由于房地产市场的极不稳定，因此在二手房买卖市场中，卖方可能因各种原因不愿继续履行房屋买卖合同。
二手房卖方反悔
2016年12月，一对住在郊区的卖方夫妻通过中介，将夫妻共有的一套房产出售。但是在和买方签订《二手房买卖合同》时，女卖方没到场，只有丈夫在。中介为了促成合同，尽快拿到佣金，以电话的方式向女卖方询问意向。女方在电话中同意由丈夫一并办理房屋买卖事宜，并在签字后面括弧备注代签事项。
由于临近年底，买卖双方都很忙，签完合同交完定金后，一直没办证。结果在今年三月份，出台了新政策，客户所出售房产由原先的3000元/平涨至7000元/平左右，并且该重大利好政策，对房产以后价值各方面影响极大。在此情况下，客户找到我，希望能够想办法解除合同。
二手房买卖交易中的善意取得与代理
在二手房交易中，可能存在出售房产为夫妻共同财产，而在签订《二手房买卖合同》时，仅有夫妻一人签字情形。对上述合同签订不规范情况，往往容易引起争议。本人办理的一个案件就存在上述情形，出售房产登记在夫妻一人（女方）名下，房屋出售合同系由男方一人与购房者签订。签订《二手房买卖合同》时，男方在中介人员及购房者面前以电话方式，向女方确认出售意向，女方电话中同意由男方全权处理。男方代表女方在《二手房买卖合同》中签字，并在女方名字后面备注为代签。
上述案例中，本人认为对夫妻共有房产的处置，必须严格按照《物权法》及《不动产登记暂行条例实施细则》等相关规定执行。在一方代签情形下，《二手房买卖合同》为合同效力待定状态。女方在否认合同效力情况下，《二手房买卖合同》应为无效合同。
由于二手房交易情形复杂、交易习惯不规范等原因，往往容易引起纠纷。现在根据上述案例，对其中存在的容易混淆的几个法律问题进行一一分析：
一、签订《二手房买卖合同》的行为，是否构成善意取得
不少人认为，上述案例中的卖方在签订合同时已经当面电话确认其配偶意见，因此买卖双方在签订《二手房买卖合同》时，均为善意情形，应适用善意取得制度，《二手房买卖合同》应为有效合同。
主张上述善意取得观点的，对善意取得制度缺乏深入了解。善意取得由“善意”与“取得”两部分构成，且缺一不可。“善意”不仅指签订合同时为“善意”状态，而且在权属变更时也为“善意”状态。对不动产交易而言，也就是在申请产权变更过户时为“善意”的。善意取得不仅要有“善意”的交易行为，更应具有“取得”的物权转移后果，也即在“善意”状态下，完成“取得”物权的法律后果。
善意取得是对物权权属的确认，适用《物权法》相关规定；《二手房买卖合同》是对买卖双方债权、债务的设立与变更，主要适用《合同法》相关规定。《物权法》的确权与《合同法》的债权主张，不属于同一法律范畴，不能混淆适用。
上述案例中，买卖双方签订《二手房买卖合同》属于《合同法》调整范畴；《二手房买卖合同》签订后未履行房屋变更登记手续，没有实现物权的变更，无法适用《物权法》相关规定。买卖双方未申请房屋变更登记，不符合不动产善意取得的“善意”条件；买卖房屋并未由卖方名下变更至买方名下，也即买方没有实现“取得”房屋物权的法律后果。
因此，案例中买卖双方签订《二手房买卖合同》的行为，不符合善意取得规定。《二手房买卖合同》无法履行，应按照《合同法》相关规定，追究合同无法履行的赔偿责任。
二、何种情况下，不动产变更适用善意取得
构成不动产善意取得，须满足《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。也即不动产善意取得，必须符合“善意”、“合理转让价格”、“变更登记”三个要素，缺一不可。
有个涉及善意取得的案例，抵押人（女方）趁其配偶出差机会，与第三人串通，由该第三人冒充其配偶，持男方身份证原件、结婚证、户口本等身份证明材料，与抵押权人签订《抵押贷款合同》。双方签订完《抵押贷款合同》后，到房管部门办理抵押权证。后，男方以《抵押贷款合同》非其本人签字为由，主张合同无效。二审法院根据抵押人及第三人提供的男方身份证原件、结婚证、户口本等身份证明材料，认定抵押权人签订《抵押贷款合同》系善意，且已办理抵押权证，参照善意取得适用。
因此，对不动产涉及的善意取得，必须符合法律规定与相应程序。只有在有充分证据证明为“善意”，且须完成了权属“取得”情况下，方可以善意取得确定物权的归属。
