期间的费用项目或费用额。
2）适用范围：越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算编制，如政府部门和微利的物业服务企业。
3）主要特点：不受以往实际支出水平的限制。完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析，从而制定出费用预算。
4）优点：在既定的收费标准下，有助于提高管理收费的使用效益，有助于改善物业服务企业与业主的关系，从而增强其市场竞争力。
5）缺点：预算编制的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率缺乏客观依据等。
4。滚动预算。
1）是指在按年分月编制预算的情况下，随着一个时期的过去，连续补充编制另一个时期的预算，逐期向后滚动并调整各期预算的过程。
2）分类。逐月滚动、逐季滚动和混合滚动三种方式。
3）优点。滚动中调整，将预算修订工作从被动型转化为主动型，预算更切实际。
5。概率预算。
基本思路：确定预算编制所涉及的每一变量；确定每一变量的变化范围及其可能性；计算各变量形成不同组合的概率；对各种组合的概率与各该组合的结果计算加总，求取成本期望值。

八、成本预算的编制程序
1。编制方式。
“二下一上式”
1）一下：下达预计损益表作为编制预算的控制目标。
2）一上：各部门根据控制目标，结合部门实际上，编制预算草案上报。
3）二下：财务部门对各部门预算草案汇总平衡，编制正式财务预算（含成本预算），管理层将财务预算交业主大会讨论批准后，正式下达各部门执行。
2。编制程序。
1）收集和整理有关资料。
2）对预算期成本指标进行预测。
3）根据企业（部门）特点编制成本预算。
3。不同成本的预算编制。
1）编制营业成本预算：应以收入预算为基础，分别确定公共服务收入、公众代表性收入、特约服务收入的直接成本（直接材料费和人工费）。
2）编制管理费用预算：最佳方法是零基预算，简便方法是固定预算。
3）财务费用预算：如果不涉及融资问题，通常该项费用为零。
九、成本控制的内容、分类。
1。内容。
1）对目标成本本身的控制。
2）对目标成本完成的控制和过程的监督。
3）在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
2。分类。
按控制的时间特征分类。
1）事先控制，是设计阶段的控制，又称事前控制，是在成本发生之前，事先确定成本控制标准（成本预算和管理制度），是成本控制的开端。
2）事中控制，又称过程控制，它是对成本耗费进行的日常控制，将成本的实际支出与成本标准比较，及时发现偏差并采取措施，成本差异是重要的管理信息，事中控制是成本控制的中心环节。
3）事后控制，是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析，
及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，并修订控制标准，为未来的成本管理工作指出努力的方向。
按控制的机制分类。
1）前馈性控制，运用前馈控制原理，在成本发生之前进行控制，如对各成本开支的必要性进行分析，以确定最佳的支出水平。
2）防护性控制，即制度控制，也称会计控制，是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生。
3）反馈性控制，利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其重点在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。
前馈性控制和防护性控制都属于事先控制。反馈性控制属于事中或事后控制。
按成本信息反馈的程度不同。
1）开环控制，是成本控制的最低级，是单方向控制，没有应变能力，不入形成及时反馈系统，是开放环路。
2）闭环控制，能及时把成本信息反馈给控制机构，控制机构应变力强，能及时采取调节措施，达成既定成本目标，形成闭合的环路。
按控制系统的程度不同。简单控制和分级控制。
按控制的要求不同。绝对成本控制和相对成本控制。
按程序对象的不同。材料成本控制，工资控制和管理费用控制等。

