Although poor underwriting and， in some cases， fraud and abusive practices contributed to the high rates of delinquency that we are now seeing in the subprime ARM market， the more fundamental reason for the sharp deterioration in credit quality was the flawed premise on which much subprime ARM lending was based: that house prices would continue to rise rapidly. When house prices were increasing at double-digit rates， subprime ARM borrowers were able to build equity in their homes during the period in which they paid a (relatively) low introductory (or "teaser") rate on their mortgages. Once sufficient equity had been accumulated， borrowers were often able to refinance， avoiding the increased payments associated with the reset in the rate on the original mortgages. However， when declining affordability finally began to take its toll on the demand for homes and thus on house prices， borrowers could no longer rely on home-price appreciation to build equity; they were accordingly unable to refinance and found themselves locked into their subprime ARM contracts. Many of these borrowers found it difficult to make payments at even the introductory rate， much less at the higher post-adjustment rate. The result， as I have already noted， has been rising delinquencies and foreclosures， which will have adverse effects for communities and the broader economy as well as for the borrowers themselves.