张五常：为什么中国的房价一直如此坚挺？ 张五常 新制度经济学创始人之一
　摘要：楼价能够很坚挺地站住，只要不是财富不均的问题，这就是好事，反映了人们预期将来收入高企，但基本上没有直接商业价值的思想的发展，重要基础研究的发展，在这方面中国做得非常差。

决定一线城市房价的其实不是供需？
现在不买房会不会以后错过好几个亿？当房子作为商品时影响房价的是供给和需求。当房子变成了投资产品，那么，就要看信用扩张的脸色了。
　　最近，不停地有朋友问我，是否还能在北上深苏州南京杭州这样的一线或者准一线城市买房子了，虽然我一次又一次的给他们解释，但很明显他们基本上一脸 懵逼，觉得房价似乎还要涨，现在不买房会不会以后错过好几个亿？特别是有人鼓吹以后80万每平米的时候，他们那小心脏，还真有点受不鸟！
　　其实，影响房价的一开始是供给和需求，很多人也都拿这个说事，但正确也不正确，因为房子是商品的时候，买房子要住的时候，房子是受供给和需求影响的，土地多了，房子盖多了， 房价就涨不了，如果不明白可以看看重庆模式，也就是地票制度，只要复耕土地就能获得建设面积，这让重庆的建设用地十分充足，不但经济发展很快而且房价一直不涨，现在也就7-8千每平米，涨幅还不及猪肉！
　　而在北上深这样的城市08年之前也是这样的，基本受到供给影响，供给多房价就不涨，但很可惜北上深的供给很少，所以慢慢的房子不再是一种商品，在这里买房也不再是为了住，而是为了炒，为了投资，为了提升身价！08年以后，北上深的房子逐渐变成了投资产品，而既然是投资品，也就不再受供给和需求决定，而是更多要看信用扩张的脸色？

“去库存”下的中国楼市之变
进入2016年，中国楼市发起“去库存”攻坚战，一边是一二线城市轮番上演楼市“盛宴”，一边大多数三四线地区消化库存仍前路漫漫，“冰火两重天”的中国楼市正在演绎怎样的变局？又将如何影响你我的住房梦？记者近日奔赴多地调研，探寻中国楼市真相。
涨涨涨！ 多地“一房难求”加剧楼市两极分化
7月14日傍晚，合肥市经开区世茂翡翠首府楼盘新放出112套精装修房源，不到1小时销售1.5亿元，全部房源连夜售罄。
上万人争抢几百套房源、买房拿号得靠硬关系……继年初北上广深四大一线城市房价暴涨之后，上半年合肥、南京、苏州等二线城市也出现“一房难求”现象，尤其合肥市39.57％的房价涨幅居各大城市首位，成为楼市一匹“黑马”。
“上半年楼市的分化正从‘少数城市热、多数城市冷’转向两极分化进一步加剧。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，如果分城施策执行不到位，2016年全年房价上涨预计从一二线城市向三线城市扩散，库存增加预计从三四线以下城市继续向二、三线城市蔓延。
流动性充裕，银行钱多但没地方去，投资实体经济需求少……受此影响不少资金又开始涌向住宅和商业地产，进而导致一线及重点二线城市频现“地王”，苏州、南京等城市地价翻倍。

