物业公司的物业怎么收取如何收取一直是公说公有理婆说婆有理，合肥物业公司http://www.ahwuye.com/认为要使用多种方法相结合来解决这一问题。
物业管理费，每户都在交。多少钱合理？调价谁来定？桃源居社区的物业管理费调价一事引发了让物业管理处和业委会都始料不及的风波。
而这只是深圳市目前物业管理行业积累问题的冰山一角，长期以来，物业管理公司与所服务的小区业主在费用问题上一直在“暗战”。据深圳市物业管理协会的摸底调查，由于物管提价困难，已经导致目前深圳市物管行业陷入了压缩成本应对涨价压力的恶性循环。
多层建筑物管成本反降
“物管的调价一直是阻力重重。”深圳市物业管理协会副会长兼秘书长曹阳说，桃源居发生的事情只是这种暗流涌动之下的极端反映。曹阳称，在物业管理费的合理标准方面，他们做过两次大型的科学抽样调查。第一次是在2006年进行的，当时是对2003年到2005年间的物业管理费成本状况进行调查。当时了解到的情况即是成本在高位运行，管理费标准达不到成本要求。
随即着手开始指导标准方案的制定工作，2006年底，物业管理协会提出了初步方案，在当时的物价局和市国土房产局指导下，物业管理协会召开了大量座谈会，征求业主、物业管理企业对初步方案的意见，对方案进行反复修改，于2007年6月将方案提交政府部门审议。2007年7月，原物价局与国土局共同组织召开了收费指导标准的论证会，邀请听证代表以及部分业主和物管企业代表参加。最终调整之后，多层住宅的的收费指导标准调整为0 .6元/m2·月-1.3元/m2·月。比之前标准分别上调23%和30%；高层住宅的收费指导标准为1 .9元/m 2·月-3 .9元/m 2·月，比之前标准分别下调27%和13%。当时的背景是深圳市多年以来物管价格被指为畸高，高层的标准被视为“理性回归”。
而去年所做的物管成本调查，针对的是2006-2008年间的成本状况。其中的一项结果出乎他们的意料。“很奇怪的现象，多层物业的成本不升反降。”曹阳说，实际上在这三年间，深圳市的综合生活成本在飞速上扬，CPI突飞猛进，最低工资标准不断提高，新劳动合同法的推出，这些均应带来物业管理成本水涨船高。而高层的物管成本虽然高于之前，但物业管理费普遍没有上调。
不敢涨价导致服务打折
据物管协会介绍，去年所做的调查，是为了调整物管费指导价而受物价局等部门委托所做的。调查使用社会平均成本来确定成本，但现状中由于种种复杂因素，导致多层住宅甚至出现了社会平均成本降低，而普遍的综合成本实际上是上涨的。唯一的原因就是物业公司减少了应支出成本，压低了平均成本。“这种情况下还能按照这个成本来定价么？”曹阳表示了质疑。
在物业管理协会看来，如果说2007年那次新标准的出台，是对之前过高的价格进行了理性回归，目前的成本现状实际上已经反映了物管行业面临着发展困境。曹阳认为最大的原因就在于物业管理指导价没有涨，业主的压力又使得物管公司“不敢涨价”。导致物业公司减少了人工和服务成本，也就是刻意压低成本，结果就是降低了服务质量，业主投诉频繁，双方关系更为恶化。“这实际上就形成了恶性循环。”曹阳说。
去年以来，深圳市物业管理协会一直在与物价部门和住房建设部门沟通协调。曹阳直言：目前的指导价定价机制单纯按物管公司实际成本来制定存在一定的偏差和问题。而社区专家、中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任舒可心却认为，既然出现这种情况，就说明服务和被服务的双方是认可的。业主没有提出意见，物管公司相应的“偷工减料”就不能认为不合理。他认为“存在即合理”，现状之下能维持，就证明了这是相对和谐的解决方式。
物管费用定价机制引争议
