第一次发主题，就谈下当下的房地产市场

看法呢

我之前在上海和杭州工作的时候，院里的设计流程，是会容易把一个人固定在某一个位置，比如说做方案的，做施工图的，还有专门搞效果的，在那边呆了一年多后，我被固定在了方案组，半年后我离职回老家，回了老家的一个设计院，跟了个师傅。这个院我之所以一呆就是十年，因为这边的项目是会让我从方案做起到施工图结束，还需要下工地去进行现场指导，我觉得这样学习接触到的东西会更多一些，两年后，也就是06年，我开始了项目负责的生涯，这让我更多的接触到了很多房地产商和各个政府部门。
06年-07年是我入职后第一次的房价大飞跃，三年下来（其实从05年就开始涨）房价翻了三倍不止，那段时间我手上最多的时候，是同时要完成四个项目，两个是我负责，两个是我师傅负责，忙到天昏地暗，不说绘图工作忙到没觉睡，应酬也多的吓人。在房价飞涨的那个年代，我接触的甲方除了政府部门的人，上市公司的人，更多的是一些矿老板煤老板，因为那个年代国家大力打击非法矿山，所以很多老板都收手将钱投入到飞速发展的房地产市场，所以那几年，什么乱七八糟的甲方我都接待过。

08年开始，全球金融危机开始，国家也开始了第一次对房产市场的干预，调高了银行利息，限制了一部分的贷款，北上广深的房价因为实在是太过于虚高，也出现过小部分盘价格腰斩的情况，但仔细看下，都是一些小盘，真正的央企开发的盘，最多送你个车位而已。那一年我一共做了两个项目，老实说我真不习惯轻松的感觉，不过我在那一年顺手把房买了。
09年开始，国家放开了束缚，这个时候的房产就如脱缰野马一样，房价急速上升，光09年一年我就自己负责了三个盘，参与了另外5个盘的工作，我发现一个很有趣的现象就是，以前的煤老板矿老板项目没有了，基本上都是中海国际或者绿城这样的上市公司的项目，特别是到了11年前后，包括像万达万科这些大庄都陆续的来我们这边开发盘，忘了说，我们这边属于二三线城市了。

到了10年的时候，我们本地的房价相比我入职的时候，已经疯狂到了十倍当年价格，这个时候国家出台了国十条，是要抑制房价上涨过快，我仔细研究了一下，发现这十条规定，只不过是打压了购房者而已，说好听点，是打击炒房者（温州人大家懂的），说难听的，就是让想买房的人贷不到款，提高准入门槛，让成交量下滑，造成房源需求降低的假象。后来实行了一段时间发现效果不是很明显，因为房价还是在疯狂上涨，于是又出了国四条来加强一下，接着又有了新国十条等等各种正策，但是没用，房价依旧在上涨，但可以看到的是，房价上涨的幅度开始大幅延缓，没有那种今天一万明天就一万一的情况出现了，大部分的盘价格上涨都是几十元几十元的往上走。

现行的一些政策，媒体的鼓噪是功不可没的。各种环比同比，各种成交量下降，搞得大部分人都头昏脑涨只好持币观望，但是真正对于业内人士来说，什么情况大家心知肚明，真正搞降价促销的都是什么厂商，君不见市场低迷之际，中海中建等央企的工地依旧是一片火热吗？万达全年在全国同时开了多少个楼盘？但是再回看那些名不见经传的中小厂商，早已经是湮没无闻了。
另外最重要的一点，很多人都觉得房产商是黑的，房价这么高都是无良厂商搞得鬼，其实不对，真正抬高房价的罪魁祸首，是土地出让金。有兴趣的朋友可以去查一下，从04年到14年，土地出让金的上涨幅度，是不是正好契合房价上涨幅度？因为建安成本再高，逐年上升幅度却很平稳，人工一直是中国优势，你说涨很多足以影响房价，只能说微乎其微，银行的贷款利率虽说也是逐年上涨，但百分比有限，平摊到每个平米的售价里面，可能就几十块的事。
但是地价不同，直接从国家手里拿地的情况已经比较少了（除非是补偿性给地），现在都是挂牌拍卖，我记得09年南京的一块地王，平摊到每个平米上后，价格已经达到了周边房价的均价，这样再算上各种成本和灰色支出，怎么可能不两倍甚至于三倍周边均价？但是大家可以去查，这么多年的调控，有一条是关于降低土地出让金的么？

土地出让金，是国家财政收入的重要来源，占到了整个GDP的三成以上。假如你是开发商，一块地的成本平摊到每个平米是10000的话（其他成本假定10000），你至少得卖个两万四五左右吧，但是如果土地成本下降5000呢？你卖两万甚至一万八都赚一样多，但对于购房者来说，等于是国家让利5000，何乐不为？
但地价的多年不降，就已经很能说明问题。现阶段的调控不可谓不厉害，但是去看看土地出让金就会发现，这一切的一切，并非是以“降低房价”为目标，只不过是某种程度上的洗牌行动而已，过了这阵风潮，就如08年过后一样，房地产市场未来依旧是一个“涨”字，只不过区别在于涨的快还是涨的慢而已。

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说的好，国内的刚需缺口还是很大的，政府未来的目标是要把广大的农村人引导到城市居住，而现在的房产数量仅仅只满足了城市常住人口的需求数量。第二点，虽然房地产商出现资金链断裂的情况，但国家开发的政策性项目却受影响不大。毕竟设计师不仅仅只靠房地产开发商吃饭。第三点，国家是不会允许房地产崩盘的，至少目前阶段国情不会，就像lz说的土地出让金是地方政府的主要收入来源。而且，建筑行业牵连甚广，一旦崩塌，很多互补性行业如钢材、装饰材料、工程机械器具等都会跟着坍塌，随之带来的各种失业人员和农民建筑工人将足以引起很多社会问题了。
总之，房地产不会瞬间坍塌的，国家的目的是要逐渐萎缩它，降低它对社会经济的影响力，这次房地产低谷正是一个必须经历的洗牌过程，过滤掉不合格的开发商，施工单位，设计单位，材料供应商。让房地产市场恢复理性。

不是政策问题，只怕房子真的已经饱和。我父母回老家，房子给我，我不买了。要买也买单位附近的二手房，新房太远还要买车，养不起

羡慕你们能够在房地产热门的时候攒够经验