十、成本控制的原则。
1。全面控制原则。全员和全过程成本控制的结合。
2。讲求经济效益原则。
成本控制应以相同服务数量与水平下成本最小化，或相同成本水平下服务数量和质量最大化为目标。
3。责权利相结合原则。
将各级成本控制主体的管理权限、经济责任和物屃利益三者正确的结合，以调动成本控制的积极性和主动性，管理措施落到实处。
4。例外管理原则。
主要应用于事中控制，对关键性成本差异（例外情况）重点处理，查明原因，及时采取措施。
判定例外情况有以下要点：重要性（根据成本差异金额确定）；特殊性（对企业长期获利能力有重大影响的成本差异）；一般性（成本差异持续时间很长）。
十一、成本控制的程序
成本控制的程序。
1）确定控制标准：可以按计划指标分解法、定额法、预算法三种方法确定。
2）执行控制标准：成本控制标准的落实，涉及运用相应的控制手段(如凭证控制和制度控制）对成本形成过程进行具体的约束。
3）分析相关差异：分析实际成本与成本目标的差异，找出原因和责任人。
4）纠正成本偏差：
提出降低成本的新措施，确定改进方案。
5）进行考核奖罚。
十二、成本控制的组织系
1。建立成本控制责任中心。
建立以责任中心为基本控制单元的组织体系。实行分级分口管理经济责任制，将成本预算分解为各责任中心的成本预算，分口管理，分工负责，并据以进行成本的分析考核。
2。责任中心分类。
1）成本中心：成本中心是仅对所发生成本负责的责任中心，是以控制营业成本为主的责任中心。
凡直接参与提供物业管理服务的部门，都可以设置为成本中心。一般来说，物业服务企业的业务部门，如保洁部门、保安部门等是成本中心。
2）费用中心：费用中心是仅对费用发生额负责的责任中心；是以控制运营费用为主的责任中心。
凡不直接参与提供物业管理服务的部门，通常都设置为费用中心。物业服务企业的各个职能部门，如总经理室、人事部门等一般是费用中心。
3。责任中心的业绩考评（指标）。
1）经济效益指标：【1】成本（费用）降低额=预算成本（费用）—实际成本（费用）；【2】成本（费用）降低率=｛成本（费用）降低额[HEAVY DIVISION SIGN]预算成本（费用）｝x100%
2）服务质量指标主要有房屋完好率、维修及时率、重大事故发生率、绿化率、保洁率、业主满意率、物业增值率等。
其中，物业增值率是最具
综合性的服务质量评价指标，公式：
物业增值率=（期末物业总值[HEAVY DIVISION SIGN]期初物业总值）x100%，再与同类物业的增值率比较。
十三、成本日常管理工作的内容
1。利用物业管理周期理论进行成本控制。
物业管理生命周期的不同阶段，成本开支的重点不同。
1）起步阶段，需投入的新项目多，成本开支必然较大。
2）在成熟期，投资项目营运良好，成本支出相对减少。
3）在衰退期，由于维修费用开支增大，成本开支会逐步增大。
2。严格实施预算的凭证控制。
对成本实行总额控制。具体做法：为各责任中心设立记载成本指标的费用手册，
每发生一笔费用，就根据有关凭证核减相应指标，并随时结出指标结存额。
3。建立健全费用开支与报销审批制度。
1）正常的成本开支，曲责任部门归口审批。
2）重大的支出和预算外支出则由公司最高管理层直至业主大会审批。
3）每一笔费用的报销，都应通过审核原始凭证进行控制：审核的重点为凭证的真实性、合理性、完整性（如有无预算指标、手续是否齐全）等；经确认无误后；方能予以报销。
第八章 合同与风险管理
一、物业管理活动中涉及的合同类型
1。物业建设单位在开发过程中订立的合同。
土地使用合同、设计规划合同、建设施工合同、售房合同、水电供应合同、设备采购及安装合同等。
2。物业服务合同。
前期物业服务合同与物业服务合同。
3。业主签订的与物业管理活动有关的合同。
物业租赁合同、管理规约、装修合同、装修管理合同、保管合同、保险合同。
4。专项服务合同。
物业服务企业与专营公司订立的有关物业管理活动合同，包括垃圾清运、环境卫生承包、治安保卫管理承包、绿化管理或工程承包、电梯保养维修承包、专项维修工程承包等。
二、物业服务合同的类型、特征及两类物业服务合同的区别
1。类型。
前期物业服务合同。
物业服务合同。
2。共同特征。
以当事人互信为前提；是有偿合同；是诺成合同；是双务合同；是劳务合同。
3。区别。
主体合同：
甲方：建设单位。
乙方：甲方选聘的物业服务企业。
物业服务合同
甲方：业主委员会（代表所有业主）。
乙方：物业服务企业（原物业服务企业或另行选聘的）。
签订时间：
甲方出售住宅前。
一般应在业主委员会成立三个月内，最迟不应迟于六个月。
合同有效期限：
过渡性：有效期至业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。
物业服务合同：合同有效期限由双方协议商定。
三、物业服务合同的主要内容
1。物业基本情况。
要描述物业类型、位置、面积等情况，界定物业管理区域。
2。委托服务事项。
即物业服务企业为业主提供服务的具体内容，物业管理委托最主要的是公共性服务项目。
1）应逐项明确以下内容：房屋建筑共用部位、共用设施设备、市政共用设施和附属建筑物、附属配套建筑和设施如商业网点和文体娱乐场所等公共绿化、公共卫生、交通与车辆停放秩序的管理、公共秩序与安全（设备监控、巡视、门岗执勤）、装修管理服务、专项维修资金代管服务、档案资料管理（包括物业相关工程图纸、住用户档案、竣工验收资料）。
2）同时，哪些项目允许物业服务企业分包，对分包的原则要求和限制条件，也应给予明确。
3。双方的权利义务。
权利义务约定越明晰，合同履行就越简单，发生纠纷的概率越小。
4。物业服务要求和标准。
可以参照国家推行的物业管理服务标准来约定服务质量。各事项的服务质量标准，在定性的基础上尽可能给予量化。
量化有两个层次，一是工作量的量化，二是质量检查评定标准的量化。要注意在少用或不用模糊概念的词语。

2。保险合同的主要内容 （保险单是标准化的保险合同，是正式保险的凭据）
1）当事人的姓名地址。
2）保险标的须具有可保利益，可以是单一标的，也可以是多个标的集合。
3）保险金额也称保额或保险金， 是计收保费的基础，也是损失发生时给付的最高金额。保额不得超过标的保险价值，超过部分无效。
4）保险责任范围是指保险人 应就哪些风险的实际发生所带来的损害承担补偿或给付责任。
5）除外责任是指保险合同 指明保险人不予承担的风险责任。一般包括战争、自然损耗、被保险人的故意行为所造成的损失等。
6）保费， 保费的多少决定于保额和保险费率。
7）保险期间：我国规定保险期的起讫时间为生效日当天北京时间零点开始，至规定终止日北京时间24时止。
8）违约责任及其他。
3。保险合同主体。
1）当事人（与保险合同直接发生关系）：
保险公司、投保人（交保费的人）、被保险人（享有赔偿请求权的人）。
2）关系人（与保险合同发生间接关系）：受益人（人身保险的被保险人死亡后有权领取保险金的人）、保险代理人（保险人的代理人）、保险经纪人（是被保险人的代理人，其行为不能约束保险人）。

第九章 财务管理与绩效评价