警告：购买了法院拍卖的房，吐血！
经多方打听说法院拍卖的房子可靠，有保障。我看了很多神木法院委托陕西恒信拍卖有限公司拍卖房产的拍卖公告，2015年11月9日交纳10万元保证金，后于2015年11月11日够买了法院委托拍卖的160来平米的房子，付全款72万，付拍卖公司佣金3.6万（5%的佣金率），拿到了陕西恒信拍卖有限公司的拍卖成交确认书，后续经多次往返神木人民法院执行庭终于在2015年12月份拿到了执行裁定，2015年12月份去神木房管所咨询过户问题，得到答复是去地税局交纳相应的税费可以过户，随后去了地税局交纳契税，可是地税局评税员一算，近七万元的税费，当时就纳闷了（买的时候和拍卖公司人员聊税费的事说没多少税，），经和评税员详细了解后才得知还要交个人所得税和营业税及其他各种税费共计9.5%的税率。（纳闷理应卖方人承担的个人所得税和营业税6.5%税费为何要买受人承担？？？，咨询律师，律师说这部分税费应该在成交价款扣除，让买受人承担既不合理也不合法），再去找法院，法院说过户产生的所有费用都由买受人承担。找拍卖公司,拍卖公司说拍卖标书都说明了，房地产过户所产生的税，费均由买受人承担（其实咨询律师后他们这样的做法也是不合法的）。历史以来民告官太难，吐血自认倒霉，自己交吧，想着多交就多交吧，交完税费去了土地局一问，我的妈呀，土地属于划拨，要交出让金每平米要500元人民币，100多平的土地5万多人民币又没了。总以为这样就可以去房管局办过户了，带着媳妇屁颠屁颠的跑到房管所，一查资料都齐全，办吧！谢天谢地！可是没等高兴来着，司法窗口说话了，“你的房子过不了户”，我的天哪什么情况啊？？？，人家说了这套房子是法院查封着，可是神木公安局（事实是神木打非办查封）也查封着？怎么一套房你查你的他查他的啊？公检法不是一家嘛？？？没招了，找法院吧，法官态度很好，但是解决不了了，要汇报领导上什么打非工作会协商解决，什么时间能过户，什么时间给腾房？都是未知数，等待中……先算一下帐吧，72万的房子目前为止要交85万人民币啊，亲们想买法院的房子您请先算好帐。
事情还没完（我今年也够命背的了），再等待上套11月11日拍的房产法院出具执行裁定的时候，又在2015年12月10同样拍的了神木法院委托陕西恒信拍卖有限公司拍卖的一套单元房。当拿到11月11日所拍的房产法院出具的裁定书，弄明白这些隐形的费用和手续的麻烦后，果断决定不交此套房款了，不要这套房了，给拍卖公司打电话，拍卖公司说了，只要举牌买成了，不按规定时间交付全款，就要承担违约责任！！！这个在拍卖标书上是这样写的“按照神木县人民法院的规定，成交后，买受人必须在七日内向拍卖公司付清全额成交价款，否则承担违约责任。”心想违约就违约吧，应该没多少违约金吧！可是和拍卖公司一谈，我的天10万元保证金没有了还的再交高额的违约金，这还不算，此房再次拍卖的时候少于此次成交价还的补交少了的钱。这里我只想说亲爱拍卖公司你怎么不在所谓的标书里面写明白点啊，怎么标书里面有利于买受人的都这么模糊啊，只能说你们太牛逼，你们够专业！！！！算来算去还是算了，房子才40来万，违约就得给你30多万了，我还是要房吧，协商不成到了该交房款的最后一天我把房款全额的支付给了拍卖公司，拍卖公司说按规定10天内法院应该给我出裁定，2015年12月底我去找法院，法官说年底了他们都在加班加点整理结案，好吧人民的公仆们真的很忙啊！我等吧！2016年1月4日元旦假期结束再去法院，法官说好的他正在办理，好吧，我再等！继续等1周后再去法院这下糟了，法官说了此套房也被打非办（打击非法集资办公室）后续查封了（我今年犯打非办啊！），法官说了他尽快和打非办协商解决，好吧我再等！！！