苏州，一个没有市中心的城市

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一切源自一个城市的底层选择。
我们先来下认识苏州名义上市中心也就是大致图中红圈的范围。

姑苏古城区，一座2500年从未改变地址的还依旧保持水陆并行格局的历史古城。
在1986年，苏州出台了改革开放后第一个总规—《苏州历史文化名城保护规划》，这时距浦东开发还有7年。再然后2003年出台了新规，苏州古城范围建筑限高不得超过北寺塔，也就是24米。
在那样条条大路通罗马一切为建设让路的年代里，苏州选了最让人看不懂的那条，可以说深远的影响了苏州未来的城市格局。
喜欢就会放肆，但是爱就是克制，城市亦是如此。
本质上，这就是苏州市中心对地产渴望的克制。克制的结果，是市中心2500年的姑苏古城总体得以留存。
姑苏古城平江图，2500年未变格局
但是这样很难长大的城区，注定难以承载市中心全部职能。

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所以苏州同时也非常明确了自己城市发展思路。
简答概括来说就是“一核四城”，保护古城，四周扩张。

我笑侃他们为金老爷子笔下之“五绝”。
这样的格局下的苏州楼市显得颇有意思。
就真正切入一线市场调研来看，2018年上半年，苏州每个版块几乎都经历过了涨幅，
但却显得冷热不均。需要说明的是苏州新房限价一直非常严格，所以主要涨幅体现在了二手房上。
一起来看下这“四城”吧。

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东商—苏州工业园区，俗称园区，一个很有欺骗性的名字。
事实上，如果剔除姑苏区豪宅化的因素，园区已经是无可争议的房价高地。
克而瑞苏州7月各区均价
这个和新家坡合作的特殊项目始于1994年，开始之初就彻底贯彻“规划大于市长”，当下几乎完全实现24年前的规划设计图。
规划中有一项是关于城市内涝，24年前的园区也处于水田洼地，平均低陷50公分。
园区的解决方案是：近80平方公里的园区地基填平并抬高70公分，仅填土一项...近30亿。
那年苏州GDP为720亿。
1998年苏南百年洪灾，园区无碍。
所以当围绕着金鸡湖，各种星字头学校崛起，诚品，新光，奥体新一代商业和地标东方之门和国金中心即将落位。

113万方综合商业直接冠名苏州中心，园区水到渠成，打响了苏州楼市上涨的第一枪。
园区呈现了苏州最现代和国际化的一面。或者说，CBD+外企+高新技术产业的中心职能被园区当然不让的承担了。
落位到地产上，一套园区好房都可以称得上苏州这只股票中很优质的资产包。在相当多的年轻人心中，园区和金鸡湖的“洋苏州”已经是他们的市中心了。
所以园区也真正在二手房市场上可以有价有市接近新房成交着。在上一轮改善潮中，园区的优质地段学区好项目都经历了大多8~10k的真实成交涨幅，个别优质项目涨幅15k也不奇怪。
但园区就一定是绝对的中心吗？目前还是难说。
1）位置偏东。
2）园区快没地了，两个结果：整体成长放缓&越发稀缺。
3）园区发育同时，其他区位也在经历了蜕变。

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据说园区当年选东面有个很任性的理由，保持苏州东西美感....
西面则是西科-苏州高新区，俗称新区。
和园区新加坡式规划不同，进入新区你将感受到一种典型的中国式开发区的氛围，更嘈杂更烟火，也更像中国城市。
而且新区孵化多年的科技城在大量高新产业不断加持下也开始初见雏形。

加上上新区山水并行的生态，落位到房产，核心区狮山街周边拥有毫不逊色园区的房价，涨幅也和园区近乎相当，约7k~9k，科技城也有2万5左右的均价了。
但是新区资源在狮山周边集中度较高，板块整体均价和涨幅较园区不及。
无论商业产业还是教育生活，都自成体系的新区和园区一起承担了市中心部分职能。
园区，姑苏，新区三者构成苏州发展和房价黄金轴线。
但是好像有点不一样了。

