第一，德国的房子定位是公共福利而不是投资品。德国的法律规定：住房的面积和租金都要符合老百姓的基本需求。而且德国人认为即使绝大部分人有房可住了，但还有经济收入低的家庭买不起房，为了保障这部分群体的利益，德国的住房、教育、医疗等方面都是作为一种基本的福利而存在的。而在中国，房地产已经成为了重要的支柱产业，房产在中国是重要的投资品。所以每当中国经济出现下行压力时，政府就会刺激房地产市场，虽然简单粗暴，但确实行之有效。所以，为了让中低收入的老百姓拥有自己的住房，德国政府在战后60多年竟然先后筹建了一千万套福利住房。而在中国，发展经济是第一位的，需要住房市场越来越繁荣，这就带动了房价和地价的节节攀升，这样政府可以筹集大量土地出让金来支持城市建设。你看，这就是定位不同带来的差距。

第二，德国靠政策限制房地产富豪。在中国，房地产开发商是占比最高的富豪群体。可德国既没有房地产富豪，也没有非常大的房产开发商，这是因为德国政府规定：无论开发商还是个人，只要你想获得长期的无息、低息贷款以及政府的政策支持，就必须在房子建成后，以成本价租给政府，由政府来统一分配，或者成为公共租赁市场的房源。你看，德国政府对住房市场和开发商的定位，就决定了在德国盖房子是挣不到大钱的。开发商只能乖乖地跟政府合作，然后等着合同期满后，再把房子以市场价出售。中国哪有开发商会让政府这么折腾呀！所以德国不像中国会有那么多大开发商。

第三，德国打击炒地皮行为。2003年以后，为了让土地出让更加有序，中国所有的土地出让全都交给地方政府统一执行了。这样做的好处是，过去归地方、集体和部队的比较混乱的出让权，现在统一归口，变得有秩序了。坏处是，这让中国的土地出让价格从2003年后一路攀升。于是，被价格“绑架”了的土地开发商们，就把成本转移给了市场。比如，北上广的开发商就经常抱怨：地价已经三五万了，税费还那么高，如果不卖到6-10万是没法赚钱的。你看，北京的天价房其实是“被豪宅”了。而在德国，土地是私有的，人人都有土地的出让权，而且政府也允许大家进行各种形式的住房开发。比如，德国人既可以选择自己盖房子，又可以选择合作建房。并且政府禁止土地市场的垄断，这就有效地抑制了人为炒作的高房价。

第四，德国鼓励租房不鼓励买房。德国有57%的人至今仍在租房，只有43%的人有自己的房子。所以，德国政府通过了很多法律，保障租房子的人的利益。比如，德国法律规定：首先，租房合同是无限期的。除非房东要把房子收回来自己住，否则就不能随意地把租客赶走。

其次，房东不可以随意涨价。举个例子：2015年以前，德国《房屋租赁法》规定：房租上涨幅度不能超过20%，这受法律保护，房东胆敢违法涨价，是要被判刑的。这在咱们看来，简直不可思议，但就算这样，德国租客还是不满意，2015年，大批德国人上街游行抗议房租上涨，德国政府只好修订法律，规定房租三年内涨幅不能超过10%。而且呢，最奇葩的是，法律说，为了减轻租客的生活负担，房屋中介费必须由房东来承担。除了这些，德国政府还对中低收入人群进行了租房补贴。比如：2009年，月收入在2200欧元以下的单身家庭和月收入低于4100欧元的三口之家，都可以申请租金上涨补贴，上涨租金的90%由政府来承担。比如：德国的科隆市有一百万人口，其中有十万人享受到了政府的住房补贴，一万人住进了福利房。这么好的租房福利，谁还愿意去买房啊？

第五，德国靠高额纳税打击炒房。中国的高房价有政策导向的原因，更少不了投资者的推波助澜。而在德国，买房必须缴纳高额的综合税。比如：在德国买一套房，需要缴纳占房屋估值1％～1.5%的不动产税，房屋交易的时候，还要再缴纳3.5%的交易税。如果卖房子盈利了，那你还得缴纳15%的价差盈利税；如果买房子不到七年就交易，还需要缴纳50%的各种综合税。更可怕的是，德国的房子也不允许你有继承权，因为在德国房子是一种福利产品，如果想继承必须缴纳超额累进税或者遗产税、赠与税。而且，房子一旦交了钥匙，房主就必须承担30年的维修和养护费。所以在德国，房屋买卖实在没什么油水，开发商为了让大家买房，必须一心一意、专注建造出低成本、高品质的住房，才可能有人买。

所以呢，如果总结一下德国这一系列手段，我们就会发现，德国的政策说到底，其实是让基本住房从商品变成社会福利品。从技术上看，德国政策上不准炒地皮、高税收抑制炒房、法律上鼓励租房， 这其实都是惯常的调控路数，中国人并不陌生。两国房价完全不同的走势，取决于两国对待房地产的基本前提不同：一个把房地产定位成投资品，一个定位成福利品。