三、不动产交易中，能否电话委托
在案例中，出售方以电话方式向其配偶确认售房事项，很多人认为该电话确认应属于夫妻双方真实意思的共同表示，是对出售方的授权。本人认为，委托属于严肃的法律行为，且对价值巨大的房产处分，更应保证授权内容的合法性及授权程序的合法性。电话委托并非法定授权方式，且存在巨大程序瑕疵，一方面无法确认电话对方人员的真实身份；二是无法确认电话对方人员的真实意思表示（是否在被胁迫状态下接听电话，也无从可知）。
《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。该上述规定，只认可代理人与被代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书及公证委托两种委托情况。
因此，在法律无明文规定且无严格程序规范情况下，以电话委托方式出售不动产，很难得到相关认可。
四、夫妻一方不认可情况下，二手房交易难以履行
基于《婚姻法》、《物权法》及《不动产登记暂行条例实施细则》等法律、法规对夫妻共同财产处置的严格规定，在夫妻一方不认可情况下，《二手房买卖合同》在实践中难以继续履行。
首先，在济南市区域，《二手房买卖合同》并非房管部门备案所要求的合同。在申请房屋变更过户之前，买卖双方应按程序签订《济南市存量房买卖协议》并进行相应备案。如果出售房屋属于夫妻共同房产，而其中一方不到场签字，则该《济南市存量房买卖协议》无法签订，也就意味着无法启动房屋产权变更程序。
其次，购房者如果以按揭方式购房，而出售房屋的共有产权人一方不配合办理按揭手续，则购房者无法通过按揭银行审核，也即无法通过预想的支付方式进行购房款的支付。
因此，如存在上述两个程序性障碍，则《二手房买卖合同》无法继续履行，即使诉诸法院，也无法解决上述面临问题。
程序正义高于实体正义。任何交易只有交易程序无瑕疵，才能更好的维护实体权益。许多人由于对法律了解不多，往往过多关注实体权益，而忽视程序要求的规范性操作，在实体权利遭受侵害时，却因程序瑕疵导致难以获得有效的法律保护。
来源：李孟义、豪才律师论法微信平台
二手房卖方反悔
2016年12月，一对住在郊区的卖方夫妻通过中介，将夫妻共有的一套房产出售。但是在和买方签订《二手房买卖合同》时，女卖方没到场，只有丈夫在。中介为了促成合同，尽快拿到佣金，以电话的方式向女卖方询问意向。女方在电话中同意由丈夫一并办理房屋买卖事宜，并在签字后面括弧备注代签事项。
由于临近年底，买卖双方都很忙，签完合同交完定金后，一直没办证。结果在今年三月份，出台了新政策，客户所出售房产由原先的3000元/平涨至7000元/平左右，并且该重大利好政策，对房产以后价值各方面影响极大。在此情况下，客户找到我，希望能够想办法解除合同。
二手房买卖交易中的善意取得与代理
在二手房交易中，可能存在出售房产为夫妻共同财产，而在签订《二手房买卖合同》时，仅有夫妻一人签字情形。对上述合同签订不规范情况，往往容易引起争议。本人办理的一个案件就存在上述情形，出售房产登记在夫妻一人（女方）名下，房屋出售合同系由男方一人与购房者签订。签订《二手房买卖合同》时，男方在中介人员及购房者面前以电话方式，向女方确认出售意向，女方电话中同意由男方全权处理。男方代表女方在《二手房买卖合同》中签字，并在女方名字后面备注为代签。
上述案例中，本人认为对夫妻共有房产的处置，必须严格按照《物权法》及《不动产登记暂行条例实施细则》等相关规定执行。在一方代签情形下，《二手房买卖合同》为合同效力待定状态。女方在否认合同效力情况下，《二手房买卖合同》应为无效合同。
由于二手房交易情形复杂、交易习惯不规范等原因，往往容易引起纠纷。现在根据上述案例，对其中存在的容易混淆的几个法律问题进行一一分析：
一、签订《二手房买卖合同》的行为，是否构成善意取得
不少人认为，上述案例中的卖方在签订合同时已经当面电话确认其配偶意见，因此买卖双方在签订《二手房买卖合同》时，均为善意情形，应适用善意取得制度，《二手房买卖合同》应为有效合同。
