上期那篇《十种钱生钱的方法》文章中，很多读者对最后一节房价的问题很关心，希望我能写一写房价的话题，那么本期我就献丑谈谈我对目前房产相关的一些看法。一家之言，仅供参考！
一：大家的困惑
我统计了一下，大家目前最关心两个问题：
1、房价未来的走向以及一、二、三线城市房价是否还有继续上涨的可能。
2、房子还能不能投资？
很明显，就是刚需客与投机客的焦虑。还没买的人嫌贵，想听听有没有暴跌的可能。手上有闲钱想投资的人也想听听，因为怕买了后下跌。
二：房价由什么决定？
我们首先要弄明白“决定房价的因素有哪些”。
1、供求关系
目前中国的商品房就和跟其它商品一样，价格由供求决定。需求包括居住需求和投机需求。
那么目前的居住需求大不大？
我查过人口出生统计表，1982年到1990年刚好是人口出生率高峰期。当然，1963年到1976也属于高峰期，但这一波人目前明显不是刚需客，顶多就是投机客。
而房价从07年涨到现在这十年，刚好是80后结婚生子的集中期，也就是说这十年来社会上买房的需求量很大很大。这是房价只涨不跌的其中一个原因。
2、投机需求
很显然，高峰期1963年-1976年出生的人，在2007-2016的时候正处于他们的收入高峰期，同时他们也是社会的最强投资军。
3、其它原因
房价的上涨与下跌除了与人口年龄结构、投机需求相关之外，还与国家的经济发展、钞票的印发速度、低利率、百姓的收入、人口的流动密切相关。
货币金融政策会导致住房市场价格波动，低利率和货币超发会推动房价上涨，所以房价是不是大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关。
2014年11月央行降息，不仅开启了股市的牛市脚步，也启动了房地产市场。2015年5次降息，力度之大前所未有，5年期以上贷款利率仅为4.90%，为我国历史最低值，这直接降低了居民还贷成本，提升了加杠杆能力，促进了房地产市场的火爆。
还有一点契机就是：2015年6月突然股灾，同时当时的实体业正病入膏肓。市面上的活钱突然不知去向，个人与机构都明白，钱必须流通。此时百业萧条、制造业不行、金融业不行，市面大量避险资金流入房产，持续了房地产继续火爆的场面。
所以只要“国家的经济、钞票的印发速度、百姓的收入、居住的需求”这几个因素没有发生大变化，那么房价就不会发生崩盘。顶多就是不涨或者涨的慢一点。
三：这十年的房地产周期特征
我回顾了这十年发现有这四个特征：
第一轮上升周期：始于2006年-2008年。
那两年我还没有混进这泥潭。
第二轮上升周期：始于2009年3月-2010年年底。
也就是说2008年中到2009年3月份之间是房产交易低迷期。我刚好是08年低潮期开始看房的，当时房子交易一直很低迷，北京的东四环与广州的珠江新城出现下跌与断供现象。
印象深刻的是09年两会开完之后房价突然复苏起涨，也就是09年的清明节前又开始上涨，差不多一直涨到2010年年底又到达另一个新高峰。
第三轮上升周期：始于2012年底-2013年底。
也就是说2011、2012这两年的房子价格几乎没涨多少，但也没有跌。直到2012年年底又开始上涨。
第四轮上升周期：始于2015年2月到2017年1月。
这又是我印象深刻的一次。2014年整年的房产交易低迷，稳中慢涨。我们在2014年年底又一次看了房子，可当时钱不够，拖到2015年3月份春节回来准备下手，突然发现之前看的房子涨了40万，且已被抢完。
这一波，深圳为急涨先锋，一举成名。而厦门也突然在去年一举发力，目前赶超深圳中。
所以回顾这十年的历史，这4轮市场波动有几个明显的周期性规律：