可是在此期间我收到了自称房东的一些人打来电话，质问，谩骂我说我买法院拍卖的他们家的这套房买的不对了，他们家早已给别人100万抵债了，我的乖乖呀，买的时候我哪里知道是你们家的房子啊，我哪里知道你们家这房子还有刑事案件啊？我哪里知道你们家对这套房子请阴阳神官（迷信）做过法事啊！更有一个自称刘强的人要拿刀去砍我，我的乖乖你吓死我了，我买的那是房啊！我是在卖我的命啊！这里我想问问尊敬的法院，我佩服的拍卖公司，我的个人信息是怎么落到这些人手里的啊？？？我要是有个三长俩短的谁来给我负责啊！着急之下去法院找了法院的某位副院长，人挺好，当时就挂电话让执行法官尽快给我办理执行裁定，如有困难让法官写个报告给他，他去协调，让法官通知相关人员不能再威胁我。本人很欣慰，找到青天了，此后再没有人打过骚扰威胁电话。从此之后，每等2天我就去法院找一次法官，可是至今我的裁定书还在哪里我依然不知道，我什么时间才能拿到这个裁定更是个未知数！在这里我想问问法院和拍卖公司，你们十天出裁定我等了2月了还没有拿到，你们这算违约嘛？你们违约的成本也和我违约那么高吗？？？过老年呀，你们能给我个说法吗？
今天我根据我购买的经验跟大家分享一下，购买法院拍卖房，有何利弊？
一、关于“利”我这里实在是分享不来了，当初想买法院的房子是为了有个保障，贪图一定的便宜，可是事实上我什么也没有得到，所购2套房都是以高价成交，按当时拍卖师的说法，出价要慎重了，好房后续多的是，言下之意就是出价有点高了。
二， 关于“弊”我倒是总结了一些：
首先：房屋质量没保障，因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，评估报告上对瑕疵几乎没有描述，大多拍卖的房屋你又没法实地进屋查勘，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险，例如原房主在腾房时故意破坏，这个在身边是有发生过的。
第二：购房成本有风险，这里面通常包含两方面，一是竞拍人必须一次性支付全款，不接受贷款。二是实际购房成本加上拍卖5%的佣金，竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的买房人所应交纳的相关税费外，还要交卖方所应交纳的营业税个人所得税等所有税费，这样房子价格有可能就不便宜了。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金这个也是一笔不少的费用。
第三：房屋所有权证的办理难以预料，拍卖前要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，没有什么所谓的后续另案查封等问题，法院才会给你出裁定和协助执行通知书，你才可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。否则你就慢慢等吧。
第四：房主或实际居住人拒绝搬离房屋 ，如果房屋有承租人或是存在恶意一房多卖的情况，或是房主自己的房子无人居住也有可能会发生拒绝腾房的事实，这些有可能会引发新的诉讼。那你就麻烦了。
最后我还了解到，法律规定有执行回转 ，这个大概意思就是法院说在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
