标题：住宅周报第349期：政策分化明显 布局二线龙头
发布日期：2016-03-21 13:20:11
内容： 一手房销量：1）环比：整体环比上升8%，其中一线升14%，二线升10%，三线升0.1%。2）同比：整体同比升91%，其中一线升109%，二线升95%，三线升72%。3）本周与2014年全年周均比：整体升50%，其中一线升41%，二线升50%，三线升58%。4）累计同比：整体同比升22.91%，其中一线城市升15%，二线升29.7%，三线升17%。一手房整体成交均价：环比升1.8%，同比升43.4%。二手房销量：本周环比升23.8%，同比升120.7%。 库存水平：12个典型城市一手房平均可售面积环比降1.2%，同比降19.0%。去化时间：12个城市新房去化时间9.0 个月。 板块估值：2015年PE主流公司14.3 倍，RNAV溢价13%。一线15.5 倍，RNAV溢价20.4%；二线11.8 倍，RNAV溢价13%；三线21.0 倍，RNAV溢价12%；地产+X12.5 倍，RNAV溢价64%；商业8.4 倍，RNAV折价23%。 本周观点：在去库存的大背景下，区域调控政策频出，广州下调144平首套房契税，珠海区域全面放开限购，而苏州却对房价涨幅做出一定限制，区域分化愈加明显。因此，我们认为布局在核心二线城市的房地产开发商受益房价上涨压力，具有一定投资机会。房地产迈入长周期拐点，“去库存”背景下，我们谨慎看好2016年地产基本面，看好结构性行情的演变，以“转型牛”和“区域主题”为代表，区域主题请关注于珠海、大深圳、川渝和武汉布局的上市公司。 国君地产组合包含天健集团、苏宁环球、中天城投和华夏幸福，权重占比均为25%。国君地产组合指数上周涨4.0%，跑输房地产指数3.1%，跑输上证指数1.13%。组合指数2015年累计跌幅为15.1%，跑赢房地产指数8.2%，跑赢上证指数1.4%。 区域调控政策频出。广州3月15日起正式实行首套房契税新政，首套所购房屋达144平方米以上者，将享受由原3%税率降为1.5%税率的契税优惠；珠海全市范围内居民（含非户籍居民）购买144平方米以下的商品住房不再需要提供社保或纳税证明；苏州出台楼市调控十条，房价半年涨幅不宜超过6%，一年涨幅不宜超过12%。 维持行业增持评级。2016年，房地产板块投资策略是“百舸竞争流，花开直须折”；推荐：1）龙头房企将显着受益于政策环境的宽松和库存的加速去化，推荐：华夏幸福、保利地产、华侨城A、万科A，受益：招商蛇口；2）“转型牛”标的，推荐：苏宁环球、天健集团、广东明珠、宝安地产、中天城投；3）区域主题，受益：京津冀（华夏幸福、荣盛发展、北京城建）、珠海区域（格力地产），西南区域（中天城投）。