6-2、某投资者以10208元／㎡的价格购买了一栋建筑面积为27000㎡的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股本金）支付，相当于楼价70％的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元／㎡，前三年的出租率分别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达到95％且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28％。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
答：写字楼购买总价：10208*27000=27561.6万元
写字楼购买税费：27561.6*(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1460.76万
投资者投入资本金：27561.6*30%+1460.76=9729.24万
抵押贷款本金：27561.6*70%=19293.12万
抵押贷款年还款额：A=Pi(1+i)^n/((1+i)^n-1)
=19293.12*7.5%*(1+7.5%)^15/((1+7.5%)^15-1)=2185.66万
A1=A-Pi=2185.66-19289.27*7.5%=738.96
A2=A1*(1+7.5%)=738.96*(1+7.5%)=794.34
项目的现金流量表
年份 0 1 2 3 4-15 16-48
可出租面积 27561.6 27561.6 27561.6 27561.6 27561.6
出租率 65% 75% 85% 95% 95%
月租金水平:元/m2 160 160 160 160 160
租金收入:万元 3439.69 3968.87 4498.05 5027.24 5027.24
运营费用 963.11 1111.28 1259.45 1407.62 1407.62
营业利润 2476.58 2857.59 3238.6 3619.62 3619.62
全投资 -29022.07
全投资净现金流量 -29022.07 2476.58 2857.59 3238.6 3619.62 3619.62
资本金投资 -9729.24
抵押贷款还本付息 -2185.66 -2185.66 -2185.66 -2185.66
资本金投资净现金流量 -9729.24 290.92 671.93 1052.94 1433.96 3619.62
还本收益 738.96 794.38 853.96 738.96*（1+7.5%）^（t-1）
考虑还本收益资本金投资净现金流量 -9729.34 1029.88 1466.31 1906.84 1433.96+723.63*（1+7.5%）^（t-1） 3619.62
(一)全投资财务内部收益率和财务净现值
当ic=10%，
FNPV=-29022.07+2476.58/(1+10%)+2857.59/(1+10%)^2+3238.6/(1+10%)^3+3619.62/10%*(1-1/ (1+10%)^(48-3))/(1+10%)^3)=？万元
求FIRR
ic=11%，FNPV=万元
ic=12%，FNPV=万元
FIRR=
（二）资本金投资财务内部收益率和财务净现值
当ic=14%，
FNPV=-9729.24+290.92/(1+14%)+671.93/(1+14%)^2+1052.94/(1+14%)^3
+1433.96/14%*(1-1/(1+14%)^(15-3))/(1+14%)^3
+3619.62/14%*(1-1/(1+14%)^(48-15))/(1+14%)^15=？万元
求FIRR
ic=14%，FNPV=万元
ic=15%，FNPV=万元
FIRR=
因为当ic=14%,FNPV>0, FIRR=>14%,所有从资本金投资的角度看项目可行
因为当ic=10%,FNPV>0, FIRR=>10%,所有从全投资的角度看项目可行
(3)考虑还本收益的情况下，资本金投资的财务内部收益率和财务净现值
当ic=14%，
FNPV=-9729.24+290.92/(1+14%)+671.93/(1+14%)^2+1052.94/(1+14%)^3
+1433.96/14%*(1-1/(1+14%)^(15-3))/(1+14%)^3
+3619.62/14%*(1-1/(1+14%)^(48-15))/(1+14%)^15
+738.96*[1/(1+14%)+(1+7.5%)/(1+14%)^2+...+(1+7.5%)^14/(1+14%)^15]=？万元
作业，计算考虑还本收益资本金投资的FIRR
答：写字楼购买总价：10208*27000=27561.6万元
写字楼购买税费：27561.6*(4%+0.5%+0.5%+0.3%)=1460.76万
投资者投入资本金：27561.6*30%+1460.76=9729.24万
抵押贷款本金：27561.6*70%=19293.12万
抵押贷款年还款额：A=Pi(1+i)^n/((1+i)^n-1)
=19293.12*7.5%*(1+7.5%)^15/((1+7.5%)^15-1)=2185.66万
A1=A-Pi=2185.66-19289.27*7.5%=738.96
A2=A1*(1+7.5%)=738.96*(1+7.5%)=794.34
项目的现金流量表
年份 0 1 2 3 4-15 16-48
可出租面积 27561.6 27561.6 27561.6 27561.6 27561.6
出租率 65% 75% 85% 95% 95%
月租金水平:元/m2 160 160 160 160 160
租金收入:万元 3439.69 3968.87 4498.05 5027.24 5027.24
运营费用 963.11 1111.28 1259.45 1407.62 1407.62
营业利润 2476.58 2857.59 3238.6 3619.62 3619.62
全投资 -29022.07
全投资净现金流量 -29022.07 2476.58 2857.59 3238.6 3619.62 3619.62
资本金投资 -9729.24
抵押贷款还本付息 -2185.66 -2185.66 -2185.66 -2185.66
资本金投资净现金流量 -9729.24 290.92 671.93 1052.94 1433.96 3619.62
还本收益 738.96 794.38 853.96 738.96*（1+7.5%）^（t-1）
考虑还本收益资本金投资净现金流量 -9729.34 1029.88 1466.31 1906.84 1433.96+723.63*（1+7.5%）^（t-1） 3619.62
(一)全投资财务内部收益率和财务净现值
当ic=10%，
FNPV=-29022.07+2476.58/(1+10%)+2857.59/(1+10%)^2+3238.6/(1+10%)^3+3619.62/10%*(1-1/ (1+10%)^(48-3))/(1+10%)^3)=？万元
求FIRR
ic=11%，FNPV=万元
ic=12%，FNPV=万元
FIRR=
（二）资本金投资财务内部收益率和财务净现值
当ic=14%，
FNPV=-9729.24+290.92/(1+14%)+671.93/(1+14%)^2+1052.94/(1+14%)^3
+1433.96/14%*(1-1/(1+14%)^(15-3))/(1+14%)^3
+3619.62/14%*(1-1/(1+14%)^(48-15))/(1+14%)^15=？万元
求FIRR
ic=14%，FNPV=万元
ic=15%，FNPV=万元
FIRR=
因为当ic=14%,FNPV>0, FIRR=>14%,所有从资本金投资的角度看项目可行
因为当ic=10%,FNPV>0, FIRR=>10%,所有从全投资的角度看项目可行
(3)考虑还本收益的情况下，资本金投资的财务内部收益率和财务净现值
当ic=14%，
FNPV=-9729.24+290.92/(1+14%)+671.93/(1+14%)^2+1052.94/(1+14%)^3
+1433.96/14%*(1-1/(1+14%)^(15-3))/(1+14%)^3
+3619.62/14%*(1-1/(1+14%)^(48-15))/(1+14%)^15
+738.96*[1/(1+14%)+(1+7.5%)/(1+14%)^2+...+(1+7.5%)^14/(1+14%)^15]=？万元
作业，计算考虑还本收益资本金投资的FIRR
