最近惠州又火了。大概是从3、4月份开始，惠州板块又异动了。摇号、一次性付款优先选房、冻资认筹，一些大品牌开发或者位置好的楼盘，纷纷提高了购房门槛。而拿到预售证的小楼盘，不出两周，也已经卖得七七八八，只剩下边边角角。
银行在贷款方面，也将房贷利息上调了30%—50%，进一步加重了买房的持有成本。
惠州为什么这么火？目前来说，理由有以下几个：
一、惠州是粤港澳湾区概念里，唯一临深而不限购的城市。导致全国资金涌入
二、海南限购，热钱流入沿海城市
三、深莞惠要建试验区了
四、香港特首林郑月娥来交流了
五、惠州地铁会与深圳14号线和16号线链接
六、深圳东进战略下，龙岗坪山板块利好带动了惠州临深
这些所有原因加在一起，催化了惠州的楼市。其中最大的诱因，就是粤港澳湾区的概念，直接导致了全国各地的买家涌入。目前画下的三块大饼：雄安、海南、粤港澳湾区，雄安进不去，海南关大门，唯有粤港澳湾区在招手。
而在粤港澳湾区门槛较低的三个城市里，肇庆，不挨广深，山高地远；江门，设了半年社保的条件；唯有惠州，没有设限。几把柴丢进来，自然而然惠州就火了。
那么问题来了。惠州现在已经遍地一万三、一万四的房子，还值得投资吗？现在进场，会站岗吗？笔者认为，至少在这接下来的一两年内，惠州仍然合适进场。但赚钱的难度变大了。
很多人在讨论一个热门城市（的楼市）的时候，喜欢谈三样东西：GDP、流动人口、二手房交易量。事实上，这个标准并不是决定性的，不然你就无从下手了。
假如现在时光能够倒流，你回到2015年，面对惠州五、六千的房价，而GDP、流动人口、二手房交易量这些数字模型还是差不多，结论是什么？结论是惠州一定是不值得投资的城市。后来还是妥妥奔万了。
惠州实际上是个非常特殊的市场。举两个例子，相信具有普遍性：
我有一个朋友，最近告诉我说，他打算搬去单身公寓了。我问他干嘛不住家里，他说，因为父母退休了，在家也没事情做，所以打算搬去惠州了。我问，那你干嘛搬出来？他说，家里的房子租出去能收一万租金啊，比我工资还高，父母拿这笔租金养老多好，我一个人，租个千把块的公寓住就够了，结婚了，再把房子收回来呗。
我另外一个朋友，是东北人，他的父母，也住在惠州。我问他，为什么你父母搬来广东住，选了惠州呢？他说，因为家里的预算买不起海南三亚的房子，惠州也靠海啊，气候也挺舒服，最方便的是，它靠近两个一线城市，有什么需要的时候，随时可以去广深，他们觉得值。
从这两个案例我们可以看出两个投资逻辑：1.深圳的持续的高收入和高租金会利好惠州，越来越多的深户中低产家庭的中老年人（很多深圳人家里只有一套房），会选择在惠州养老；2.惠州离一线的资源很近，气候条件又好，也会成为深圳以外，更多地区的人的养老选择。
深圳是一个更新换代很快的城市。而上一代的深圳人，也将要迈入老龄化的趋势里。在不卖原物业，儿女留守深圳的情况下，多半会选择宜居的临深城市养老。而惠州开车方便，高铁与深圳相连，工业化程度低，会自然成为很多人的首选。惠州未来一两年（实际上时间线会更长，因为需求是会不断产生的）的投资逻辑，也将会建立在这个趋势上。
大花园、品牌开发商、生活配套完善，满足这些条件的房子，都会是很好的溢价品。目前惠州满足这些条件的区域不多。
我说的赚钱难度更大了，指的就是：
针对目前一万多这个价位，从投资角度来说，我的建议是满足以上条件的，还允许贷款的楼盘可以大胆买。但目前选择不多了，因为市场需求大，这样的优质楼盘，几乎都要求客户一次性付款。
不要害怕限售，“限售”的意思就是告诉你，三年后你就能赚一笔了，等一等。但这样的房子，必须要辛苦地跑腿才能找到，这是一个体力与脑力兼具的活儿。
对于惠州，我想说，它的趋势只会更好，不会更坏。
我们都能够说出它目前的所有缺点，但它也在慢慢地反驳我们的说法。