赵力加律师：北京3.17房产限购新政下，多套住房的买房者退房是否不应承担违约责任？
2017年3月17日，北京市出台房产限购政策，一时间，北京的房产市场以此日为分水岭，原来抱着炒房美梦的人们瞬间跌落到了噩梦里，据悉，原本很多购房人想着以现有名下住房作为撬动银行存折的支点，妄图通过先卖房再买房这种杠杆运作，，最终达到名下资产迅速翻倍增值的目的，短期内遭遇到了滑铁卢。北京市顺义区的王某也是这买卖房屋大军中的一员，王某在3月12日与陈某签订二手房买卖合同，双方约定购买陈某房屋，价款560万，王某本打算卖掉自己现有的小房子，交付购买陈某的房屋首付款后，获得陈某的大房子，房价持续上涨必然带来王某资产增值。但是没有想到的是，没几天北京发布了317限购新政。王某四月底提出不再购买陈某房屋，陈某不同意，双方诉至顺义区法院。

法院经审理后认定买方由于购房新政影响，贷款金额不足以支付首付款，如果卖掉买方自己的现有住房买陈某的房子，将由于房价下落造成买方巨大经济损失，而之所以发生此种情况，不是买卖双方自身原因造成，而是因为房屋新政影响，故认定解除买卖合同关系，双方均不承担违约责任。
对此，我们专门联系到知名民商事律师赵力加，请他对此案谈谈看法。
赵力加律师表示，房屋新政确实给北京的购房形势造成了一定的影响，部分买房人的购买能力由于提高了首付比例受到了影响。但是，这并未对房屋的刚需人群带来巨大影响，刚需人群并没有房屋。新政主要约束的是已有一套或多套住房的购房人，让已有住房人群再行购房受到限制，政策的精神其实是为了保护刚需购房者，稳定房屋市场，但不应当作为炒房者的保护伞，理由很简单：房子既然不是用来炒的，而是用来住的，那么炒房者违约不应受到保护，违约损失让炒房者感到痛到骨髓，或许才能一定程度上遏制炒房带来的暴力对他们的吸引！

如果炒房者也能依靠政策保护利益不受损失，那么一旦购房政策松绑，炒房者必将十倍的精气神反扑，反噬稳定的房产市场。因而对于已有稳定住房的购房者，从立法精神和原意看，赵律师认为不能搞一刀切，况且由于新政提高首付比例，只要没有丧失购房资格，即便提高首付比例，多房者照样可以通过卖掉自有的其它房产获得首付款金额，并且丝毫不影响多房者的生活水平，也不是真的无能力支付首付款和购房款，唯一影响的将是多房者由于房价下落造成的售房款预期损失。如果允许多房者以出售其它房产筹集首付款将造成其房屋价款损失而拒绝履行房屋购买协议，那将导致房屋买卖合同得不到善意履行。为了保护已有多套住房的买方权益，损害了卖房一方的合法权益，这不是立法者的原意，也不是市场真正所要求的。因而，赵力加认为，新政影响下，如果有多套房的购房者以房价下滑但购房首付款比例提高造成其损失为由的违约，应当不以新政的“不可抗力”为由予以保护，这样才是让炒房者无论在限购形势下，还是在非限购形势下，都对炒房的行为面临的结果有所忌惮，才不至于让有钱多房者无休止的大量的囤积住房，哄抬房屋市场价格，这种区别对待的态度，才是真正维护市场稳定的基石，这种态度，比政策对炒房者的震慑力度更大，对刚需群体和稳定房产市场的保护强度也更大！这才是真正贯彻了中央所说的限制炒房，因为房子是用来住的！
2017年3月17日，北京市出台房产限购政策，一时间，北京的房产市场以此日为分水岭，原来抱着炒房美梦的人们瞬间跌落到了噩梦里，据悉，原本很多购房人想着以现有名下住房作为撬动银行存折的支点，妄图通过先卖房再买房这种杠杆运作，，最终达到名下资产迅速翻倍增值的目的，短期内遭遇到了滑铁卢。北京市顺义区的王某也是这买卖房屋大军中的一员，王某在3月12日与陈某签订二手房买卖合同，双方约定购买陈某房屋，价款560万，王某本打算卖掉自己现有的小房子，交付购买陈某的房屋首付款后，获得陈某的大房子，房价持续上涨必然带来王某资产增值。但是没有想到的是，没几天北京发布了317限购新政。王某四月底提出不再购买陈某房屋，陈某不同意，双方诉至顺义区法院。

法院经审理后认定买方由于购房新政影响，贷款金额不足以支付首付款，如果卖掉买方自己的现有住房买陈某的房子，将由于房价下落造成买方巨大经济损失，而之所以发生此种情况，不是买卖双方自身原因造成，而是因为房屋新政影响，故认定解除买卖合同关系，双方均不承担违约责任。
对此，我们专门联系到知名民商事律师赵力加，请他对此案谈谈看法。
赵力加律师表示，房屋新政确实给北京的购房形势造成了一定的影响，部分买房人的购买能力由于提高了首付比例受到了影响。但是，这并未对房屋的刚需人群带来巨大影响，刚需人群并没有房屋。新政主要约束的是已有一套或多套住房的购房人，让已有住房人群再行购房受到限制，政策的精神其实是为了保护刚需购房者，稳定房屋市场，但不应当作为炒房者的保护伞，理由很简单：房子既然不是用来炒的，而是用来住的，那么炒房者违约不应受到保护，违约损失让炒房者感到痛到骨髓，或许才能一定程度上遏制炒房带来的暴力对他们的吸引！

如果炒房者也能依靠政策保护利益不受损失，那么一旦购房政策松绑，炒房者必将十倍的精气神反扑，反噬稳定的房产市场。因而对于已有稳定住房的购房者，从立法精神和原意看，赵律师认为不能搞一刀切，况且由于新政提高首付比例，只要没有丧失购房资格，即便提高首付比例，多房者照样可以通过卖掉自有的其它房产获得首付款金额，并且丝毫不影响多房者的生活水平，也不是真的无能力支付首付款和购房款，唯一影响的将是多房者由于房价下落造成的售房款预期损失。如果允许多房者以出售其它房产筹集首付款将造成其房屋价款损失而拒绝履行房屋购买协议，那将导致房屋买卖合同得不到善意履行。为了保护已有多套住房的买方权益，损害了卖房一方的合法权益，这不是立法者的原意，也不是市场真正所要求的。因而，赵力加认为，新政影响下，如果有多套房的购房者以房价下滑但购房首付款比例提高造成其损失为由的违约，应当不以新政的“不可抗力”为由予以保护，这样才是让炒房者无论在限购形势下，还是在非限购形势下，都对炒房的行为面临的结果有所忌惮，才不至于让有钱多房者无休止的大量的囤积住房，哄抬房屋市场价格，这种区别对待的态度，才是真正维护市场稳定的基石，这种态度，比政策对炒房者的震慑力度更大，对刚需群体和稳定房产市场的保护强度也更大！这才是真正贯彻了中央所说的限制炒房，因为房子是用来住的！