而曹阳则显得忧心忡忡。“从理论上讲，提供服务的单位跟被提供服务的客户协商议价似乎有一定道理。操作起来实际上很难。”他说，有一些调价是成功的，不错。但这些成功的案例都很少有按照物业公司测算出来的成本需要而确定的。“一般都是一压再压，才得以通过，还算是比较好的情况。
毕竟还能够调价。”他说。
而更多的价格据协会了解都是在指导标准范围内制定，并且属于范围中偏低的价位。他认为大部分由于这种定价机制操作性难度大，物业公司往往知难而退，本来成本不够运作，但很难协调而放弃了调价动议，单单采用了降低成本的方式。
物管协会一工作人员表示，业委会的成立本身是好事。但这些年来，很多人为了当选业委会委员也采用了一些不恰当的手段。“很多人成立业委会第一步就是降低管理费，甚至业委会成员根本没有意识到他们是拿钱来购买物管服务的。”他说，一开始，有些人就已经把矛头直指物管公司，把降低物管费作为一个竞选口号。有的则直接提出：换物管公司。
这种剑拔弩张的状态导致了物业管理费越发趋于不合理，调价更是难上加难。
据曹阳透露，本来之前的物业管理费指导价在2009年9月就已经到期了，结果延期到现在还没有出来，就是因为目前的定价机制引起了很大的争议。“所有情况都说明什么问题？深圳目前的物业管理费标准偏低。”曹阳说。
物管协会调查之后总体的分析是，如果跟全国对比，深圳物价普遍偏高，的确没有可比性。如果硬要比，深圳比上海广州也高不了多少，比北京也已经出现了偏低的势头。而现在，一些二线城市的物管费不断走高，但深圳市十多年来在物管费方面一直处于下降的通道中。
种种情况中，有价格合理回归的案例，但也有业主单方压价，物管公司不同意，甚至被炒掉的，也有物业公司为争取到项目竞相压价。
建议
市物业管理协会副会长兼秘书长曹阳：
探索新定价机制
曹阳认为，物业公司首先是公司，第一要务是赚取利润最大化。对目前情况，首先，可以引入第三方做协调。相对于业主和物业公司之外独立的身份，更容易取得双方信任。
另外，物业公司也要规范自律。按物业管理法规，履行好合同，把应该赚取的利润、应该花在业主身上的算清楚，公开透明使用业主的钱。
曹阳同时提醒市民，一方面，物管服务如果持续下降，第一，物业不能得到很好保养，业主不能得到很好服务。其次，小区乃至城市市容，整体秩序都会更恶化。他表示，当前情况下，如果还要制定政府指导价，必须探索新的定价机制，按现行成本制定，不甚合理。
南天一花园业委会主任范国振：
市场化才是出路
范国振认为，近年来，物管和业主之间的纠纷之所以越来越多，主要原因在于，整个深圳的物管行业仅仅是计划经济变形的一种产物，并没有真正市场化。按照规定，业主虽然可以联手将不称职的“管家”炒掉，但重新招标必须通过物业管理协会和招标委员会，“说白了，这就是一个小圈子游戏，掌控权最终还是落在物管协会手上”。
“物业公司经常喊亏本，众所周知，没有哪个商家愿意做亏本的买卖，如果真的挣不到钱，你可以选择离开。”范国振表示，据统计，物管行业的投入和产出比是全国行业中最多的，通常情况下，他们进驻一个小区，只要花10万至20万元左右的开办费，再添些办公设备和人工即可。
回应
物价部门：
参考指导标准市场调节为主
物价部门对物管费标准延期一事表态模糊。一工作人员表示，广东省的指导标准刚刚发布，深圳可能会在今年发布。他表示之前物价局是委托了物业管理协会进行调查，但调研报告的最终版还没有拿出来。之前几次发现一些数据还有问题，耽误了及时更新指导标准，至少目前最终评审还没有通过。
他表示，物业管理费标准方面，深圳市一直在先行先试，广东省也是参考了深圳市之前的“菜单式标准”。即把物业管理服务总共分为五项内容，每项内容分为五个等级。业主可以根据这个标准进行菜单式的选择，看自己的需要选择相应的标准。
他强调，政府指导价只是作为参考，从来就没有作为硬性规定。深圳住宅物业的指导标准，总的取向，是鼓励各小区成立业委会，由双方自由协商，政府有参考，但可以突破。以市场调节为主是主要的导向。