我以自己的亲身经历写给想要购买法院拍卖房产的人，亲们千万不要冲动，一定要慎重啊！毕竟钱是自己的，没交钱时由你控制，等你把钱交给拍卖公司了，你就控制不了了，不是你想买就买，想退就能退的，遇到麻烦你想退那也是难上加难的。
经多方打听说法院拍卖的房子可靠，有保障。我看了很多神木法院委托陕西恒信拍卖有限公司拍卖房产的拍卖公告，2015年11月9日交纳10万元保证金，后于2015年11月11日够买了法院委托拍卖的160来平米的房子，付全款72万，付拍卖公司佣金3.6万（5%的佣金率），拿到了陕西恒信拍卖有限公司的拍卖成交确认书，后续经多次往返神木人民法院执行庭终于在2015年12月份拿到了执行裁定，2015年12月份去神木房管所咨询过户问题，得到答复是去地税局交纳相应的税费可以过户，随后去了地税局交纳契税，可是地税局评税员一算，近七万元的税费，当时就纳闷了（买的时候和拍卖公司人员聊税费的事说没多少税，），经和评税员详细了解后才得知还要交个人所得税和营业税及其他各种税费共计9.5%的税率。（纳闷理应卖方人承担的个人所得税和营业税6.5%税费为何要买受人承担？？？，咨询律师，律师说这部分税费应该在成交价款扣除，让买受人承担既不合理也不合法），再去找法院，法院说过户产生的所有费用都由买受人承担。找拍卖公司,拍卖公司说拍卖标书都说明了，房地产过户所产生的税，费均由买受人承担（其实咨询律师后他们这样的做法也是不合法的）。历史以来民告官太难，吐血自认倒霉，自己交吧，想着多交就多交吧，交完税费去了土地局一问，我的妈呀，土地属于划拨，要交出让金每平米要500元人民币，100多平的土地5万多人民币又没了。总以为这样就可以去房管局办过户了，带着媳妇屁颠屁颠的跑到房管所，一查资料都齐全，办吧！谢天谢地！可是没等高兴来着，司法窗口说话了，“你的房子过不了户”，我的天哪什么情况啊？？？，人家说了这套房子是法院查封着，可是神木公安局（事实是神木打非办查封）也查封着？怎么一套房你查你的他查他的啊？公检法不是一家嘛？？？没招了，找法院吧，法官态度很好，但是解决不了了，要汇报领导上什么打非工作会协商解决，什么时间能过户，什么时间给腾房？都是未知数，等待中……先算一下帐吧，72万的房子目前为止要交85万人民币啊，亲们想买法院的房子您请先算好帐。
事情还没完（我今年也够命背的了），再等待上套11月11日拍的房产法院出具执行裁定的时候，又在2015年12月10同样拍的了神木法院委托陕西恒信拍卖有限公司拍卖的一套单元房。当拿到11月11日所拍的房产法院出具的裁定书，弄明白这些隐形的费用和手续的麻烦后，果断决定不交此套房款了，不要这套房了，给拍卖公司打电话，拍卖公司说了，只要举牌买成了，不按规定时间交付全款，就要承担违约责任！！！这个在拍卖标书上是这样写的“按照神木县人民法院的规定，成交后，买受人必须在七日内向拍卖公司付清全额成交价款，否则承担违约责任。”心想违约就违约吧，应该没多少违约金吧！可是和拍卖公司一谈，我的天10万元保证金没有了还的再交高额的违约金，这还不算，此房再次拍卖的时候少于此次成交价还的补交少了的钱。这里我只想说亲爱拍卖公司你怎么不在所谓的标书里面写明白点啊，怎么标书里面有利于买受人的都这么模糊啊，只能说你们太牛逼，你们够专业！！！！算来算去还是算了，房子才40来万，违约就得给你30多万了，我还是要房吧，协商不成到了该交房款的最后一天我把房款全额的支付给了拍卖公司，拍卖公司说按规定10天内法院应该给我出裁定，2015年12月底我去找法院，法官说年底了他们都在加班加点整理结案，好吧人民的公仆们真的很忙啊！我等吧！2016年1月4日元旦假期结束再去法院，法官说好的他正在办理，好吧，我再等！