　但调控中也出现了一些问题，未来调控政策还有可改进的空间。
　　1、国家宏观层面政策
　　首先，宏观政策在先期效果不明显的情况下，连续加码力度稍大，尤其是首付下调、二套房认定等政策稍有宽松；其次，预期管理还不够成熟，相对市场预期变化显得被动；再次，宏观政策层面没有考虑到城市之间的联动关系，没有相应出台更为明确的针对一、二、三、四线城市不同的指导性政策意见；最后，有关住房供给的制度和政策意见还不够清晰。
　　2、地方政策
　　首先，没有严格执行"分城施策"的宏观调控政策，故意执行去库存政策，一线城市限购执行不力，导致一、二线城市出现市场投机和恐慌，也吸引了三、四线城市的需求，影响了去库存；其次，市场监管没有及时跟上；最后，土地供应及住房供应政策调整较为滞后和被动。对三、四线城市而言，首先，受财政压力和经济增长影响，没有严格执行去库存政策，在库存大幅增加的情况下，政府仍在积极供应土地，促进住房开工，导致非重点城市投资高于重点城市投资；其次，有关释放需求、调整供给的具有含金量的制度性政策出台不多。
　　四、政策建议：确保短期平稳回落
　　1．政策目标
　　未来的政策总体目标：力争住房市场短期内平稳回落，避免剧烈调整，确保住房市场长期可持续稳健发展。具体目标有5个：
　　第一是促进库存持续减少。尽管过去一年销售增幅加速提升，房地产去库存取得明显进展，但是库存总量仍然比较大，新增供给规模可观，去库存尤其是三、四线及以下城市需要把去库存作为一个长期目标。
　　第二是确保房价平稳运行。房地产特性决定价量一般保持同涨同落的关系，实现去库存需要房价平稳并略有增长。尤其一、二线城市把住房市场作为地价、房价的风向标，也需要保持适度增长，大起大落不利于三、四线城市去库存。
　　第三是力争投资实现中速。在当前宏观经济下行压力仍然较大，新动力正在培育过程中，确保经济增长不突破6.5%的底线，保持房地产投资适度增长仍然十分重要，鉴于房地产市场整体形势和下半年投资后劲不足趋势，未来投资应力争实现增幅在6-10%之间，这既有利于经济增长目标实现，也为改革及转型留有空间，也能够有利于去库存长期目标实现。
　　第四是扭转供需空间错配。供需空间错配是导致一、二线城市市场火爆，三、四线及以下城市库存不降反增的主要原因。因此，需要将扭转供需空间错配作为调控的一个重要目标。
　　第五是防范住房金融风险。中国房地产金融风险主要在开发企业，在市场波动形势和市场出清过程中，需要防范房企资金链脆弱导致信用违约风险。
　　2．施策原则
　　实现以上目标，一方面，要继续实施逆周期的宏观调控政策，另一方面，加快相关领域的改革，以便释放更多合理的新需求，并调整供给以匹配的新需求。为此，应该确立如下政策原则：
　　一是采取"细水长流"调控策略，保持调控有"温度"可持续。针对下半年和明年可能出现的市场短期调整，需要继续实施刺激政策，但不宜再"频施一揽子猛剂"的措施，应把握货币、财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度协调搭配好，采取陆续出台、细水长流的办法。
　　二是实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。鉴于预期在房地产市场中具有关键作用，房地产宏观调控要实行前瞻性导引调控政策，在准确预测宏观经济与房地产市场未来若干月份可能的变化趋势的基础上，主动提前发出政策调整信号和姿态，引导预期向着调控希望目标变化。针对突发事件引起的预期变化，政府部门要做出及时回应，以稳定预期。
　　三是实施适度超前的调控策略，适时或提前出台相关政策。针对宏观政策和制度变革效应具有滞后性且变化强度差异，房地产宏观调控应避免当期政策调控当期或下期市场的作法。应该根据经验研究确定的政策工具变量的滞后期限，通过对未来若干时期的市场形势形成的准确预判，适时或提前若干期出台政策，使政策工具能在最佳滞后效应时点上发挥作用。
　　四是实施分城施策的调控政策，同时要求城市间调控协同配合。城市间的市场形势既相互区别又相互影响，解决供需空间错配的问题，一要分城施策：一、二线与三、四线及以下城市应采取完全相反的政策措施；二要协同作战：作为风向标，要保持一、二线城市市场平稳，防止一、二线城市过度冷热，带动和掩护三、四线城市去库存。
　　五是加快政策主导向制度主导调控的转变，让制度改革释放新需求。在当前宏观环境和房地产发展阶段中，仅凭借单一的调控政策工具已难以实现综合性目标，克服政策刺激作用边际递减，只有通过改革才能一方面释放出新的需求，另一方面促进房地产供给结构调整。通过调控转型和工具替换，以相关改革促进房地产的可持续稳健发展。
　　

五、最终结论：有一种长期振荡上涨的房价，或许在你生命周期内她永远上涨，下跌与否看利率和汇率趋势
研究成果方面，和市场普遍的观点不同：
1、全国房价均价并不存在明显泡沫，上海等一线城市在2014年之后房价有泡沫迹象；
2、人均收入指标能很好的解释房价上涨，她是人口、货币和经济的综合指标代表；
3、全球房价历史来看，上涨是常态，下跌后多修复，时间长短看经济潜力；
4、我们不会重蹈日俄在汇率和房价中二选一的模式，有望走出美国式的房地产长牛慢牛；
5、在保持收入合理增长的时间内，房价将振荡上涨，在你生命周期内则可能永远上涨；
6、房价下跌最最直接的因素是加息和货币紧缩，同时汇率冲击成为越来越大的不确定性，目前来看上述条件都不具备，房价依旧不会大跌。

http://business.sohu.com/20160808/n463212320.shtml

http://money.sohu.com/20160808/n463047506.shtml

　于是：两大教训很重要：
　　第一：实业不能被边缘化；
　　第二：创新才是真正的驱动力；
　　中国野蛮发展阶段已经过去了，接下来将进入更高的发展层次，今后是依靠创新创造价值的时代，这意味着社会已有大量物质产品的基础上，如何能满足人民日益增长的深层次需求，才是今后企业需要思考的问题！
　　中国的发展，以前靠胆识和魄力，今后靠知识和创新。我们必须转换一下思维！
　　总之，温州的崛起与衰败，鉴证了中国时代的变迁，必将在中国经济史上留下浓重的一笔！