第一， 每轮上涨周期大约持续1-2年。
第二， 调控政策密集；
第三， 经济、政策和人口流入仍是决定房价上涨的基本要素；
如果接下来还遵循这种规律的话，正太叔认为此轮房价的上涨应差不多接近尾声了。
按两年大涨一年小跌的规律，2017年应该是房产交易低迷期，也就是将出现有价无市的局面，流通性不会那么强了。2017年人口流入性活跃的城市将维持稳中慢涨的局面。
以上是我个人观点，仅供参考。
四：房价会不会爆跌
我前面也说过了，影响房价主要看六大点，我们开始分折目前情况，看看目前有没有具备下跌的条件：
1、人口年龄结构
人口年龄最密集的需求期即将过去，也就是说1982-1990年这批主力接盘侠的任务完成的七七八八了，但还有余力，目前仍然还有一批刚需客在撑着房价做接盘侠。
而00后这波人将来的房产需求将没有我们这波人大，到他们结婚的那个年龄段的时候，房市的竞争不会象这些年这么血腥了！
2、房市投机需求
目前来看，投机客的钱还是集中在房产上面，因为实体经济与股市目前真的不行。除非房主们找到更好的投资渠道，才会把资金纷纷从房地产撤出。目前还看不到任何准备撤出的迹象。
3、城镇化
外来人口少的城市房价没前途，外来人口多的城市房价会有支撑。我研究了近来十年中国居民省级之间的人口迁移变化，发现了以下两组数据：
有六个省级的跨省人口流动全部是净流入，分别是“北京、上海、天津、浙江、广东、福建。”
而人口流动净流出前六名的省份分别是“河南、安徽、四川、湖南、湖北、江西。”
前面那六个省份是血液充足的省份，后面那六个省份是被输出的省份。这也是为什么前面那六个省份的房价远远高于后面那六个省份的房价的主要原因之一。人口流入是决定房价上涨的基本要素。
4、居民收入
目前居民收入保持增长，但它还不足于撼动影响到房价。因为人均收入增长太慢了。
5、货币超发
这两年都是货币超发。文章篇幅不展开。
6、低利率
2015年至2016年3月，央行5次降息6次降准，货币流动性迅速增加。但2016年国庆，国家再次大面积实施限购，贷款利息从当初可以申请8折到现在不再接受打折优惠申请。
而正太叔预计，2017年不仅不会再降息，反而还会加息。
所以结果出来了，目前来看是5：1的比例，随时会步入4：2。暂无崩盘倾向。
而第3、4、5点的关联性非常大。也就是说房市隐含的最大风险就是经济萎缩带来的一系列冲击，比如百姓失业率增加、收入减少、劳动密集性城市的人口大量迁出。如果这些同时发生，对房价的打击将非常恐怖。
所以只要中国gdp增速别下降太厉害，房价就暂时没事。国家只会让房价不要涨的太快而不会让房价下跌，但保不保的住不是我们百姓能控制的。我们要学的是如何洞察相机，比别人走快一步，不要沦为炮灰就好了。
小结：
说了这么多，大家应该也看明白了未来房价的走势了。综上所述，目前房价还不具备崩盘的条件，2017年将很难出现继续爆涨的局面，趋向稳中慢涨局面，部分城市有价无市。
而对于刚需准备买来自住的人，随时都可以买，千万不要意淫等房价爆跌的时候用自己现在的收入去抄底崩盘后的房价，这是不可能的。
如果你不相信，我有把握写一篇2000字的文章来说服你。但是这对于我来说没有任何意义。
如果你现在有闲钱，又真的想投资房产的话，什么样的投资比才叫划算？你所在的城市是否还可以购买？哪些城市最好不要购买？如果可以、该买住宅还是公寓？而买在哪个地段性价比才会最高……等等这些话题出于篇幅原因，就不写下去了，将留在下期新文章详细介绍。
而如果将来人民币对外出现大幅贬值、国内长期陷入通货紧缩、房价大跌，将有哪几个产业会得到快速增长，我们可以做哪些相应措施？这个也是正太叔将来会展开的话题，同样留到以后介绍。