“基本上成立了业主委员会的，可以参考，也可以完全不参考，跟物业公司互相约定：多少钱，什么服务，这是合同行为。广东省也是这样的一个方向。”他说。
物业管理费，每户都在交。多少钱合理？调价谁来定？桃源居社区的物业管理费调价一事引发了让物业管理处和业委会都始料不及的风波。
而这只是深圳市目前物业管理行业积累问题的冰山一角，长期以来，物业管理公司与所服务的小区业主在费用问题上一直在“暗战”。据深圳市物业管理协会的摸底调查，由于物管提价困难，已经导致目前深圳市物管行业陷入了压缩成本应对涨价压力的恶性循环。
多层建筑物管成本反降
“物管的调价一直是阻力重重。”深圳市物业管理协会副会长兼秘书长曹阳说，桃源居发生的事情只是这种暗流涌动之下的极端反映。曹阳称，在物业管理费的合理标准方面，他们做过两次大型的科学抽样调查。第一次是在2006年进行的，当时是对2003年到2005年间的物业管理费成本状况进行调查。当时了解到的情况即是成本在高位运行，管理费标准达不到成本要求。
随即着手开始指导标准方案的制定工作，2006年底，物业管理协会提出了初步方案，在当时的物价局和市国土房产局指导下，物业管理协会召开了大量座谈会，征求业主、物业管理企业对初步方案的意见，对方案进行反复修改，于2007年6月将方案提交政府部门审议。2007年7月，原物价局与国土局共同组织召开了收费指导标准的论证会，邀请听证代表以及部分业主和物管企业代表参加。最终调整之后，多层住宅的的收费指导标准调整为0 .6元/m2·月-1.3元/m2·月。比之前标准分别上调23%和30%；高层住宅的收费指导标准为1 .9元/m 2·月-3 .9元/m 2·月，比之前标准分别下调27%和13%。当时的背景是深圳市多年以来物管价格被指为畸高，高层的标准被视为“理性回归”。
而去年所做的物管成本调查，针对的是2006-2008年间的成本状况。其中的一项结果出乎他们的意料。“很奇怪的现象，多层物业的成本不升反降。”曹阳说，实际上在这三年间，深圳市的综合生活成本在飞速上扬，CPI突飞猛进，最低工资标准不断提高，新劳动合同法的推出，这些均应带来物业管理成本水涨船高。而高层的物管成本虽然高于之前，但物业管理费普遍没有上调。
不敢涨价导致服务打折
据物管协会介绍，去年所做的调查，是为了调整物管费指导价而受物价局等部门委托所做的。调查使用社会平均成本来确定成本，但现状中由于种种复杂因素，导致多层住宅甚至出现了社会平均成本降低，而普遍的综合成本实际上是上涨的。唯一的原因就是物业公司减少了应支出成本，压低了平均成本。“这种情况下还能按照这个成本来定价么？”曹阳表示了质疑。
在物业管理协会看来，如果说2007年那次新标准的出台，是对之前过高的价格进行了理性回归，目前的成本现状实际上已经反映了物管行业面临着发展困境。曹阳认为最大的原因就在于物业管理指导价没有涨，业主的压力又使得物管公司“不敢涨价”。导致物业公司减少了人工和服务成本，也就是刻意压低成本，结果就是降低了服务质量，业主投诉频繁，双方关系更为恶化。“这实际上就形成了恶性循环。”曹阳说。
去年以来，深圳市物业管理协会一直在与物价部门和住房建设部门沟通协调。曹阳直言：目前的指导价定价机制单纯按物管公司实际成本来制定存在一定的偏差和问题。而社区专家、中国社区服务工作委员会业委会和物业管理工作委员会主任舒可心却认为，既然出现这种情况，就说明服务和被服务的双方是认可的。业主没有提出意见，物管公司相应的“偷工减料”就不能认为不合理。他认为“存在即合理”，现状之下能维持，就证明了这是相对和谐的解决方式。
物管费用定价机制引争议
而曹阳则显得忧心忡忡。“从理论上讲，提供服务的单位跟被提供服务的客户协商议价似乎有一定道理。操作起来实际上很难。”他说，有一些调价是成功的，不错。但这些成功的案例都很少有按照物业公司测算出来的成本需要而确定的。“一般都是一压再压，才得以通过，还算是比较好的情况。