主张上述善意取得观点的，对善意取得制度缺乏深入了解。善意取得由“善意”与“取得”两部分构成，且缺一不可。“善意”不仅指签订合同时为“善意”状态，而且在权属变更时也为“善意”状态。对不动产交易而言，也就是在申请产权变更过户时为“善意”的。善意取得不仅要有“善意”的交易行为，更应具有“取得”的物权转移后果，也即在“善意”状态下，完成“取得”物权的法律后果。
善意取得是对物权权属的确认，适用《物权法》相关规定；《二手房买卖合同》是对买卖双方债权、债务的设立与变更，主要适用《合同法》相关规定。《物权法》的确权与《合同法》的债权主张，不属于同一法律范畴，不能混淆适用。
上述案例中，买卖双方签订《二手房买卖合同》属于《合同法》调整范畴；《二手房买卖合同》签订后未履行房屋变更登记手续，没有实现物权的变更，无法适用《物权法》相关规定。买卖双方未申请房屋变更登记，不符合不动产善意取得的“善意”条件；买卖房屋并未由卖方名下变更至买方名下，也即买方没有实现“取得”房屋物权的法律后果。
因此，案例中买卖双方签订《二手房买卖合同》的行为，不符合善意取得规定。《二手房买卖合同》无法履行，应按照《合同法》相关规定，追究合同无法履行的赔偿责任。
二、何种情况下，不动产变更适用善意取得
构成不动产善意取得，须满足《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。也即不动产善意取得，必须符合“善意”、“合理转让价格”、“变更登记”三个要素，缺一不可。
有个涉及善意取得的案例，抵押人（女方）趁其配偶出差机会，与第三人串通，由该第三人冒充其配偶，持男方身份证原件、结婚证、户口本等身份证明材料，与抵押权人签订《抵押贷款合同》。双方签订完《抵押贷款合同》后，到房管部门办理抵押权证。后，男方以《抵押贷款合同》非其本人签字为由，主张合同无效。二审法院根据抵押人及第三人提供的男方身份证原件、结婚证、户口本等身份证明材料，认定抵押权人签订《抵押贷款合同》系善意，且已办理抵押权证，参照善意取得适用。
因此，对不动产涉及的善意取得，必须符合法律规定与相应程序。只有在有充分证据证明为“善意”，且须完成了权属“取得”情况下，方可以善意取得确定物权的归属。
三、不动产交易中，能否电话委托
在案例中，出售方以电话方式向其配偶确认售房事项，很多人认为该电话确认应属于夫妻双方真实意思的共同表示，是对出售方的授权。本人认为，委托属于严肃的法律行为，且对价值巨大的房产处分，更应保证授权内容的合法性及授权程序的合法性。电话委托并非法定授权方式，且存在巨大程序瑕疵，一方面无法确认电话对方人员的真实身份；二是无法确认电话对方人员的真实意思表示（是否在被胁迫状态下接听电话，也无从可知）。
《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。该上述规定，只认可代理人与被代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书及公证委托两种委托情况。
因此，在法律无明文规定且无严格程序规范情况下，以电话委托方式出售不动产，很难得到相关认可。
四、夫妻一方不认可情况下，二手房交易难以履行
基于《婚姻法》、《物权法》及《不动产登记暂行条例实施细则》等法律、法规对夫妻共同财产处置的严格规定，在夫妻一方不认可情况下，《二手房买卖合同》在实践中难以继续履行。
首先，在济南市区域，《二手房买卖合同》并非房管部门备案所要求的合同。在申请房屋变更过户之前，买卖双方应按程序签订《济南市存量房买卖协议》并进行相应备案。如果出售房屋属于夫妻共同房产，而其中一方不到场签字，则该《济南市存量房买卖协议》无法签订，也就意味着无法启动房屋产权变更程序。
其次，购房者如果以按揭方式购房，而出售房屋的共有产权人一方不配合办理按揭手续，则购房者无法通过按揭银行审核，也即无法通过预想的支付方式进行购房款的支付。
因此，如存在上述两个程序性障碍，则《二手房买卖合同》无法继续履行，即使诉诸法院，也无法解决上述面临问题。
程序正义高于实体正义。任何交易只有交易程序无瑕疵，才能更好的维护实体权益。许多人由于对法律了解不多，往往过多关注实体权益，而忽视程序要求的规范性操作，在实体权利遭受侵害时，却因程序瑕疵导致难以获得有效的法律保护。
来源：李孟义、豪才律师论法微信平台
