新版商品房买卖合同示范文本解读

第二条 商品房销售依据
买受人购买的商品房为【预售】【现售】商品房。预售商品房批准机关为 ，预售许可证号为 ;或者,现售商品房备案机关为 ，备案号为 。
主要变化:
明确现售商品房的备案机关与备案号。
分析:
该部分内容存在办理顺序上矛盾。通常的交易程序是：确定合同内容→签订合同→合同备案，在合同未签订之前如何知晓备案号码？
新、旧版合同均约定出卖人承担合同备案义务，若此处先行填写的备案号码与实际备案号码不一致的，开发商可能面临一定程度的违约风险。
对策/建议:
暂不填写，或留待相关机关修订。

第五条 计价方式与价款
出卖人与买受人约定按下述第 种方式，计算该商品房价款（货币单位人民币）：
1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总价款 元。
2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 元，总价款 元 。
3、按套（单元）计算，该商品房总价款为 元
4、 。
按照物业管理有关法规、规章规定，需要交纳新建物业专项维修资金的，首期交纳标准为 元/平方米（以相关部门确定并经当地政府批准后公布的标准为准）。该款项未包含在本条约定的总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。
主要变化：
增加了关于交纳新建物业专项维修资金的内容。
分析：
1、根据国务院2007年8月26日修订颁布的《物业管理条例》的相关规定，“新建物业专项维修资金由业主交纳并属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”；并授权国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定专项维修资金的收取、使用、管理的办法。
2、《物业管理条例》于2007年8月26日修订颁布后，国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门至今尚未重新制定专项维修资金的收取、使用、管理的办法。根据建设部、财政部于1998年12月16日制订并于1999年1月1日施行的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位缴交维修基金。在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。业主委员会成立前，维修基金的使用由售房单位或售房单位委托的管理单位提出使用计划，经当地房地产行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后实施”。同时授权省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门会同财政部门根据本办法制定实施细则。
《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发〔2007〕19号）第六条规定，“新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5％－8％。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县人民政府批准后公布。”第八条第2款规定，“新建物业首次交存的专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取”。
3、宁波市至今尚未出台相关的实施细则，实践市内各地产企业大多仍未向购房客户收取类似费用。业内人士考虑存在以下障碍因素：
A共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称维修基金）计取基数不合理。
购房款对销售单位而言，属销售价格，而商品住房的销售价格属市场定价，销售单位可根据不同情势制定相应的销售价格，如商品住房预售和现售、分期付款及一次性付清房款都会造成最终实际成交的销售价格不同。另外，社会关系因素（如亲朋好友等利害关系人）亦可造成此类现象的发生。再者，有些销售单位为促销其商品住房，与购房人共同隐瞒真实成交的购房价格，以达到少交维修基金的目的。这样就产生了因购房人所支付的购房款不一致，从而提取的维修基金不一致，从而损害了依规缴纳维修基金的购房人的部分权益。
B在现行条件下，维修基金缴存方式不合理。
销售单位做为商品住房开发单位，在对一个房地产项目的开发过程中，将需要和使用大量的资金。在开发资金紧张的情况下，销售单位很容易将其代收的维修基金挪作他用，以解燃眉之急。甚至，在实践中，有些销售单位恶意占有维修基金，而用滞销的商品住宅折价抵付维修基金，形成变相销售商品住房现象，造成了维修基金不能有效地缴存。将业主办理房屋权属证书的时间做为销售单位向房地产行政主管部门移交维修基金的时界点，不利于维修基金的及时移交。在我国，由于销售单位的原因造成产权证书迟迟未能办理的现象屡有发生，那么，就可能会造成购房人在入住前已经缴纳的维修基金却长时间地由销售单位占有或使用，更有甚者，有的销售单位在购房人办理房屋权属登记前，就已解散不存在了，其代收的维修基金也更无从谈及移交。有些地区为了加强维修基金的移交管理，规定销售单位不移交维修基金，不予办理房屋权属登记，但这样业主就不能及时办理房屋权属证书，权利处于为稳定状态，容易产生社会矛盾，再者，如此管理缺乏合法性，故此方法不为治本之策。
