旅游地产一定是2013年开始地产行业最火热的主题地产之一。各大代理公司写定向的顾问报告一定写到手软了。也有一些特意的成立了旅游策划部，看来是都是赚的盆满钵满。
然后呢各个开发商也在各个城市以旅游地产的名义拿地。为什么说是以旅游地产的名义拿地呢？反正根据我的观察了解下来，造旅游地产不是开发商想造旅游地产，而是以这样的形态拿地可以向政府争取到更多的优惠资源，而且可以获得较低的地价。那政府为何也推动这样的地产开发呢，无非是希望寄托地产这个模式可以带动旅游这个产业，毕竟这是一个长线可持续产业，可以为城市带来大量的税收和就业。
当然，这也因果问题不是我想今天文字探讨的主要内容，而是想说说为什么看似是未来发展主流的地产模式，我现在却说80%的卖不掉。
客户一年就来一次，就不会有置业的冲动，一点点可能都没有。
是这样的，我曾经在我的微信平台里写过一篇我至今为止觉得我写过的最奇葩的文字《购买旅游地产的前提条件是住满100天》，就是我一直秉持的一个观念就是，去一个城市旅游，并不意味着必须要在当地置业，而旅游地产的模式也不是仅仅是出去旅游才会购买。我坚持的观念是可以驱动客户购买的最大原因就是愿意一年时间去一个非家乡城市居住一定的时间。这个时间是多久，我推测的是100天，你觉得对不对，可以直接回复100来看我写过的那篇奇葩文字。
所以从这个广义的角度来说，外来人口来到一线城市就业所产生的置业需求就是对旅游地产是否能够热销的最好参照。毕竟对于房子来说，如果你仅仅是为了一年去4天，哪怕当地的山好水好姑娘好，我想任何人也不会有在当地买套房子的驱动。
当然你说通过分时度假的模式是否可以一定程度缓解这个现象，可以的，但是却不能本质上改变这个问题。
因为这个问题，基本已经屏蔽了市场上50%的销售型旅游地产类产品，那些到此一游的城市，类似的产品注定没有销路
对于外来客户，他不需要承诺未来，只要拥有现在。
当然也有一些城市的环境很好，值得我们反复的前去，最显著的城市就是海南。因为独特的地理位置以及后期政府大量的扶持政策，海南目前已经嫣然成为了针对于外来人口为主打造的旅游地产型城市的概念。
但是目前的旅游地产的开发模式，在一定程度上的相对滞后也让销售陷入了一定瓶颈。可能之前住宅类产品开发多了，大量的开发商在开发旅游地产的时候脑子里还是一心想着现金流回笼的问题。这样想固然没有错，但是这样想的产生的结果就是：项目只造销售类产品不做公建配套，或者说先期只开发销售类产品，将所谓规划牛逼的公建配套放在后期开发。从目前的市场反馈来看，这种寄托于卖希望的方式在旅游地产里无法得到很好的运用。
因为对于一个外来人口，对于一个城市的了解是陌生的，对于这样的客户，你强调未来也是无力的，他不可能三天两头往你的售楼处跑，他需要的是现在你兑现的，然后加上一点点的冲动。没有现在，那就拜拜。
引入外来人口是所有的营销中最难的一环，但却是旅游地产最需要的一环。
能够导入外来人口，最成功的模式是什么，产业啊，一个强势的产业才有可能让外来的客户在这边安营扎寨，这个是一个旅游城市想复制却不能的
当然你通过交通的问题也可以导入一部分外来客户，现在高铁的开通也让一些城市YY出可能导入一线城市人口的可能。但是他们却忽略了一个问题，地铁可以导入外来人口的最核心的原因在于快速的道路通达的同时是以较低的出行成本。而这一点则是高铁所达不到的。
如果没有产业和交通的支撑，硬生生的通过异地分社拓展中心的模式对外宣传我觉得是一种相对非常累的一种模式。而且短线内不会出现比较好效果的模式
旅游地产是对营销的考验是几何形的放大，当然也有成功的，但是为此要付出极强的执行力代价。
基于以上三点，我认为市场上80%的旅游地产都是比较难卖的，客观的市场数据也表明了目前整体市场的严峻。当然我们也不否认有热销个案，但都是基于比较好的地理环境以及前期大量的成本投入换来的。
当然也有借着旅游地产的名义卖给当地客户的，这个就是另外一回事了。
对于旅游地产，不再是你做的面子足够小总价低别人就会心动，也不是你这里山好水好风景好别人就会住下，更加不是因为你是品牌开发商就会有崇拜。
