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完全平移了现行二手房交易营业税政策，北上广深以外地区满两年免征增值税，北上广深两年以上非普通住房仍需按照差额的5%缴纳增值税
记者 邢昀
各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。3月24日财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对此做出明确。
文件称，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。一位地方税务机关人士对财新记者表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。
但由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，会通过各种方式转移税负，他也提醒，要谨防开发商等借增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人在签订合同时多加留意，必须搞清楚房款是否是含税价。
根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额＝含税销售额÷（1+征收率），应纳税额＝销售额×征收率，比如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05＝7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。
安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐表示，不同地域对二手房交易税收实际承担人的操作惯例存在较大差异，因此营改增对二手房交易市场的影响主要还是由市场供需决定。
为确保全面推开营改增平稳实施，国税总局近日也发文称，全面推开营改增后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。■
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完全平移了现行二手房交易营业税政策，北上广深以外地区满两年免征增值税，北上广深两年以上非普通住房仍需按照差额的5%缴纳增值税
记者 邢昀
各方关注的二手房交易营改增政策终于落定。3月24日财政部公布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》对此做出明确。
文件称，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。
对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
这意味着，过渡期二手房交易营改增完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移并不会带来税负增加。一位地方税务机关人士对财新记者表示，考虑到价税分离部分，营改增后，税负实际上略微降一点。
但由于二手房交易中通常是卖方占主导地位，会通过各种方式转移税负，他也提醒，要谨防开发商等借增值税炒作，或者价税分离标价，建议购房人在签订合同时多加留意，必须搞清楚房款是否是含税价。
根据增值税的算法，需要先计算出销售额，销售额＝含税销售额÷（1+征收率），应纳税额＝销售额×征收率，比如一套售价150万元（含税、购买不足2年）的房子，最终增值税应纳税额为（150÷1.05）×0.05＝7.14万。当前营业税下是总价按照5%的税率征收，按现行政策，营业税应纳税额为150×0.05=7.5万。
安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐表示，不同地域对二手房交易税收实际承担人的操作惯例存在较大差异，因此营改增对二手房交易市场的影响主要还是由市场供需决定。
为确保全面推开营改增平稳实施，国税总局近日也发文称，全面推开营改增后，二手房交易增值税在一定过渡期内委托地税部门代征。■
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