C维修基金使用尚须完善
根据建筑物区分所有权理论，共用部位、共用设施设备属共用部分之范围，共用部分可区分全体共用部分和一部共用部分两类，全体共用部分是指由全体业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施部位。一部共用部分则指部分业主共同使用、收益、管理的物业共同部位、共用设施设备。否则，基于权利、义务相一致的全体共用部分之修缮费用由全体房屋所有权人分担，而一部共用部分之修缮费用则由对该部分共用部分享有使用权的房屋所有权人分担，这一原则已在《城市异产毗连房屋管理规定》有所体现，但在《管理办法》中，就维修基金的使用未作详细的规定，如建筑物基础需大修，这时使用全体业主共同所有的维修基金，无异议而言，因为这涉及全体业主的共同利益，但如果为某些层所专用的楼梯需大修时，是否也可使用全体业主共同所有的维修基金呢？《管理办法》未对此做出相应的使用规定，明确全体共用部分和一部共用部分的范围，对于规范维修基金的使用是很重要的。
对策/建议：
暂按《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定的购房款2－3％或按《浙江省物业专项维修资金管理办法》规定的每平方米建筑面积平均造价的5％－8％填写，实际执行中收取与否则应与当地建设行政主管部门协调解决。切不可填写“不收取”或在空白处划斜线，这样的约定内容应当解释为“由出卖人承担或代付”。

第六条 面积确认及面积差异处理
合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。
1、当事人选择【建筑面积】【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 双方同意按以下方式处理：
①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。
②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起 日内将买受人已付款退还给买受人，并按 利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差比= 产权登记面积－合同约定面积
合同约定面积 ×100%
2、当事人选择按套计价的，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异， 约定按下列第 种方式处理：
①交付的房屋套型与设计图纸一致,相关尺寸误差不超过附件一房屋平面图上标示的误差范围的,总房价款不变。
② 。
主要变化：
1、调整旧版合同中的内容排序，明确区分了按面积计价与按套计价两种情况下面积差异的不同处理方式；
2、对于按面积计价情况下的面积差异处理，坚持法定原则，除退款时间及利率可自行约定外其他均不得协商确定；
3、对于按套计价情况下的面积差异处理，删除易引起歧义的“不适用本条约定”的字眼，强调当事人意思自治原则，一方面规范了“包干价”的适用应以约定风险范围为前提，另一方面允许当事人自行约定处理方式。
风险提示：
1、关于面积差异的处理，目前有两个存在差异的规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第14条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
最高院的这个关于处理面积差异的规定并不区分按面积计价与按套计价的不同情况，而是强调约定优先的原则，如果当事人有其他约定的，约定的处理方式优先于上述规定的处理方式。
建设部令第88号公布、自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：“第十九条　按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，接以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
面积误差比＝产权登记面积-合同约定面积合同约定面积×100%
因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。
第二十一条　按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”
建设部的规定明确区分按面积计价与按套计价的不同情况对面积误差按不同方式处理。对于按面积计价的，处理方式与最高院的规定基本一致，并且规定了退款期限应自买受人提出退房之日起30日内；对于按套计价的，进一步细分现售房屋与预售房屋两种类型，对后者特别要求当事人应同时约定误差范围。但是，若系预售房屋按套计价时未同时约定误差范围的，未明确处理方式。
2、案例评析：
某开发商在合同“计价方式”中约定了“按套计价”且未约定单价，但同时为体现其仍将对面积差异进行多退少补的真实意思，一方面未同时约定误差范围，另一方面还在“面积确认及面积差异处理”中另行约定了处理方式，其内容与最高院解释一致。
交付时，需补交差额款的部分客户提出按合同第五条规定，“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，故拒不交付面积补差款；同时因面积不足可向开发商索要差额款的客户也提出，按自行约定的内容，开发商仍应向客户退还部分款项。