继续等1周后再去法院这下糟了，法官说了此套房也被打非办（打击非法集资办公室）后续查封了（我今年犯打非办啊！），法官说了他尽快和打非办协商解决，好吧我再等！！！可是在此期间我收到了自称房东的一些人打来电话，质问，谩骂我说我买法院拍卖的他们家的这套房买的不对了，他们家早已给别人100万抵债了，我的乖乖呀，买的时候我哪里知道是你们家的房子啊，我哪里知道你们家这房子还有刑事案件啊？我哪里知道你们家对这套房子请阴阳神官（迷信）做过法事啊！更有一个自称刘强的人要拿刀去砍我，我的乖乖你吓死我了，我买的那是房啊！我是在卖我的命啊！这里我想问问尊敬的法院，我佩服的拍卖公司，我的个人信息是怎么落到这些人手里的啊？？？我要是有个三长俩短的谁来给我负责啊！着急之下去法院找了法院的某位副院长，人挺好，当时就挂电话让执行法官尽快给我办理执行裁定，如有困难让法官写个报告给他，他去协调，让法官通知相关人员不能再威胁我。本人很欣慰，找到青天了，此后再没有人打过骚扰威胁电话。从此之后，每等2天我就去法院找一次法官，可是至今我的裁定书还在哪里我依然不知道，我什么时间才能拿到这个裁定更是个未知数！在这里我想问问法院和拍卖公司，你们十天出裁定我等了2月了还没有拿到，你们这算违约嘛？你们违约的成本也和我违约那么高吗？？？过老年呀，你们能给我个说法吗？
今天我根据我购买的经验跟大家分享一下，购买法院拍卖房，有何利弊？
一、关于“利”我这里实在是分享不来了，当初想买法院的房子是为了有个保障，贪图一定的便宜，可是事实上我什么也没有得到，所购2套房都是以高价成交，按当时拍卖师的说法，出价要慎重了，好房后续多的是，言下之意就是出价有点高了。
二， 关于“弊”我倒是总结了一些：
首先：房屋质量没保障，因为在法院委托拍卖机构进行拍卖时，评估报告上对瑕疵几乎没有描述，大多拍卖的房屋你又没法实地进屋查勘，即便进行了现场查勘，也会存在相应的质量瑕疵风险，例如原房主在腾房时故意破坏，这个在身边是有发生过的。
第二：购房成本有风险，这里面通常包含两方面，一是竞拍人必须一次性支付全款，不接受贷款。二是实际购房成本加上拍卖5%的佣金，竞拍成功后，竞拍人除了要缴纳二手房交易中涉及的买房人所应交纳的相关税费外，还要交卖方所应交纳的营业税个人所得税等所有税费，这样房子价格有可能就不便宜了。另外，如果被拍卖房屋所占用的土地是划拨的土地使用权，那么在拍得房屋后办理所有权证时，还必须补缴土地出让金这个也是一笔不少的费用。
第三：房屋所有权证的办理难以预料，拍卖前要看该房屋在拍卖前的所有权状况，如果该房屋在法院查封前属于合法登记的房产且产权手续齐备，没有什么所谓的后续另案查封等问题，法院才会给你出裁定和协助执行通知书，你才可依据法院的协助执行通知书办理房屋所有权证。否则你就慢慢等吧。
第四：房主或实际居住人拒绝搬离房屋 ，如果房屋有承租人或是存在恶意一房多卖的情况，或是房主自己的房子无人居住也有可能会发生拒绝腾房的事实，这些有可能会引发新的诉讼。那你就麻烦了。
最后我还了解到，法律规定有执行回转 ，这个大概意思就是法院说在执行程序结束后，原据以执行的法律文书经过法定程序被撤销，以至于取得财产的一方当事人丧失了取得的合法依据，法院重新采取执行措施，将已经执行的财产退还给原被执行人，恢复到执行程序开始前的状态的情形。
我以自己的亲身经历写给想要购买法院拍卖房产的人，亲们千万不要冲动，一定要慎重啊！毕竟钱是自己的，没交钱时由你控制，等你把钱交给拍卖公司了，你就控制不了了，不是你想买就买，想退就能退的，遇到麻烦你想退那也是难上加难的。