一：大家的困惑
我统计了一下，大家目前最关心两个问题：
1、房价未来的走向以及一、二、三线城市房价是否还有继续上涨的可能。
2、房子还能不能投资？
很明显，就是刚需客与投机客的焦虑。还没买的人嫌贵，想听听有没有暴跌的可能。手上有闲钱想投资的人也想听听，因为怕买了后下跌。
二：房价由什么决定？
我们首先要弄明白“决定房价的因素有哪些”。
1、供求关系
目前中国的商品房就和跟其它商品一样，价格由供求决定。需求包括居住需求和投机需求。
那么目前的居住需求大不大？
我查过人口出生统计表，1982年到1990年刚好是人口出生率高峰期。当然，1963年到1976也属于高峰期，但这一波人目前明显不是刚需客，顶多就是投机客。
而房价从07年涨到现在这十年，刚好是80后结婚生子的集中期，也就是说这十年来社会上买房的需求量很大很大。这是房价只涨不跌的其中一个原因。
2、投机需求
很显然，高峰期1963年-1976年出生的人，在2007-2016的时候正处于他们的收入高峰期，同时他们也是社会的最强投资军。
3、其它原因
房价的上涨与下跌除了与人口年龄结构、投机需求相关之外，还与国家的经济发展、钞票的印发速度、低利率、百姓的收入、人口的流动密切相关。
货币金融政策会导致住房市场价格波动，低利率和货币超发会推动房价上涨，所以房价是不是大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关。
2014年11月央行降息，不仅开启了股市的牛市脚步，也启动了房地产市场。2015年5次降息，力度之大前所未有，5年期以上贷款利率仅为4.90%，为我国历史最低值，这直接降低了居民还贷成本，提升了加杠杆能力，促进了房地产市场的火爆。
还有一点契机就是：2015年6月突然股灾，同时当时的实体业正病入膏肓。市面上的活钱突然不知去向，个人与机构都明白，钱必须流通。此时百业萧条、制造业不行、金融业不行，市面大量避险资金流入房产，持续了房地产继续火爆的场面。
所以只要“国家的经济、钞票的印发速度、百姓的收入、居住的需求”这几个因素没有发生大变化，那么房价就不会发生崩盘。顶多就是不涨或者涨的慢一点。
三：这十年的房地产周期特征
我回顾了这十年发现有这四个特征：
第一轮上升周期：始于2006年-2008年。
那两年我还没有混进这泥潭。
第二轮上升周期：始于2009年3月-2010年年底。
也就是说2008年中到2009年3月份之间是房产交易低迷期。我刚好是08年低潮期开始看房的，当时房子交易一直很低迷，北京的东四环与广州的珠江新城出现下跌与断供现象。
印象深刻的是09年两会开完之后房价突然复苏起涨，也就是09年的清明节前又开始上涨，差不多一直涨到2010年年底又到达另一个新高峰。
第三轮上升周期：始于2012年底-2013年底。
也就是说2011、2012这两年的房子价格几乎没涨多少，但也没有跌。直到2012年年底又开始上涨。
第四轮上升周期：始于2015年2月到2017年1月。
这又是我印象深刻的一次。2014年整年的房产交易低迷，稳中慢涨。我们在2014年年底又一次看了房子，可当时钱不够，拖到2015年3月份春节回来准备下手，突然发现之前看的房子涨了40万，且已被抢完。
这一波，深圳为急涨先锋，一举成名。而厦门也突然在去年一举发力，目前赶超深圳中。
所以回顾这十年的历史，这4轮市场波动有几个明显的周期性规律：
第一， 每轮上涨周期大约持续1-2年。
第二， 调控政策密集；