此处的争议焦点在于对旧版合同中的“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”这句话怎样理解？一种解释是，选择按套计价的，面积差异即使出现差异也不调整价款；另一种解释是，选择按套计价的，面积出现差异也需要调整价款。针对第一种解释，若未同时约定误差范围的话，如果差异极大，仍坚持不调整价款则有失公平；本律师认为第二种解释更符合法理和最高院司法解释，也符合情理和一般交易习惯。
由此可见，上述纠纷的根本原因即在于旧版合同的不完善所致。从这个角度上，新版合同中所作的调整是必要的、科学的。
对策/建议：
1、预售商品房时慎重选择使用按套计价的方式，买卖双方都应该充分估计可能带来的风险；
2、预售商品房如需使用按套计价方式的，或者在房屋平面图中明确约定详细尺寸及误差范围，或者选择仍按最高院规定进行处理比较公平。
第八条 买受人逾期付款的违约责任
买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第 种方式处理：
1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。
① 逾期不超过 日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之—_______的违约金，合同继续履行；
②逾期超过 日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 %向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 （该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。
本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2、 。
主要变化:
部分措辞上进行修改：
1、旧版①为“逾期在 日之内”，新版中改为“逾期不超过 日”；
2、旧版②为“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行”，新版中改为“出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行”。
分析:
上述措辞上的修改不影响双方权利义务，但在意思表达上更为精准。特别是第2处修改，解决了旧版合同中的一个逻辑矛盾――买受人付款违约发生后，解除权行使与否完全是出卖人的自由，何以将买受人愿意履行合同作为出卖人同意的前提？这里根本没有考虑买受人意思的任何余地。
对策/建议:
与之前填写内容一致。

第九条 交付期限及条件
出卖人应当在 年 月 日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：
1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；
2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；
3、用水、用电、用气、道路、 等，具备商品房正常使用的基本条件；
4、 。
但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起 内告知买受人的。
2、 。
3、 。
主要变化:
1、删除旧版中“依照国家和地方人民政府的有关规定”的内容；
2、关于交付条件，不再使用旧版中1－6个可选要求，而是要求并列的1－4个条件应同时具备；
3、取消旧版交付条件中关于“并符合本合同约定”的要求。
风险提示:
1、旧版中原有的“依照国家和地方人民政府的有关规定”的内容，实为废话――删除后是否就可不依照国家和地方人民政府的有关规定进行交付呢？若真的违反规定的话，竣工验收备案作不出，想交也交不了啊。
按国人的行文习惯，凡政策多变的环境下，为规避风险一般均要加上这句话才保险，若政策变化可有推卸余地，这句话的删除体现了主管部门对相关政策长期稳定的预期。
2、单纯从文字角度理解，新版合同中对交付条件的要求相比旧版严格了许多，但从操作层面上理解，却并非如此。
根据国务院１９９８年７月２０日颁布实施的《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定：
第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
　　房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
　　第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：
　 （一）城市规划设计条件的落实情况；
　 （二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
　 （三）单项工程的工程质量验收情况；
　 （四）拆迁安置方案的落实情况；
　 （五）物业管理的落实情况。
　　住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”