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南居—太湖新城，别称苏州湾。
作为南部吴中和吴江区合力重点打造的太湖新城，也是苏州近年来的扩张的要事。
除了直奔金鸡湖为目标的高起点规划外。
作为面积最大的两个区，依托太湖有山有水生态景观，开始走一条差异化的宜居路线。由于还处于开发阶段，整体涨幅不大，约2k~3k左右。
在这样个湾区盛行和越来越看重太湖开发的形势下，均价2万左右的这里应该是苏州最富想象力的未来。
同样在崛起的还有北交—相城高铁新城。相城，拥有一个没有机场城市的最大流量入口—苏州北站。
加上沪宁高速苏州出口，苏嘉杭高速出口，相城本质上是苏州交通流量走廊。

由于建区晚，可开发土地相当充裕，围绕高铁北站，造出了一座商业，学区配套齐全的高铁新城。
借助高铁，地铁，中环，高速，能最高效的达到苏州各区，上海甚至全国。
某种程度上，这里承担苏州对外形象的职能。
所以即便相城离古城区较远远也是中环外的地段，房价涨幅也约5k超过相城平均约3k水平，均价2万4左右也是相城房价新高峰了。
向南还与相城传统中心和平江新城（姑苏区北）一起构建北部CBD组团。
相城在刚需中日渐崛起。

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所以苏州对待市中心的底层逻辑就是：
东商=园区金鸡湖CBD&各类科技产业园
+
西科=新区狮山CBD&生态科技城
+
北铁=相城CBD&高铁新城&平江新城
+
南居=吴中&吴江太湖新城
“中核”古城区就像中心塌陷的沙漏，形成苏州独特的沙漏形城市格局。
那个长不大市中心真的不行了吗？
先从一个城市的骨架—地铁上看，地铁依然是以古城区为核心点进行规划。
而且四城的地铁资源几乎端平，随着地铁的铺开延伸，地段的价值被最大程度的拉平。
教育上，几乎沉淀了苏州所有的百年老校，比如第十中学、苏大本部。而古城低密度和旅游商业依然有他独到的味道。随便走走都是一段历史时光。
心中的江南，大概就是苏州的克制留给后人最大财富吧。
这样的规划还形成了我心中的最美天际线（下图为巴黎天际线）。

为了防止一味保护下的凋零，苏州还在保护基础上不断迭代升级古城区。
但说到底，古城还是无法拓展的，所以新房将不可避免的豪宅化了。
反馈到市场上就是越来越多府系院系，基本3万5起步。
或者稀缺是不可避免的，反馈到土地市场，最高地王还是姑苏。
而较老的存量二手房则开始分化，有学区地铁地段加持的依然抢手，相反则是略有涨幅，但换手不易。
一句话总结就是，古城还是那个中心，但是苏州已经处处是中心。

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那么一个多中心的格局到底给我们这些城市个体带来了什么。
最直接反馈在房价上，就是很难出现绝对的波峰。
不会出现断崖式的房价和资源的水位差，甚至环X贫困带，某种意义上最大程度稀释类似环线中心城市带来的环线阶级感。换句话说，多中心驱动城市，无论你买哪个区域，只要项目和区域内地段本身是OK的，都称不上错。
作为生活和工作的个体，最直观的感受，就是在每个区域的生活工作既可以互相协作又能独立运作。
首先，每个区域都能提供相当体量的CBD和产业机会。也避免资源过度聚积带来的租房供应不均问题。在头疼的学区房上，苏州的多核驱动，奇葩把教育资源也几乎做平了。
很难出现同等能级城市从10万到1万学区房不等的水位差，最好和最差的，咬咬牙也是有希望的。
连吃喝玩乐这种事情，都神奇能做到均衡。
这是个选择板块可以上升到选择生活的方式的城市，因为本质上苏州已经变成5种不同生活方式的城市组团。这某种程度上还能提升宜居感。
EIU刚发布2018年全球宜居城市排行榜，苏州位大陆宜居第一城，也算某种程度的肯定吧。

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所谓的城市房价就如股票一般
苏州几乎在严格调控下走出类似股票中最健康的慢牛行情。时至目前，苏州在经历板块轮动拉伸后又一次进入平稳盘整期。
只要基本面长期是发展的，价格终究会回归价值。对当下而言，内生需求不断增长下供应加强是最亟待的现实。对未来而言，留出了更多的时间。
6年前，我在苏州规划馆的沙盘前待了一个下午，

然后坚定的做了一个决定，定居苏州
个体对城市而言无比渺小
但苏州大概是一个让你最不容易后悔的选择。