比如说张三买了一栋30 万的房子，自己付20% 的头期款，借24万，8% 的利息，30年，这样的话，张三需要拿出来6万块钱的现金，每个月的按揭费用是1千8，30年还清。

但是张三说我没有现金，付不出头期款，怎么办？贷款公司说，没关系，现在我们有更有创意的借贷方法，不需要付头期款，也不用8%的利息，是浮动利息，头三年只要付6%，三年后涨到12%，然后随市场浮动，这样一来，你不需要现在就拿出一分钱的头期款，每个月的按揭费用是1千9。

张三说，不用付头期款好啊，但是一个月1千9我也付不出啊。贷款公司说，不要紧，你可以把头三年部份的利息也借出来，这样，头三年的利息我收你3%，另外3% 算是你借我的，30万的房子，一年3%就是9千，三年就是2万7，这样就需要借贷32万7千块钱，再加上贷款公司1万3千块钱的提成，一栋30万的房子，贷款要34万，每个月按揭费用1千4出头。

张三说，万一三年之后利息上调，我付不出钱来怎么办？贷款公司说，不要紧，三年之后咱们再重新贷款，借新钱还旧债，那个时候房价更高，说不定还能借更多的钱，大不了把房子卖掉还钱就是了。

张三一听，这么好的交易岂有不做之理？因为张三现金和收入都不够传统的15年或30年固定利率贷款，属于风险高的贷款，也叫次级房贷。

回去之后，贷款公司把过去一个月一百个类似张三的次级贷款包装在一起，3千万左右的贷款，卖给投资银行。投资银行把从各地贷款公司那里买来的次级贷款，再组合包装成30亿的金融产品放到投资市场，叫做房屋抵押投资，卖给投资者。

投资者买进了这些投资也会担心，万一抵押投资价格下跌怎么办？不要紧，有保险公司推出了保险产品对冲风险，只要你支付一定的保险费，万一投资贬值，保险公司原价赔偿。

这样一来，张三买到了平时买不起的房子，贷款公司赚到了佣金，银行通过再包装推出了新的金融产品，投资者找到了安全的投资，保险公司赚足了保险费，皆大欢喜啊！

殊不知，泡沫总有破灭的时候，物价上涨、利率上升，到第三年的时候，

3% 的利息跳到12%，按揭费用从1千4跳到3千5，房价从30万跌到15万，可是贷款还欠着33万，千千万万个张三付不出钱，也贷不到款，房屋被银行没收，银行的贷款抵押投资价值严重缩水，坏帐剧增，亏损连连。保险公司面对层出不穷的索陪无钱支付，资金告急，这就是AIG 的困境。
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