从上述规定不难看出，如果缺少了规划设计条件、基础配套、公共设施、物业管理等验收，单是建筑工程本身通过竣工验收即向业主交付是违法行为；实践中，新版合同规定的看似严格的交付条件均已为本地各地产开发企业遵照实施，新版合同的修订只是对惯常作法的书面确认而已。然而，条件3里的这句话值得每家地产企业引起充分重视――“具备商品房正常使用的基本条件”。实践中，小区内的管道、线路都已铺设完毕并经验收合格，相关的配套费用也已经缴纳结清，但由于水、电、气、通讯等相关单位的问题小区内管线与公共管线间的衔接没有及时搞好，或者衔接搞好了但压力、容量不够等等致使不能具备商品房正常使用功能的，原本要打在这些单位屁股上的板子就要先打在开发商屁股上啦。
3、本人在担任多家地产企业法律顾问的同时，也曾代理不少购房客户状其他地产企业的案子，在交付纠纷中经常利用的工具就是旧版合同中的这个条款。举个典型的例子，某开发商的销售合同附件三关于“装饰、设备标准”中承诺“阳台栏杆使用铸铁材质”，实际使用的却是铝合金的，交付时有部分客户据此拒收房屋，认为虽然综合验收通过了，但并不符合合同约定的全部条件，因此仍应视为不满足交付条件，要求开发商立即整改并按约定赔偿每天万分之五的违约金。在各地、各级法院的审判实践中，业主虽不见得肯定因此胜诉，但至今尚未见到业主因此败诉的例子。
房屋是否具备交付条件，既是买卖双方间的民事关系，同时又是建设单位与主管部门之间的行政管理关系，在中国现行体制下，行政管理关系的色彩更浓重一些，这样的制度安排是必要、合理的，新版合同体现出这样的侧重点，也是科学的、和谐的。理由主要有二点：
A购房者并非专业人士，一般没有检测房屋质量所必须的专业技能与设备，更缺少与相关部门沟通、咨询的渠道与能力，故将判断房屋是否具备交付条件这样的专业问题委予行政部门处理，更有效率。
B房屋属大件商品，即使存在个别不影响正常居住使用的细微瑕疵，应属正常。根据《合同法》的相关规定，细微瑕疵应不构成根本违约，并非解除合同或退房的法定理由；另根据诚实信用原则，其亦不应成为业主行使同时履行抗辩权的事由。但如果合同中明确将“合同中的全部约定”作为交付条件的，就要另当别论了。
新版合同取消旧版交付条件中关于“并符合本合同约定”的要求，是值得地产企业庆祝的一个大进步！一般人之所以很难注意到这个实质变化，是因为对司法实践中的房屋交付纠纷缺乏足够的认识。相关的讨论，在新版合同第十二条“交接”中还会涉及，此处暂略。
对策/建议:
1、交付条件3中的空白部分建议不写或划斜线，即使确有其他配套公用设施如电信、安保等，如客户不坚持要求填写则不必作茧自缚；
2、针对分析2中提出的风险，建议交付条件4的空白处填写“若因相关单位、部门的责任导致水、电、道路等未能及时具备正常使用功能的，不影响交付”。
第十一条 规划设计变更的约定
经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。
2、 。
3、 。
买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，未按期作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。
买受人退房的，出卖人须在合同解除之日起 天内将买受人已付款还给买受人，并按 利率（不低于买受人购房贷款利率）付给利息；买受人不退房的，双方应当在通知到达之日起 日内另行签订补充协议。
主要变化:
1、旧版中使用“规划、设计变更”，规划与设计为相互独立，规划部门批准的规划变更与设计单位同意的设计变更均纳入本条范围；新版中去掉规划与设计间的顿号，改为“规划设计变更”且将该变更限定为“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准”。
2、增加买受人不退房情况下双方另行签订补充协议的时间限制。
风险提示:
1、建设部令第88号公布、自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：“第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”旧版合同的内容与上述规定基本一致。
2、从房地产开发全过程上，建设工程设计依先后次序可大致分为三个阶段：概念设计（概算设计）、初步设计（扩初设计、估算设计）、施工图设计（预算设计），后一类设计在前一类基础上展开并进一步完善、细化。从用途上看，概念设计主要用于投资立项时作为编制可行性报告的依据，是提供给发改委（局）的；施工图设计主要用于建筑施工，是提供给施工、监理单位及建设主管部门的；用于编制规划方案的设计以初步设计为主，即所谓“规划设计”。若未涉及投资规模的大幅变化，取得立项批复一般不再调整概念设计；若客观情况确需变更概念设计的，则项目本身即须变更，相应的投资立项亦须重新报经发改委（局）核准。实践中概念设计变更时销售尚未展开，将来的购房者与开发企业间无任何利害关系，合同中当然没有必要涉及。
在工程建设过程中，施工图设计的变更是经常且正常的，若事无巨细均须按旧版合同的要求严格执行是不现实的，特别是许多施工技术措施的变化并不改变商品房的约定品质，仍要求通知每位买受人对出卖人和买受人都是沉重负担。
当然，施工图设计的某些重大变更需对审定的规划方案进行调整的，往往会影响商品房的约定品质，这种情况下开发单位在按规定报经规划设计单位同意并经规划行政主管部门批准的同时，还应当征求已经签订购房合同的利害关系人的意见，本条规定的内容即征求意见的操作程序。
因此，新版合同将“规划、设计变更”改为“规划设计变更”且严格限定其范围，是合理、必要的。
3、《商品房销售管理办法》及旧版合同均未规定买受人不退房情况下双方另行签订补充协议的时间限制，而新版合同中增加了时间限制的内容并允许双方协商确定，此处变化实为画蛇添足，因其仍无法解决实践操作中的困难并带来了新的问题。
