沭阳县物业服务收费管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我县物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省价格条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、宿迁市物价局、住房和城乡建设局关于印发《宿迁市市区物业收费管理实施细则》（宿价规[2014]1号）、宿迁市住房和城乡建设局《关于印发宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准的通知》（宿建发[2014]270号）和沭阳县人民政府《关于印发沭阳县城区物业管理办法的通知》（沭政发[2014]71号）等法律法规及有关文件规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内物业服务收费行为及监督管理活动。
第三条 物业服务收费是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人根据约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费。
第四条 政府提倡并引导建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条 县价格行政主管部门负责制定物业服务收费管理实施办法，评估和调整普通住宅物业管理区域内实行政府指导价管理的物业服务收费标准，依法查处不执行政府指导价和明码标价规定的价格违法行为。
县物业行政主管部门负责对物业服务企业、业主自治组织（包括业主大会、业主代表大会、业主委员会）的监督管理，制定、评估、调整普通住宅物业服务等级标准。
街道办事处（乡镇人民政府）负责各自管辖区域内物业收费日常协调、管理、监督。
物业服务企业、业主自治组织、其他物业管理人负责各自物业管理区域内的物业收费管理工作。
第六条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业公共服务收费，前期物业管理阶段实行政府指导价。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。
物业管理区域的车辆停放费、人防车位（库）租金、建设单位出租给业主或物业使用人的未出售或未附赠车位（库）租金等实行政府指导价，法律、法规另有规定的，从其规定。
业主自治管理或业主自治管理与委托专业机构相结合管理的物业服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
对经依法批准改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
第七条 物业服务收费由业主或物业使用人根据约定缴纳；物业交付使用后，代收代交费用应由业主或物业使用人承担。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务收费由建设单位全额承担。
第二章 物业公共服务收费管理
第八条 物业公共服务费，是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人按照约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第九条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，由县价格行政主管部门根据住宅物业服务等级标准，综合考虑公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，制定相应的基准价与浮动幅度，向社会公布。
县价格行政主管部门每三年对普通住宅前期物业公共服务费政府指导价进行评估，并根据评估结果适时调整。
第十条 普通住宅前期物业管理阶段，建设单位应当在政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中按县物业与价格行政主管部门制定的服务等级、服务内容、服务标准及其对应的收费标准进行约定。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。物业买受人按照房屋买卖合同约定承担前期物业公共服务费，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
物业服务企业应自普通住宅前期物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报县价格行政主管部门、物业行政主管部门备案，并同时提交企业营业执照、资质证书、中标通知书等。
物业服务企业应当依据备案的前期物业服务合同，与物业买受人签订前期物业服务协议。
第十一条 业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委员决定，通过物业服务合同约定执行。物业服务企业不得单方面制定和调整物业公共服务收费标准。
第十二条 物业公共服务费一般由下列因素构成：
（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；
（三）清洁卫生费用（含生活垃圾处理费）；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其它费用；
（十一）法定税费
第一章 总 则
第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我县物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省价格条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》、宿迁市物价局、住房和城乡建设局关于印发《宿迁市市区物业收费管理实施细则》（宿价规[2014]1号）、宿迁市住房和城乡建设局《关于印发宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准的通知》（宿建发[2014]270号）和沭阳县人民政府《关于印发沭阳县城区物业管理办法的通知》（沭政发[2014]71号）等法律法规及有关文件规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内物业服务收费行为及监督管理活动。
第三条 物业服务收费是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人根据约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费。
第四条 政府提倡并引导建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条 县价格行政主管部门负责制定物业服务收费管理实施办法，评估和调整普通住宅物业管理区域内实行政府指导价管理的物业服务收费标准，依法查处不执行政府指导价和明码标价规定的价格违法行为。
县物业行政主管部门负责对物业服务企业、业主自治组织（包括业主大会、业主代表大会、业主委员会）的监督管理，制定、评估、调整普通住宅物业服务等级标准。
街道办事处（乡镇人民政府）负责各自管辖区域内物业收费日常协调、管理、监督。
物业服务企业、业主自治组织、其他物业管理人负责各自物业管理区域内的物业收费管理工作。
第六条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业公共服务收费，前期物业管理阶段实行政府指导价。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。
物业管理区域的车辆停放费、人防车位（库）租金、建设单位出租给业主或物业使用人的未出售或未附赠车位（库）租金等实行政府指导价，法律、法规另有规定的，从其规定。
业主自治管理或业主自治管理与委托专业机构相结合管理的物业服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
对经依法批准改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
第七条 物业服务收费由业主或物业使用人根据约定缴纳；物业交付使用后，代收代交费用应由业主或物业使用人承担。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务收费由建设单位全额承担。
第二章 物业公共服务收费管理
第八条 物业公共服务费，是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人按照约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第九条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，由县价格行政主管部门根据住宅物业服务等级标准，综合考虑公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，制定相应的基准价与浮动幅度，向社会公布。
县价格行政主管部门每三年对普通住宅前期物业公共服务费政府指导价进行评估，并根据评估结果适时调整。
第十条 普通住宅前期物业管理阶段，建设单位应当在政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中按县物业与价格行政主管部门制定的服务等级、服务内容、服务标准及其对应的收费标准进行约定。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。物业买受人按照房屋买卖合同约定承担前期物业公共服务费，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
物业服务企业应自普通住宅前期物业服务合同签订之日起10日内，将物业服务合同报县价格行政主管部门、物业行政主管部门备案，并同时提交企业营业执照、资质证书、中标通知书等。
物业服务企业应当依据备案的前期物业服务合同，与物业买受人签订前期物业服务协议。
第十一条 业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡、镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委员决定，通过物业服务合同约定执行。物业服务企业不得单方面制定和调整物业公共服务收费标准。
第十二条 物业公共服务费一般由下列因素构成：
（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；
（三）清洁卫生费用（含生活垃圾处理费）；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其它费用；
（十一）法定税费