第三， 经济、政策和人口流入仍是决定房价上涨的基本要素；
如果接下来还遵循这种规律的话，正太叔认为此轮房价的上涨应差不多接近尾声了。
按两年大涨一年小跌的规律，2017年应该是房产交易低迷期，也就是将出现有价无市的局面，流通性不会那么强了。2017年人口流入性活跃的城市将维持稳中慢涨的局面。
以上是我个人观点，仅供参考。
四：房价会不会爆跌
我前面也说过了，影响房价主要看六大点，我们开始分折目前情况，看看目前有没有具备下跌的条件：
1、人口年龄结构
人口年龄最密集的需求期即将过去，也就是说1982-1990年这批主力接盘侠的任务完成的七七八八了，但还有余力，目前仍然还有一批刚需客在撑着房价做接盘侠。
而00后这波人将来的房产需求将没有我们这波人大，到他们结婚的那个年龄段的时候，房市的竞争不会象这些年这么血腥了！
2、房市投机需求
目前来看，投机客的钱还是集中在房产上面，因为实体经济与股市目前真的不行。除非房主们找到更好的投资渠道，才会把资金纷纷从房地产撤出。目前还看不到任何准备撤出的迹象。
3、城镇化
外来人口少的城市房价没前途，外来人口多的城市房价会有支撑。我研究了近来十年中国居民省级之间的人口迁移变化，发现了以下两组数据：
有六个省级的跨省人口流动全部是净流入，分别是“北京、上海、天津、浙江、广东、福建。”
而人口流动净流出前六名的省份分别是“河南、安徽、四川、湖南、湖北、江西。”
前面那六个省份是血液充足的省份，后面那六个省份是被输出的省份。这也是为什么前面那六个省份的房价远远高于后面那六个省份的房价的主要原因之一。人口流入是决定房价上涨的基本要素。
4、居民收入
目前居民收入保持增长，但它还不足于撼动影响到房价。因为人均收入增长太慢了。
5、货币超发
这两年都是货币超发。文章篇幅不展开。
6、低利率
2015年至2016年3月，央行5次降息6次降准，货币流动性迅速增加。但2016年国庆，国家再次大面积实施限购，贷款利息从当初可以申请8折到现在不再接受打折优惠申请。
而正太叔预计，2017年不仅不会再降息，反而还会加息。
所以结果出来了，目前来看是5：1的比例，随时会步入4：2。暂无崩盘倾向。
而第3、4、5点的关联性非常大。也就是说房市隐含的最大风险就是经济萎缩带来的一系列冲击，比如百姓失业率增加、收入减少、劳动密集性城市的人口大量迁出。如果这些同时发生，对房价的打击将非常恐怖。
所以只要中国gdp增速别下降太厉害，房价就暂时没事。国家只会让房价不要涨的太快而不会让房价下跌，但保不保的住不是我们百姓能控制的。我们要学的是如何洞察相机，比别人走快一步，不要沦为炮灰就好了。
小结：
说了这么多，大家应该也看明白了未来房价的走势了。综上所述，目前房价还不具备崩盘的条件，2017年将很难出现继续爆涨的局面，趋向稳中慢涨局面，部分城市有价无市。
而对于刚需准备买来自住的人，随时都可以买，千万不要意淫等房价爆跌的时候用自己现在的收入去抄底崩盘后的房价，这是不可能的。
如果你不相信，我有把握写一篇2000字的文章来说服你。但是这对于我来说没有任何意义。
如果你现在有闲钱，又真的想投资房产的话，什么样的投资比才叫划算？你所在的城市是否还可以购买？哪些城市最好不要购买？如果可以、该买住宅还是公寓？而买在哪个地段性价比才会最高……等等这些话题出于篇幅原因，就不写下去了，将留在下期新文章详细介绍。
而如果将来人民币对外出现大幅贬值、国内长期陷入通货紧缩、房价大跌，将有哪几个产业会得到快速增长，我们可以做哪些相应措施？这个也是正太叔将来会展开的话题，同样留到以后介绍。