曾有类似纠纷：规划设计变更发生后，开发商及时向每位购房者发出通知，绝大多数购客户均表示同意或未提出书面答复，但个别业主在通知到达15日内答复开发商称其不接受变更但也不打算退房，并希望开发商答应其索赔或降价的要求。双方僵持不下，至交付时客户以开发商违约为由拒收。
对上述纠纷至今尚无明确的规定可以参照，各地法院在司法审判中的判决情况也大相径庭。有意见认为，这实际上是一个团体规则的问题，规划设计变更涉及全体至少是部分业主而不是一家一户的利益，在多数购房者同意的情况下则不应再考虑个别人的反对意见。本人认为，房屋交付前，业主团体尚未正式形成，适用多数决机制的条件并不具备，客户的选择自由仅在加不加入业主团体或者说退不退房之间，除此没有任何讨价还价的余地。因此，新版合同并未明确上述类似纠纷的解决途径，同时又带来了新的问题――“约定期限内未签订补充协议的怎么处理？”针对上述案例，律师认为，从合同字面上理解，客户收到变更通知后，对设计变更的接受与否仅可通过是否行使退房权利来表达，故其答复内容应仅限于是否退房，若称其不接受变更但也不打算退房的，属自相矛盾，仅可认定其中一种成立。
对策/建议:
1、如前文分析，为规避可能的违约风险，可将房号、楼层、阳台数量等变化填写在第2项空白处；
2、因规划设计变更导致面积差异的，本地多数地产企业均在旧版合同“面积差异及处理”
条款中补充约定以下内容：
“因规划、设计变更造成面积差异的，双方不解除合同，无论该面积差异的绝对值是否超过3％，均按实结算价款”。
但新版合同中“面积差异及处理”条款中仅允许按套计价时自行约定相关内容，按面积计价应遵从法定原则处理，没有写入该内容的空间，故该内容可于本条结尾处空白中填写。
3、如上文分析，补充协议的意图应仅在于由双方重新明确商品房的特征、指标，若因客户额外提出索赔或降价要求而无法有约定期限内签订补充协议的，应推定为其接受该变更。建议于本条结尾空白处另行填写“若双方未能在约定期限内签订补充协议的，视为接受变更”。

第十二条 交接
商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托 进行质量检测。双方对检测费用垫付和结算约定为 。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。
由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 。
主要变化:
1、增加“在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋”的内容；
2、增加关于房屋质量异议的解决条款。
风险提示:
1、对于商品房的质量异议，建设部令第88号公布、自2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》规定：“第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”可见，主管部门将质量异议的提出时间限定为“交付使用后”，且将异议的范围限定为“主体结构质量”，而新版合同将异议时间提前至“签署房屋交接单前”并将异议范围扩及“房屋及装修质量，公共设施、设备质量”，此变化可谓巨大，对地产企业存在严重影响。
事实上，各级政府针对房地产开发实践中出现的大量交付纠纷研究过对策，有些地方政府也出台了包括验房前置及质量异议范围扩大等内容的管理办法，但浙江省的类似规定因阻力过大迟迟未能出台，但这次却以合同范本的名义达到了疏途同归的效果。
前文在分析交付条件时曾指出，房屋是否具备交付条件，既是买卖双方间的民事关系，同时又是建设单位与主管部门之间的行政管理关系，考虑到购房者并非专业人士及个别不影响正常居住使用的细微瑕疵应属正常等因素，应主要由行政部门而非购房者个人来严把房屋质量关才是合理的。若将验房前置并扩大质量异议的范围，不难预期将来会出现大量的交付纠纷。
2、经本人与部分地产企业讨论，对于新版中的此处变化多数企业最关心倒并非质量异议本身，对于房屋中的确存在的质量问题，包括墙体或地面空鼓、局部墙角渗漏、细微裂缝等建筑物质量通病，任何一家正规的负责任的企业都不会逃避整改维修的责任，多数企业关心的是――因此可能导致的违约责任，若因个别瑕疵导致买受拒绝签署房屋交接单，甚至检测机构因此提出返修意见的（确有瑕疵情况下这几乎是必然的），是否可认定为房屋不合格并因此构成交付逾期呢？但新版合同中对此没有明确的态度，而且也没有在条款中留下可以填补的空间，需要通过附件八的补充约定予以明确。
3、单纯从法律视角理解，房屋属不动产，其产权转移应以登记过户为准，而其占有转移以签署房屋交接单、移交钥匙为准，关于产权转移的内容由合同第十六条“关于产权登记的约定”解决，本条解决的仅为占有转移的问题。之前的交房实践中多数企业均按以下步骤操作：签到→结算面积差额款项→签署房屋交接单→收交物业费用→交钥匙→验房。即使验房中发现质量瑕疵，除非该瑕疵足以构成主体结构质量问题，不影响开发商已经履行交付房屋的结果，不致于导致开发商承担逾期交付的违约责任。
新版合同要求将验房程序前置于签署房屋交接单，如果买受人以沙浆不匀、地面不平、墙体有色差之类的理由拒不签署房屋交接单，或者每次查验仅提出部分问题，整改后再次提出另外一些问题，一而再、再而三地拖延下去，甚至任何实质性问题也提不出来但就是以感觉不好为由拒不签署房屋交接单，是否都应由开发商按约定比例赔付违约金呢？的确存在这样的风险。
