第二章 业主及业主大会、业主委员会 第六条 物业的所有权人为业主。业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定：（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；（二）选举或者更换业主委员会委员；（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）筹集、管理和使用专项维修资金；（六）申请改建、重建建筑物及其附属设施；（七）申请分立或者合并物业管理区域；（八）法律、法规及规章规定的其他物业管理事项。决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总数过半数的业主同意。第七条 一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的县（市）区住房和城乡建设行政部门、街道办事处或者乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主人数较多不便于召开全体业主大会的，可以以单元、幢或者一定建筑面积、业主人数为单位，推选业主代表参加业主大会。业主较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域的划分，应当按照建设用地规划许可证确定的红线图范围，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设、城市道路规划等因素，由县（市）区住房和城乡建设行政部门确定。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以分别划定物业管理区域。第八条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积百分之五十以上或者首位业主实际入住已经达到两年以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料。申请成立业主大会，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。申请可以下列形式提出：（一）由不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主自行提出；（二）由建设单位或者居（村）民委员会推荐业主代表作为临时召集人，召集不低于三十位业主或者不低于占业主总数百分之五的业主提出。第九条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起三十日内，组织成立首次业主大会筹备组，筹备组负责召集首次业主大会会议。业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表和居（村）民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中，业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。业主大会筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告，公告时间不得少于七日。第十条 建设单位和前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，自首次业主大会筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、物业的基本资料（包括物业建筑物、设施设备和相关场地等）和已筹集的专项维修资金情况等资料，并提供必要的工作条件。首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前，按照县（市）区住房和城乡建设行政部门确定的标准和方式缴交。

第七章 物业管理用房和物业维修资金 第六十二条 城乡规划行政部门应当将物业管理用房的位置和面积，纳入建设项目修建性详细规划或者建设项目设计方案的审查内容并征求住房和城乡建设行政部门的意见。建设单位应当将物业管理用房纳入居住小区或者组团建设内容，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。建设单位应当依照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理办公用房，按比例计算少于一百二十平方米的，按一百二十平方米执行；按照千分之四的比例配置物业管理经营用房。物业管理用房的面积和具体位置应当在初步设计方案审查时征求住房和城乡建设行政部门的意见，在建设项目修建性详细规划中确定，不得任意调整。第六十三条 物业交付前，建设单位应当按照本条例规定的标准将物业管理用房及其产权证明等资料交给县（市）区住房和城乡建设行政部门。物业管理用房由县（市）区住房和城乡建设行政部门查收后交给前期物业服务企业使用。经规划部门批准实行物业分期开发，应当按照小区总体规划面积，首期一次性提供足额物业管理办公用房；随开发进度，分期提供物业管理经营用房。第六十四条 在住宅区房屋初始登记时，物业管理用房应当同时办理登记。物业管理用房的所有权属于物业管理区域内的全体业主，不得分割、转让或者抵押。物业管理办公用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公。 物业管理经营用房使用方案由业主委员会提出，并向全体业主公示。经营收益用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。前期物业服务期间按照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限，经营收益应当专户储存，用于补充物业专项维修资金等物业管理的需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报县（市）区住房和城乡建设行政部门备案。第六十五条 业主（包括已售出公有住房业主）应当按照规定交纳专项维修资金。专项维修资金不敷使用的，应当由业主续筹。专项维修资金管理办法由市住房和城乡建设行政部门会同财政行政部门制定。第六十六条 住宅专项维修资金应当用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。发生危及居住安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修或者更新、改造的，相关业主或者物业服务企业可以提请住房和城乡建设行政部门或者其他相关安全机构认定，并持认定材料直接向住房和城乡建设行政部门申请列支住宅专项维修资金。紧急情况处置后，应当向相关业主公示，接受监督。第六十七条 物业转让时，业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况，该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金应当返还业主。

第九章 附则 第七十六条 专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积，尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。第七十七条 各工业区、开发区、管理区等政府派出机构所辖区域物业管理相关工作参照本条例执行。第七十八条 市人民政府应当根据本条例制定实施细则。第七十九条 本条例自2013年5月1日起施行。