关于房地产可能我说的有很多，可能需要很多楼层才能说清楚，这个行业是个比较复杂的行业。近年来银行跟信托都不是很青睐地产行业，原因很简单，一分钱不花就能盖起来上亿的楼。这里房地产操作流程我不讲了，大家百度一下就能百到，摘牌，报规划，申请开工许可证，招标项目施工单位，做配套，验房，等等，需要很多部门去协调。这里面复杂的很。不是从事地产行业的很难摸清门道，我有个朋友，比我大不少，算是忘年交，此人是我们这里房地产事务受理中心的负责人，我跟他交往了好多年，探讨了很多关于地产的事，到现在估计最多也就算是初窥门径。总之业内人士一句常说的话：这个行业水很深！
地产行业既然这么复杂，为什么很多人还在做呢，不是因为暴力，是因为地产资金链问题。咱举个简单的例子，咱就说顺驰，现在叫融创了，老板叫孙宏斌，有幸我见过两次，他曾经手下大将给我讲述了顺驰落马的整个内幕。这里涉及很多社会问题，就不多说了。总是，地产公司死了，一时也是无法看出来的，只要有项目，就会一直残喘的支撑下去。表象的辉煌跟实际的资金问题并不是对称的。
我们既然难以对地产项目做出判断，那么我们可以选择进入的时间：
一，有限合伙进入房地产的时间选择尤其重要。那么我们按时间把一个地产项目分为这么几个阶段，1，等待摘牌 2，只有地 3，盖了一半 4，已经封顶 5，五证齐全
等待摘牌，这个是最初阶段，我可以负责任的说，你连摘牌的钱都没有，还开发什么项目！所以这种合伙地产项目，直接说NO,考虑都不要去考虑了。
有地，有地没钱开发！等于开发商完全没有准备好去做这个项目，如果不是大型国企或者央企再或上市公司（估计这些企业也不会发合伙企业，股权很值钱，在银行，信托，都能发产品）我们直接说NO，地产开发都是项目公司，项目公司都是有限责任公司，就算当了GP他公司性质是有限的，你想让他赔你什么？
盖了一半的，那么我们要去问借钱做什么，借款说明，还款来源，还有这个项目是否取得银行贷款，大家可以找项目方要公司要贷款卡，可以通过关系在银行查出来。然后必须将项目在合伙公司GP做在建工程抵押。合伙企业不能做债权，很多项目都发的是债权，债权算借贷，合伙企业是做股权的，抵押了以后要置换成股权占得项目的股份。然后要去看项目公司资质，资质低于二级的，是不能取得银行贷款的，所以二级以下资质大家要注意一个盲点，就是他若说盖好了银行给开发贷，那就是胡说八道、
借款说明要仔细看清楚，而且地产项目要监管账户，专款专用，现在很多发地产项目的公司老总都办好了绿卡，一担出事，逃之夭夭，想的真天真。
剩下4,5如果项目真实可靠，可在网上查一下，应该有的都已经在卖了，那么问题都不大，但是切记，尽量避开用1期的钱用于2期项目启动，当然项目很好的是可以的。这个需要对项目当地要了解。
今天先说这么多，关于地产有很多复杂的东西，接下来几天，我都要讲地产项目，现在地产项目发的太多，很多都是虚假的，所以我着重讲一下。