签署房屋交接单与移交钥匙均系法律认可的转移占有方式，实践中的理想状态是既签单也交钥匙的，但如果发生纠纷，二种方式仅实现其一，应当不影响认定房屋已经交付的事实。因此，要规避可能的违约风险，需要重新考虑交钥匙与签署交接单的次序安排。
对策/建议:
1、选择的质量检测单位应为“ 城区范围内有检测资质的单位”，检测费用垫付和结算可约定为“异议方全额垫付，检测结果为不合格的，由对方承担”。
2、建议将交钥匙程序移至查验房屋之前，同时要求客户签署《钥匙交接单》，其法律意义等同于房屋交接单。
3、于附件八中补充约定以下内容：
A“房屋存在墙体或地面空鼓、局部墙角渗漏、细微裂缝等建筑物质量通病但不构成主体结构质量问题且不影响正常居住使用的，不视为不合格”；
B“买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议后双方未达成一致意见的，
异议人应于7日内委托约定的检测单位进行检测，否则视为撤回异议”；
C“若非因主体结构质量问题买受人拒绝签署房屋交接单的，其接受钥匙的行为视为该房屋已交付”。

第十三条 抵押与相关债权债务
与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况（登记机关、抵押当事人、债务人、被担保的主债权的数额、登记时间等）告知如下： 。
出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
主要变化:
增加关于土地使用权与在建工程抵押披露的内容。
风险提示:
1、在房地产开发过程中，建设用地使用权抵押及在建工程抵押均为正常、合法的融资手段，单纯依赖自有资金完成全部建设项目的极为罕见，多数开发企业都能于产权过户前付清贷款并注销土地使用权或在建工程抵押登记，但不排除个别经营能力低劣的开发商因资金周转困难无法在产权过户前注销抵押的现象，这种情况下，若债权人（抵押权人）申请拍卖土地或在建工程优先受偿的话，则必然会出现买受人钱、房两空的结果。
为最大限度制止上述情况的发生，最高人民法院于２００３年３月２４日颁布实施的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条作出惩罚性规定：
第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过
已付购房款一倍的赔偿责任：
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；”
虽然该规定中并未涉及土地抵押的情况，但根据《中华人民共和国物权法》第200条的规定“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”故土地抵押亦可能导致买受人无法取得房屋的结果； 在建工程抵押目前尚未在宁波地区执行，但仅仅是相关部门暂未出台操作细则，《物权法》已为其预留了足够空间，将来肯定实施的在建工程抵押包括建设用地使用权抵押与地上新增建筑物抵押在内。因此，应将最高院司法解释中所指的“房屋抵押”理解为包括土地使用权抵押在内。
2、查现行法律、法规，未见关于抵押人于转让抵押物时应向买受人披露转让标的已抵押的规定。实际上，若因转让标的已抵押给第三人导致买受人利益受损的，买受人可通过主张合同无效或可撤销、损害赔偿等途径弥补损失，没有必要特地要求抵押人在交易中承担信息披露义务来保护买受人。从这个角度观察，新版合同中的此处变化，无异于为开发企业创设一项新的义务，从而增加了销售的难度。
不过，结合司法解释中关于恶意欺诈规定的惩罚性赔偿措施，也可以将之理解为一种对开发企业的保护措施，其通过抵押信息的事先披露可以避免承担惩罚性赔偿。
对策/建议:
如上分析，若开发企业隐瞒抵押事实，该隐瞒行为本身并不导致其承担任何法律责任，而仅在出现严重损害买受人利益的情况下可能承担惩罚性赔偿责任，司法实践中，若开发商于起诉前注销抵押的，一般不支持买受人提出的双倍赔偿请求。
故该条款空白处可酌情决定如实填写或划斜线。
第十四条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任
双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四，如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。
出卖人交付的商品房，应当符合约定的装饰、设备标准。达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担违约责任如下：
主要变化：
1、增加关于精装修房的详细约定要求；
2、取消旧版中关于违约责任的选择性模式，新版中采取“固定责任加（并）商定责任”的模式。
分析：
1、新版合同中增加的“如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容”，与其说是合同的组成部分，不如说是类似于“签约指南”或“管理规定”。若双方未在附件四中相应约定的话，当然也不需要承担任何法律责任。
2、旧版合同中的违约责任原有三种选项：出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，出卖人按装饰设备承诺负责调换，以及双方另行约定的其他责任类型，实践中多数企业都选择第二种。新版合同中关于违约的固定责任是补偿单倍差价，并处责任部分交由当事人另行确定，相比之下更为灵活。