毕竟还能够调价。”他说。
而更多的价格据协会了解都是在指导标准范围内制定，并且属于范围中偏低的价位。他认为大部分由于这种定价机制操作性难度大，物业公司往往知难而退，本来成本不够运作，但很难协调而放弃了调价动议，单单采用了降低成本的方式。
物管协会一工作人员表示，业委会的成立本身是好事。但这些年来，很多人为了当选业委会委员也采用了一些不恰当的手段。“很多人成立业委会第一步就是降低管理费，甚至业委会成员根本没有意识到他们是拿钱来购买物管服务的。”他说，一开始，有些人就已经把矛头直指物管公司，把降低物管费作为一个竞选口号。有的则直接提出：换物管公司。
这种剑拔弩张的状态导致了物业管理费越发趋于不合理，调价更是难上加难。
据曹阳透露，本来之前的物业管理费指导价在2009年9月就已经到期了，结果延期到现在还没有出来，就是因为目前的定价机制引起了很大的争议。“所有情况都说明什么问题？深圳目前的物业管理费标准偏低。”曹阳说。
物管协会调查之后总体的分析是，如果跟全国对比，深圳物价普遍偏高，的确没有可比性。如果硬要比，深圳比上海广州也高不了多少，比北京也已经出现了偏低的势头。而现在，一些二线城市的物管费不断走高，但深圳市十多年来在物管费方面一直处于下降的通道中。
种种情况中，有价格合理回归的案例，但也有业主单方压价，物管公司不同意，甚至被炒掉的，也有物业公司为争取到项目竞相压价。
建议
市物业管理协会副会长兼秘书长曹阳：
探索新定价机制
曹阳认为，物业公司首先是公司，第一要务是赚取利润最大化。对目前情况，首先，可以引入第三方做协调。相对于业主和物业公司之外独立的身份，更容易取得双方信任。
另外，物业公司也要规范自律。按物业管理法规，履行好合同，把应该赚取的利润、应该花在业主身上的算清楚，公开透明使用业主的钱。
曹阳同时提醒市民，一方面，物管服务如果持续下降，第一，物业不能得到很好保养，业主不能得到很好服务。其次，小区乃至城市市容，整体秩序都会更恶化。他表示，当前情况下，如果还要制定政府指导价，必须探索新的定价机制，按现行成本制定，不甚合理。
南天一花园业委会主任范国振：
市场化才是出路
范国振认为，近年来，物管和业主之间的纠纷之所以越来越多，主要原因在于，整个深圳的物管行业仅仅是计划经济变形的一种产物，并没有真正市场化。按照规定，业主虽然可以联手将不称职的“管家”炒掉，但重新招标必须通过物业管理协会和招标委员会，“说白了，这就是一个小圈子游戏，掌控权最终还是落在物管协会手上”。
“物业公司经常喊亏本，众所周知，没有哪个商家愿意做亏本的买卖，如果真的挣不到钱，你可以选择离开。”范国振表示，据统计，物管行业的投入和产出比是全国行业中最多的，通常情况下，他们进驻一个小区，只要花10万至20万元左右的开办费，再添些办公设备和人工即可。
回应
物价部门：
参考指导标准市场调节为主
物价部门对物管费标准延期一事表态模糊。一工作人员表示，广东省的指导标准刚刚发布，深圳可能会在今年发布。他表示之前物价局是委托了物业管理协会进行调查，但调研报告的最终版还没有拿出来。之前几次发现一些数据还有问题，耽误了及时更新指导标准，至少目前最终评审还没有通过。
他表示，物业管理费标准方面，深圳市一直在先行先试，广东省也是参考了深圳市之前的“菜单式标准”。即把物业管理服务总共分为五项内容，每项内容分为五个等级。业主可以根据这个标准进行菜单式的选择，看自己的需要选择相应的标准。
他强调，政府指导价只是作为参考，从来就没有作为硬性规定。深圳住宅物业的指导标准，总的取向，是鼓励各小区成立业委会，由双方自由协商，政府有参考，但可以突破。以市场调节为主是主要的导向。
“基本上成立了业主委员会的，可以参考，也可以完全不参考，跟物业公司互相约定：多少钱，什么服务，这是合同行为。广东省也是这样的一个方向。”他说。
