前言12月26日，广州2016年土地拍卖收宫大战将启幕，优势明显的广钢新城218地块料将引发吸金高潮。
然而，根据广州土地矿产网上交易系统报价信息显示，自11月25日公布土地拍卖信息至12月22日的近一个月内，只有一家企业报价。直至12月23日9时07分，才出现第二家企业报价。为何问津者少？如何解读开发商拿地战略？合富辉煌建筑设计研究部作出专业前瞻预判。
218地块不值得抢？
毗邻广钢新城中央绿轴，在未拍纯居住用地中
218地块价值不高？NO！
颜值高：大展面，一线毗邻中央绿轴有身高：限高120米，具备地标条件规模大：总建筑面积18.6万㎡ 近地铁：在剩余的宅地中最靠近东侧在建的鹤洞东站

广钢新城将有4条地铁线路通达，拥有完善的综合配套：学校、医院、综合商业等，与老荔湾、海珠等人口稠密的老城区仅一江之隔，其区位发展实力毋庸置疑。12月26日的拍地盛宴将呈现怎样的结果？我们拭目以待。
广钢新城是2016年市场关注热点市场不活跃？No！
2015年9月以来，广钢新城成交活跃：
总销售额：超126亿元；
总销售面积：近40万㎡；
网签均价年增幅：17%。
随着广钢新城配套成熟以及多家开发商进驻，广钢新城已成为广州市中心区大规模热点居住板块，吸引的客户群辐射全市。而中央绿轴旁边的项目受多层面客户的追捧，各种户型均热销。
218地块问津者少的原因猜想
猜想一群雄争霸，大布局基本完成
中海、保利已争先机大手笔布局广钢新城，成为目前两大“地主”。
中海VS保利：
开发量比较
中海 - 开发总量最大：总开发面积约88万㎡ ，4块土地；
保利 - 地块数量最多：总开发面积约77万㎡ ，6块土地。
已竞得用地楼面地价成本比较（已含竞配建成本分摊，按建安成本3500元/㎡计算）
双方前期拿地成本都较低，后续拿地的对冲成本优势大。
中海 – 约1.7万元 /㎡；
保利 – 约2.5万元/㎡。
12月26日的拍地大战中，中海与保利之中谁夺得了218地块，谁就能捍卫自己的霸主地位；若是被其它开发商获得，中海、保利将在广钢新城保持双雄称霸之局。
猜想二新进入者将遭遇强大压力
压力1 218地块被保利地块合围。
218地块周边的224、219、206地块皆为保利已竞得地块。
压力2 广钢新城地价已推至高位。11月22日开拍的219地块拍出3.07万元/㎡，竞配建保障房21150㎡，估计其楼面地价已达4.5万元/㎡（配建部分建安成本按3500元/㎡估算）；而目前广钢新城在售项目成交网签价最高达约4.3万元/㎡。
按照政府规定的最高限价，218地块的楼面地价为2.91万元/㎡。只要218地块配建面积达4.5万㎡以上，则实际楼面地价将超出219地块的成交价。
竞配建对可售部分的实际楼面地价将产生什么影响？合富辉煌建筑设计研究部分析预测如下（以下预测，均基于房地产政策无重大不利导向的前提）：
压力3 压力来源于前期布局及价格增长的不可预见性。
早期布局广钢的开发商，楼面地价均在2万元/㎡左右。尤其是保利、中海两大巨头，早在广钢完成重兵布局。而新进驻广钢的开发商，在高地价下，将面临强大的竞争压力。
猜想三隐藏实力期待最后一刻的拼杀
基于前述原因，部分开发商对前期研究谨慎考虑、细致研究，同时出于拍地策略的考虑，或会在前期低调观望，待12月26日报价截止前才进入“战场”。
结论：
对于土地拍卖的结果，政府、客户、开发商三者的思考维度是不同的。尤其是大型开发商的拿地思维不会局限于单一地块，这一层因素是众多看拍地盛宴的“吃瓜群众”所不能理解的。
广钢新城218地块，值得拥有！
合富辉煌将持续跟进各热点地块分析。