第十六条 关于产权登记的约定
购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。
出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。
出卖人承诺于 年 月 日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人【自行】【委托出卖人】办理该商品房转移登记。
出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：
1、约定日期起 日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的 承担违约责任；
2、约定日期起 日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第 项处理：
①买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起 日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款 的违约金。
②买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款 的违约金。
建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共用设施和物业服务用房等房屋，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付时，出卖人应当将登记相关信息书面告知买受人。
主要变化：
1、增加了关于预告登记的内容；
2、取消旧版中关于出卖人提供办理权属登记所需的资料并备案的做法，新版增加关于出卖人办理土地使用权及商品房所有权初始登记的内容并将证书交付给买受人的内容；
3、关于办理时限，旧版中为“商品房交付使用后 日内”，新版中变为“ 年 月 日前”；
4、关于买受人不退房情况下的逾期违约责任，旧版中为“已付房款的 ％”，新版中变为“按日向买受人支付已交房款 的违约金”；
5、增加关于公共场所、共用设施和物业服务用房的初始登记内容。
分析：
1、预告登记制度系《物权法》于2007年10月1日生效后新创，其内容见《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
预告登记是由德国中世纪民法所创立的一种制度，它是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的制度。此种登记在性质上属于预备登记，即它是在本登记之前进行的一项登记，该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权（针对已存在的不动产物权登记属于“ 本登记”或“ 终局登记”）。在《物权法》颁布之前，我国已有不少地方性法规对预告登记制度作出了规定，如《上海市房地产登记条例》、《山西省城市房屋权属登记条例》、《天津市房屋权属登记条例》、《新疆维吾尔自治区城市房屋权属登记条例》、《南京市城镇房屋权属登记条例》、《广州市城镇房地产登记办法》等。但是，这些地方性法规对于预告登记的适用范围、效力等问题的规定不尽相同。此次《物权法》对预告登记制度的规定对于保障不动产物权变动中债权人的合法权益以及未来我国建立统一、完善的预告登记制度，具有极为重要的意义。
A从《物权法》第20 条的规定来看，预告登记制度具有以下特征：
①预告登记的目的在于“ 保障将来实现物权”。申言之，预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权。它限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限，使得债权人在债务人违反义务进行处分的情况下也能够取得物权。
②预告登记中登记的内容为以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。具体来说，就是基于“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”而产生的债权请求权。《物权法》第20 条第1 款对预告登记的内容的规定与其他国家有所不同。至于法院或其他有权机关对不动产进行查封、预查封等限制不动产处分的情形，不能适用预告登记。
③预告登记具有从属性。申言之，只有存在请求权时才能进行预告登记，如果以取得、变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权因履行、免除、诉讼时效经过、债权合同无效或被撤销等原因而消灭时，则预告登记也随之自动消灭；当债权请求权已经获得实现时，预告登记也依法消灭；如果不动产因法院的判决、政府的征收而办理了新的登记时，预告登记也归于消灭。此外，预告登记不能单独转让而必须随同被担保的债权而转让，此时受让人有权申请登记机关进行更正登记。
④预告登记可以依据当事人的协议进行，也可以依据法律的规定。《物权法》第20 条第1 款第1 句明确允许当事人通过协议约定向登记机构申请预告登记，但是这并不意味着法律不能规定当事人单方申请进行预告登记。在《物权法》颁布之前，我国的一些地方性法规就明确规定在一定的情形下当事人有权单方进行预告登记，例如《上海市房地产登记条例》
