各类产品投资要点（免费分析交流）

信托：目前主流产品有政信、地产、流贷、一二级市场、主动管理等。
政信产品的选取重点
1、幕后债务人政治级别，地级市、百强县、县级市、县。
2、地方政府财政实力：以20亿为门槛，特殊地区有财政补贴。
3、政府再融资能力：以经济发达程度和政治级别为标准。两者越高再融资能力越强。
4、债务定性：最好是纳入存量债务，根据43号文和351号文，存量债务被定性为政府有偿还责任中的一般性债务，由政府发行一般性政府债券资金安排偿还，（一般由国有四大行进行债务置换）。
纳入存量债务可以理解为
1、政府有责任偿还
2、属于半个政府债券
2、银行会出面进行债务置换。

地产项目注意重点：
一、融资方背景：上市公司最好，不过市面有些公司的负债率70%以上还是需要避开。全国50强也不错，最后当地前几开发商。再就是看看融资方整体规模，总资产多少，净资本多少。
二、项目背景：
1、四三二这是基本规定
2、区域与区位：
A、区域，项目所在城市，一线城市或省会城市最佳，不济经济发达城市也可。项目所在地会影响市场整体容量，市场饱和度则影响项目本身销售情况。
B、区位，项目周边地产去化率，周边楼盘销售均价。学校、医院、银行、公园个、交通、购物中心等基础设施是否齐全。项目离CBD距离，与本城市商圈和综合体距离。（写字楼、住宅、综合体可以考虑，最好避开别墅等非刚需项目）
3、项目进度：项目销售末端或第2期第3期最佳。项目封顶，项目开始销售需要谨慎。
三、风控措施：
1、抵押，抵押率需在50%以下，土地抵押看地块区位，不动产抵押看周边情况。避开在建工程抵押（这种抵押水分过大，弄不好容易成为烂尾楼，处理价值水分太大）
2、担保，担保方背景，总资产，运营情况，财务状况（净资产大于本金）
3、质押，项目公司本身股权质押意义不大，其它股权质押看质押标的本身情况。
每个城市都会有不同的区位定义，以北京为例。
朝阳东三环以外为主要住宅区域，东三环南角为CBD定位，南三环以外为物流中心，西三环以外以政府，事业单位，国企，住宅为主。西北三环以外一学校科研为主，北三环到北五环以城市绿地，体育设施，为主，北五环以外以住宅为主，东北区域到顺义以别墅为主。
从上来看，最有价值区域已CBD和朝阳住宅区价值最大，开放综合体、住宅楼盘、写字楼。各位可以参考对于项目所在城市进行评判。（当然北京有一些特殊，仅供参考）

流动贷款：
类型上有民企流贷、国企流贷、上市公司大股东或子公司流贷。
需要考虑的重点：
1、融资人所处行业
2、融资人具体情况
3、风控措施是否完善
行业：
避开产能过剩行业：煤矿、、钢铁、水泥、玻璃、电解铝、船舶、光伏、风电、石化。（地产类目前算半个产能过剩、具体还是看地产所处区域和情况）
重资产类企业关注资产变现能力，资产收益率（10%为中位数，低于10%建议避开，10%到30%甚至以上可以考虑）
轻资产类企业关注现金流和商业模式（所处行业潜力，行业周期是否处于快速增长期）

总之，避开产能过剩行业，避开产业生命周期末端行业，避开现金流不稳定企业。

融资人情况：
第一是融资人自身经营状况和财务情况。第二是股东或关联公司背景。
1、融资人自身情况
规模：不要被很多推介表上的总资产迷惑，一定要注意企业净资产是多少，能否覆盖本金。
财务情况：
A、企业是否拥有稳定现金流，存续期内有无超额债务需偿还，退出期是否能完全覆盖本息。
B、短期债务和长期债务比例数量，最好的情况是在产品存续期外，能完全跨越产品的长期债务。企业如果以长期债务为主的企业一般都是银行的优质客户。短期债务居多的企业一般都存在一定问题。
C、流动比率：每单位负债与每单位资产比率。以1为标准，以上合格，以下不合格。一般用流动比率判断一个企业短期偿债能力，速动比率作为补充。

总结了一些简单分析财务看出企业情况的资料。