好好学习！收藏细读！谢谢楼主！

今天讲一个空手套做房地产的流程，如果你想做地产，你也可以做个几十亿的项目！
首先声明，我讲这些不是让大家真的去做，因为做成功还是需要运气的，也需要投资一点小钱。我只是告诉大家不要轻信房地产，泡沫太多。
好了我开始给大家讲一块钱能开发一块几亿的地产项目。
现在审计改革了1块钱就可以注册一个营业执照了，地产的比较麻烦，那么你先去工商注册备案，先不注册下来，只是查名备案，那么你就有一个准地产公司了。然后就可以去找地了，比如你在某市找了一块地皮，摘牌价格4亿，参加招拍挂需要一点钱，没有没关系，去发个合伙基金吧，1亿到手了，5000万就可以参加竞拍并且取得地皮，这些都是内定的，没有人跟你竞价。还差3.5亿土地出让金，先欠着，没人找你，放心好了，地产都是这么做。还剩5000万怎么用呢？先注册一下地产公司，以前已经在工商备案了一个，这次实缴5000，对冲2.5亿，那么一个3亿的地产开发公司注册下来了。2.5亿的注册资金，用人垫资的话单笔进基本户是0.4%，100万就够了，然后剩下4900万，900万留着花，制备一辆好车冲冲门面再租个好地方招待客人，那4000万作为项目的启动资金，招募施工单位，当然需要施工单位也垫资干。钱肯定不够用，那么我们假设这个项目叫做**旅游地产，把这个项目分为3期，我们可以在发一期合伙项目，发2亿。作为**旅游地产项目1期6677景区的CBD商业酒店工程。
2亿到手，项目做到最后肯定是赔钱，一年以后准备做2期了，当然一年以后一期的CBD在银行可能取得经营性物业带款，如果不能，只能再发一期来覆盖前一期。2期工程再发一期那么就是2期同时发，这里面就有很多学问了，地产公司可以再注册一个其他公司，比如商务科技778899公司，那么这个公司就可以发合伙基金，当然这个公司什么也没有，就是假的，但是这家公司可以用地产公司的一期那个写字楼CBD酒店作为担保，大家注意一点，有限合伙基金是不对企业产生负责的，地产公司贷款卡还有负责是0.一家科技公司用我们刚才说过一个3亿左右的一个写字楼做担保再发2亿不是事吧，项目里面还有很多忽悠的词，比如这个楼说成6亿，找个小评估公司有地产评估资质的，尤其一年没开张的评估公司，只要给钱喊爹都干。
哇！这么看来抵押率是多少？30%不错吧，再忽悠点别的，什么什么股权啊，什么什么连带责任啊，扯蛋呗！
然后这么一直做下去做完整个项目。大家一看这个地产商发了！ 其实不是，他陪大了，如果你空手套的话整个项目如果3亿滚3年大概综合成本已经达到200%实现收入是170%，那么陪多少呢？30%，可以说有1亿是无法兑现的，那么兑付危机了？不会，这个人会继续弄下一个项目，一直做下去，直到没有项目，没了就死了，跑吧！
所以说大家做地产项目不要被他们光艳的外表所迷惑。有的项目一看就是扯淡呢，这包装都不会，一看就假，百度一下就直到是个骗子。
昨天朋友发朋友圈去年年底80家资管破产或者逃逸了。预测今年达到300家以上，其实这个数字是成倍的。呵呵，明天还继续讲地产的故事！

啊。。。我买那个宜信的也是地产啊

楼主请问下，福信建投壹号 -南京福中 IT 产业债权投资 专项基金计划（一期）这个有限合伙产品如何，是否值得购买

顶

老大，关于溢价回购您怎么看？

我的贴怎么没了？

辛苦楼主了

最近又出了一个产品，自己感觉还不错，应该在全国都是非常有优势的一个合伙基金，下个月就开始发售了，估计十天左右应该募集完毕。三方不属我管，不然我发到吧里让大家都赚点。公司有专门的团队去负责这些，大家可以跟我们公司的销售顾问取得联系。

就张盈文吧友提出的问题，我在这里解释一下关于GP责任的假象！
大家都知道有限合伙基金里面存在GP跟LP，大家看到GP的无限连带责任这个词会忽然感到这个项目比较靠谱，其实不然。首先大家不懂的应该多去了解一下公司法。我现在就GP在有限合伙中承担的无限责任到底有没有效应解释一下。
首先我们要去看GP真实情况，我们所见的有限合伙基金GP基本都是由出质人跟质权人组成，其实这不是正规操作，但是不违反规定跟法律法规。为了保障合伙基金的安全性这种组合到是更加可靠。
我们这里特别的解释一下GP中的出质人，或者说融资方。首先在没有确定企业实力的情况下，无限连带责任是无效的。尤其地产项目，地产项目都是项目公司，公司性质都是有限责任公司，那么它承担的无限责任也是有限的。大家可以去百度有限公司，可以更清楚有限公司的责任跟义务。举个大家都能理解的例子，A公司总资产200万，合伙基金发了2000万，基金被A公司没有合理利用而导致破产，那么A公司所承担的最大风险就是那个值200万的企业，还有A公司所有负债，所有债权人组成债权委员会起诉A公司讨债，最终结果就是谁比较厉害，谁的钱就会收回来。那么A公司所承担的责任就是200万+所有负债！宣布破产大家就分财产，房地产公司我都是很谨慎的去发就是因为最终大家就剩下一堆建设到一半的烂尾工程。一分不值。
所以大家不要被那个GP的称呼所迷惑，为什么我一直倡导大家做渠道尽量去做实业呢，就是因为这个，实体企业有自己的土地工厂，经营很多年，也有一定的口碑，想查也很简单。渠道可以找发行方要来尽职报告，很多都在相关部门或有备案，贷款也能查个究竟，所以就算最终兑付危机，大家也能有个地去追帐。大企业也不会因为那点债务跑路，地产公司盖一半感觉不对，留下跑路的钱，提前卷钱就走了，等你找他来要账，人家早半年就办理完移民在国外申请政治避难了，移民手续没办完，那就再发一期，两年时间！哈，估计等大家醒悟，人家早住在庄园里喝着香槟，怀抱美女了！

很多吧友，尤其三方渠道问我关于税的问题，这个问题我不知道该如何回答大家，大家最好也不用知道，知道以后要担负责任的！这些由GP负责，大家没有必要非要操那心。

学习中

简单的十五字，总是感觉很难，真的不知道该怎么写才满~