第49 条第2 款规定“：应当由当事人双方共同申请的登记，一方当事人未提出登记申请的，另一方当事人可以单方申请预告登记。”再如《广州市城镇房地产登记办法》第42 条第3 款规定“：预售人未在规定或者双方约定的期限内与预购人申请预告登记或者未依预购人委托代为申请预告登记的，预购人提交第一款规定的材料，可以单方申请预告登记。”笔者认为，法律可以规定一定条件下，当事人有权单方申请进行预告登记。因为如果强制要求名义登记人与预告登记申请人必须在有协议约定的情况下才能向登, 记机构申请办理预告，就会出现名义登记人拒绝协助办理预告登记从而损害他人合法权益的现象。但是，从另一个角度说，由于预告登记会产生比较强的法律效力，在不附加任何限制的情况下允许申请人单方办理登记可能会引发一些新的问题。
B在与部分地产开发企业讨论时，发现一个普遍性的疑问“之前的预售合同备案制度也足以避免一房二售，为何还要另起炉灶搞出个这么抽象的名堂呢？”对此，有必要展开解释。
①二者性质不同。预售合同备案制度强调的是合同备案，一套房屋只能签订一份买卖合同，备案后再想签订另外一份合同就必须要把前一份合同撤销掉，从而能够在一定程度上制止一房二售的现象。但是，签订房屋买卖合同并不等同于产权过户，虽然已经有一份合同在备案了，但不排除另外拟订一份其他类型的合同（如抵债协议或者赠与合同等）用于产权过户，最终仍可能导致买受人无法取得房屋产权，因此，只是从合同备案角度来把关是存在漏洞的。而预告登记强调的是对过户的预先挂号，是在产权登记机关进行的，登记后出卖人提出无论何种理由，没有权利人的同意均不能实现产权过户，所以说，预告登记对买受人利益的保护更为完备。
②预售合同备案虽然在功能上也能起到部分预告登记制度的作用，但在适用范围上要比预告登记制度窄得多。关于预告登记的适用范围，《物权法》第20 条第1 款的表述比较原则，从该款来看，只要是“ 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”就可以进行预告登记，可以适用预告登记的情形应包括以下四种情形：1. 现房买卖；2. 预购商品房及其转让；3. 预购商品房抵押及其转让；4. 在建工程抵押及其转让。
举个现实生活中的例子来说明一下。宁波某楼盘现已售罄但尚未交付，其中多数客户首付三成后向银行申请七成按揭贷款，贷款也已经到位。因近期金融风暴影响，个别按揭客户因负债累累遂一走了之，造成贷款断供，银行现诉诸法院要求开发商承担其在按揭贷款协议中承诺的阶段担保责任，同时该客户的其他债权人也提起诉讼要示查封该商品房，开发商面临房、款两份空的风险。对于银行提起的诉讼，开发商无可奈何，承担担保责任是必然的；对于其他债权人对商品房的查封，开发商及时向查封法院提出异议，称该房屋产权尚未过户，现仍属于开发商名下财产，法院将之作为购房客户的财产进行查封于法无据。该案件目前仍在审理过程中，结果不得而知，开发商提出的异议应属有理，但不排除在和谐社会建设中为照顾其他债权人的利益，由开发商与其他债权人就该房屋价值进行等比例分配的可能性。

第十八条 保修责任
商品房实行保修制度。有关该商品房主要的保修范围、保修期限和保修责任，双方约定于本合同附件六。
买受人购买的商品房为住宅的，出卖人自商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》应当包含本合同附件六约定的主要内容。
在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。
约定住宅保修责任，应当符合《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十九条的有关规定。
主要变化：
1、旧版将《住宅质量保证书》作为合同附件，新版重新定位《住宅质量保证书》将之作为独立于合同本身的其他法律文件，但仍注重二者内容上的一致性；
2、增加“出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担”的内容。
分析：
1、对预售房屋而言，合同签订时间与《住宅质量保证书》出具时间必不一致，将后者作为合同附件存在逻辑上的矛盾；而且，合同系双方签订，而《住宅质量保证书》仅由单方提供，其法律性质有本质差别。因此，新版合同在表述上作相应调整是必要的。
2、即使不增加“出卖人不及时履行保修义务的，买受人可以自行维修，费用由出卖人承担”的内容，按《合同法》及相关规定，买受人亦有权自行维修并要求出卖人承担费用，此处修改无关大碍。
第二十一条 前期物业管理
出卖人已经选聘 从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。
主要变化：
本条全部内容均为新增。
分析：
根据国务院颁布实施的《物业管理条例》的规定
第二十一条　在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条　建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
　　建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
　　第二十三条　建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”
旧版中虽无类似内容，但实践中多数开发企业均已将本条内容作为补充条款在使用了。此处变化无关大局。
对策/建议：
依法招标确定物业管理单位，如实填写相应内容。