为了盘活存量土地，我国将在34个地区试点完善建设用地使用权的转让、出租和抵押的二级市场。土地二级市场是指出让土地使用权的转让或再转让，它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。进入土地二级市场的国有土地使用权主要是出让土地使用权。
党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”任务。
根据国土资源部试点方案，到2018年年底，建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系、修改完善相关法律法规提供支撑。
从大背景来看，完善土地二级市场，是意图健全整个土地市场，也算是建设现代市场体系的一部分，是推进供给侧结构性改革的一个方面。
所谓二级市场，是和一级市场相对的。一级市场的划拨、作价入股、协议出让、招拍挂，各有各的前提条件和约束规则；但到了二级市场，在土地转让、出租、抵押过程中，又容易出现一些漏洞。比如出让合同有一些约束条款，但后期没有人去做土地出让合同履约监管， 无法确保政府对土地利用的要求落到实处。
试点主要有五项重点任务：
一是完善交易机制。以前是市场上各类主体自行交易，突破法律法规的，打擦边的很多，现在强调要在现有法律法规的前提下，进一步明确或重申交易条件等要求，既要保障市场各方主体的交易自由，又要符合法律法规。
二是政府想从平台建设、交易流程、交易监管等方面搞出个土地二级市场的交易模式，而不是任由市场主体场外随便交易。
三是规范社会中介组织，完善咨询、调解服务、提高效率。
四是强化政府部门的监测分析、完善市场调控、强化价格监管、加强合同履约监管、责任追究。以前这方面都是空白，没人管或者管的不好，例如土地出让时约定的合同条款没有监督。
五是法院、国有资产、国土等相关部门要在涉地司法处置和涉地资产处置等方面的加强协作，而不能自行其是，各自为政，多头管理。
从市场背景来看，这些年二级市场的交易越来越频繁，例如收购，成为企业扩大规模的主要方式，很多房地产企业通过并购项目或公司间接增加土地储备。也有很多的过去划拨协议的土地，通过各种方式流入市场。从促进存量地利用、减少闲置地、节约集约用地、税收管理、市场监管、防范金融风险等多方面政府需要加强监督管理。
至于集体土地二级市场方面，全国33个土地改革试点地区中有15个集体土地入市试点，包括北京的大兴。这次只选6个，做一个小范围试点。国有和集体这两种不同的二级市场，本来是互相不冲突。这两类试点同步开展，能更好地测算出该地区的土地增值收益中国家、集体利益的分配，更主要地是为了形成一个完整的土地市场体系。
这次试点的范围是转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。以前土地登记和房产登记是分开的，规范二级市场就很难。现在实行不动产统一登记，也为试点提供了条件。所以试点地区选择在不动产统一登记工作基础较好的大、中城市。（原文摘自 老曲）
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党的十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“完善土地租赁、转让、抵押二级市场”任务。
根据国土资源部试点方案，到2018年年底，建立符合城乡统一建设用地市场要求，产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全的土地二级市场，市场规则基本完善，土地资源配置效率显著提高，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场、形成竞争有序的土地市场体系、修改完善相关法律法规提供支撑。
从大背景来看，完善土地二级市场，是意图健全整个土地市场，也算是建设现代市场体系的一部分，是推进供给侧结构性改革的一个方面。
所谓二级市场，是和一级市场相对的。一级市场的划拨、作价入股、协议出让、招拍挂，各有各的前提条件和约束规则；但到了二级市场，在土地转让、出租、抵押过程中，又容易出现一些漏洞。比如出让合同有一些约束条款，但后期没有人去做土地出让合同履约监管， 无法确保政府对土地利用的要求落到实处。
试点主要有五项重点任务：
一是完善交易机制。以前是市场上各类主体自行交易，突破法律法规的，打擦边的很多，现在强调要在现有法律法规的前提下，进一步明确或重申交易条件等要求，既要保障市场各方主体的交易自由，又要符合法律法规。
二是政府想从平台建设、交易流程、交易监管等方面搞出个土地二级市场的交易模式，而不是任由市场主体场外随便交易。
三是规范社会中介组织，完善咨询、调解服务、提高效率。
四是强化政府部门的监测分析、完善市场调控、强化价格监管、加强合同履约监管、责任追究。以前这方面都是空白，没人管或者管的不好，例如土地出让时约定的合同条款没有监督。
五是法院、国有资产、国土等相关部门要在涉地司法处置和涉地资产处置等方面的加强协作，而不能自行其是，各自为政，多头管理。
从市场背景来看，这些年二级市场的交易越来越频繁，例如收购，成为企业扩大规模的主要方式，很多房地产企业通过并购项目或公司间接增加土地储备。也有很多的过去划拨协议的土地，通过各种方式流入市场。从促进存量地利用、减少闲置地、节约集约用地、税收管理、市场监管、防范金融风险等多方面政府需要加强监督管理。
至于集体土地二级市场方面，全国33个土地改革试点地区中有15个集体土地入市试点，包括北京的大兴。这次只选6个，做一个小范围试点。国有和集体这两种不同的二级市场，本来是互相不冲突。这两类试点同步开展，能更好地测算出该地区的土地增值收益中国家、集体利益的分配，更主要地是为了形成一个完整的土地市场体系。
这次试点的范围是转让、出租和抵押，重点针对土地交易，以及土地连同地上建筑物、其他附着物一并交易的情况。以前土地登记和房产登记是分开的，规范二级市场就很难。现在实行不动产统一登记，也为试点提供了条件。所以试点地区选择在不动产统一登记工作基础较好的大、中城市。（原文摘自 老曲）
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