对于旅游地产，一定是未来的一个趋势，但是在我眼里看来，现在是不是发展的快了一点。
然后呢各个开发商也在各个城市以旅游地产的名义拿地。为什么说是以旅游地产的名义拿地呢？反正根据我的观察了解下来，造旅游地产不是开发商想造旅游地产，而是以这样的形态拿地可以向政府争取到更多的优惠资源，而且可以获得较低的地价。那政府为何也推动这样的地产开发呢，无非是希望寄托地产这个模式可以带动旅游这个产业，毕竟这是一个长线可持续产业，可以为城市带来大量的税收和就业。
当然，这也因果问题不是我想今天文字探讨的主要内容，而是想说说为什么看似是未来发展主流的地产模式，我现在却说80%的卖不掉。
客户一年就来一次，就不会有置业的冲动，一点点可能都没有。
是这样的，我曾经在我的微信平台里写过一篇我至今为止觉得我写过的最奇葩的文字《购买旅游地产的前提条件是住满100天》，就是我一直秉持的一个观念就是，去一个城市旅游，并不意味着必须要在当地置业，而旅游地产的模式也不是仅仅是出去旅游才会购买。我坚持的观念是可以驱动客户购买的最大原因就是愿意一年时间去一个非家乡城市居住一定的时间。这个时间是多久，我推测的是100天，你觉得对不对，可以直接回复100来看我写过的那篇奇葩文字。
所以从这个广义的角度来说，外来人口来到一线城市就业所产生的置业需求就是对旅游地产是否能够热销的最好参照。毕竟对于房子来说，如果你仅仅是为了一年去4天，哪怕当地的山好水好姑娘好，我想任何人也不会有在当地买套房子的驱动。
当然你说通过分时度假的模式是否可以一定程度缓解这个现象，可以的，但是却不能本质上改变这个问题。
因为这个问题，基本已经屏蔽了市场上50%的销售型旅游地产类产品，那些到此一游的城市，类似的产品注定没有销路
对于外来客户，他不需要承诺未来，只要拥有现在。
当然也有一些城市的环境很好，值得我们反复的前去，最显著的城市就是海南。因为独特的地理位置以及后期政府大量的扶持政策，海南目前已经嫣然成为了针对于外来人口为主打造的旅游地产型城市的概念。
但是目前的旅游地产的开发模式，在一定程度上的相对滞后也让销售陷入了一定瓶颈。可能之前住宅类产品开发多了，大量的开发商在开发旅游地产的时候脑子里还是一心想着现金流回笼的问题。这样想固然没有错，但是这样想的产生的结果就是：项目只造销售类产品不做公建配套，或者说先期只开发销售类产品，将所谓规划牛逼的公建配套放在后期开发。从目前的市场反馈来看，这种寄托于卖希望的方式在旅游地产里无法得到很好的运用。
因为对于一个外来人口，对于一个城市的了解是陌生的，对于这样的客户，你强调未来也是无力的，他不可能三天两头往你的售楼处跑，他需要的是现在你兑现的，然后加上一点点的冲动。没有现在，那就拜拜。
引入外来人口是所有的营销中最难的一环，但却是旅游地产最需要的一环。
能够导入外来人口，最成功的模式是什么，产业啊，一个强势的产业才有可能让外来的客户在这边安营扎寨，这个是一个旅游城市想复制却不能的
当然你通过交通的问题也可以导入一部分外来客户，现在高铁的开通也让一些城市YY出可能导入一线城市人口的可能。但是他们却忽略了一个问题，地铁可以导入外来人口的最核心的原因在于快速的道路通达的同时是以较低的出行成本。而这一点则是高铁所达不到的。
如果没有产业和交通的支撑，硬生生的通过异地分社拓展中心的模式对外宣传我觉得是一种相对非常累的一种模式。而且短线内不会出现比较好效果的模式
旅游地产是对营销的考验是几何形的放大，当然也有成功的，但是为此要付出极强的执行力代价。
基于以上三点，我认为市场上80%的旅游地产都是比较难卖的，客观的市场数据也表明了目前整体市场的严峻。当然我们也不否认有热销个案，但都是基于比较好的地理环境以及前期大量的成本投入换来的。
当然也有借着旅游地产的名义卖给当地客户的，这个就是另外一回事了。
对于旅游地产，不再是你做的面子足够小总价低别人就会心动，也不是你这里山好水好风景好别人就会住下，更加不是因为你是品牌开发商就会有崇拜。
对于旅游地产，一定是未来的一个趋势，但是在我眼里看来，现在是不是发展的快了一点。
