不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。因此，开发商在未取得《商品房预售许可证》之前向消费者收取任何形式的订金，属违法行为。
近日，记者接到江西省彭泽县群众举报称，在彭泽县“铭城豪庭”买的房子，交工日期一推再推，所造成的违约金也不予承认。其项目二期工程，在没有取得施工许可和预售许可的情况下，违规施工并收取3000元订金，并承诺待开盘时可抵10000元房款。
销售人员：存订金 抵房款
在项目施工现场，记者看到工地正如火如荼的开着工，部分已经出地面一层。记者以购房者的身份来到“铭城豪庭”营销中心，销售人员告诉记者，一期1#、3#、6#、7#已经封顶共252套，现二期2#、4#、5#、8#、9#共310套，现在正在做活动，如果不选定房号，可以缴纳100元。如果选定房号，需缴纳3000元，并承诺开盘时都可以抵10000元购房款，现在已经订了不少了，要抓紧时间，并自称还没有取得预售许可，不过一期已经取得并封顶，二期可以放心。
无证不得预售 宣传
国家住房和城乡建设部明文规定，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何宣传活动。
没有预售许可便热火朝天的宣传，使得楼盘有很多意向客户，也是故意造成一种热销的场面，会误导部分购房者。业内人士称，在开盘前都要在物价部门进行价格申报，包括有多少折扣，“既然是明码标价，明码实价，那么该是多少价格就应该是多少价格。”
彭泽县“铭城豪庭”项目在没有取得预售许可的情况下，公然在其官方公众号推送2期存抵广告，其销售人员更是主动加好友推送广告。众所周知，在如今互联网时代，网络的传播速度要远远大于店面的平面宣传。是什么使得其如此的有恃无恐？
房管局：没有施工 没有收钱
在宣传部工作人员的带领下，记者来到彭泽县房产管理局。房管局朱局长接待了记者。记者说明情况后，朱局长首先说，他们还没有施工，而后一再否认其二期正在收取订金。随后一位“铭城豪庭”项目工作人员来到办公室仍是一再否认。在记者出示了录音和销售人员发送的“100抵10000和3000抵10000”的广告图时，这位工作人员仍是一再否认，可谓“死也不能承认”。
在售楼中心，相关负责人提供了该项目的施工许可证。记者注意到，这份施工许可是2015年9月6日由彭泽县建设局发出的，合同工期由2014年10月至2016年12月。一位负责人告诉记者，这张施工许可证是整个项目的，包括1期和2期。而据售楼部工作人员介绍，此项目是于2016年才开工建设的。而根据相关规定：建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工,因故不能按期开工的,应当在期满前向发证机关申请延期,并说明理由,延期以两次为限。每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。而记者并没有看到任何延期申请。
销售负责人：整个彭泽都这样
该公司主管销售的陈姓人员的答复仍是否认收取了订金，并称，只是在进行“前期运作”，也承认此行为是违规的。期间，一再要求记者出示证件，但对于自身违规行为却一再“死不承认”即使记者再次出示了录音和其售楼人员发送的宣传图片以及其公司公众号广告图片，其仍是一味表示没有这种行为，不承认既定事实。并告诉记者，可以去其它楼盘看一看，整个彭泽都是这样的，不止他们一家。
监管缺失 以罚代管
“整个彭泽都是这样”而作为主管单位的彭泽县房管局又承担着什么责任呢？即使记者向房管局朱局长反映了相关情况，房管局仍是没有相应的动作。直至记者发稿，彭泽县房管局也没有任何形式的反馈。这么长的时间，房管局对于记者反映的情况置若罔闻，难以想象当地老百姓反映情况更是石沉大海。
不难让人想到，致使“整个彭泽都是这样”的根源便于此处。天高皇帝远的彭泽县房管局视法律是一纸空文，监管是放任不管，还是真的管不过来，还是其中是另有隐情？引人深思。
对此，房管局朱局长则表现出，如果有问题，就去处罚的态度。如此以罚代管，平时疏于监管造成彭泽县成法律真空地带，无证预售、宣传更是成为常态，使得开发商有恃无恐，没有相关法律意识，无形中给消费者造成经济损失。
在未取得法定售房资格的条件下预售楼盘，买卖双方都要承担违法的风险。开发商将面临违法受罚和毁誉的风险。一旦无证售房行为被查处，经济上要受到处罚，企业形象和信誉也要受到损害。开发商和认购人都要面临政策风险。比如项目因其他原因停滞的话，开发商起码要承担退还订金或房款的责任，认购人则要面临开发商无力或拒不退还全额订金或房款的风险。没有预售许可证，开发商的资格难以保障，认购人的投资安全就难以保障。
《商品房预售许可证》是衡量商品房预售行为是否合法的最直接、最关键的书面证明文件。在此，希望当地政府部门落实监管责任，坚决禁止“无证先售”。在当今国家大力规范房地产市场的大背景下，彭泽县房管局理应依法依规管理好辖区房产违法销售行为，不能让群众觉得房管局和开发商之间有“暧昧关系、利益关系”，更不能让群众质疑监管部门“失职渎职”。
在此，记者提醒消费者，购房时一定要选择已经取得《商品房预售许可证》等“五证”齐全的楼盘项目，像“铭城豪庭”如此面对记者都“死不承认”，一旦消费者在缴纳了订金后却被否认，就悔之晚矣了。
