作者：大叔论道
链接：https://zhuanlan.zhihu.com/p/44974112
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很多人都在为国家出台70年后土地使用权可以自动续期而欢呼，但似乎却没有谁会想一想自己买的那个房子70年后还能不能住这个问题。
住建部副部长仇保兴曾经在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说过“中国的建筑寿命平均只有25-30年。”而即便是那些经济发达国家，比如：日本也不过达到了50年，美国达到了74年而已。
看看上面提到的建筑物寿命数据，再想一想自己买的房屋使用寿命大约只有30年左右，听上去是不是感觉很悲催？70年后你买的房子都不能住了，即便是给你续期了土地使用权又有毛用呢？
因为高层建筑采取的是钢筋混凝土浇筑的方式，各种管线和混泥土浇筑在一起。混泥土的寿命可以达到甚至超过30年没问题，可是管线的寿命最长的年限也不会超过30年。所以，到了一定的时间，各类管线就会出现跑冒滴漏现象，维修起来困难重重。暂且不说70年，就目前楼龄20年左右的房子都已经出现上下水管漏水、楼板墙体渗水、埋在墙里的各种线路老化、电梯时常故障等等糟心的烦恼了，你还敢指望你的子孙能在这里面继续住够70年吗？
虽然现在深圳把超过20年房龄的住宅楼都已经列为老破旧危房开始棚改了，但是这些可都是没有超过9层的小高层哦。
以前盖的那些不超过9层的小高层是有“棚改”机会的，那是因为小高层拆除重建可以盖几十层的高楼。多盖出来的房子可以卖掉变现，政府和开发商是有利可图的，所以他们也愿意帮你拆除重建。
但如今盖的都已经是几十层的高楼大厦了，容积率那么高已经没有重建的增值空间了，三十年后还会有谁来拆迁重建吗？反正麻辣大叔不相信那个时候政府和开发商会自讨腰包补贴帮你重建。
到那时，有钱的人买新房子搬走了，没钱的人就只能继续困守，忍受楼体和各种设备年久老化带来的种种困扰。
这样的房子想转手卖个好价钱估计是没可能的事。把房子廉价卖给没钱的人或者改成笼屋出租给穷人蜗居也就成了仅有的选择。最终，这些高层住宅很可能变成和贫民窟差不多的地方。
如果你买房子只是为了自住，并非炒房投资，那我们就完全可以忽略房产升值因素，单从费用支出的经济角度来算一笔账：
1、以买房总价1000万为例，假设全额商业贷款30年，按照基准利息4.9%不变计算，30年的总利息为9106161.94元，加上归还的本金1000万，合计约1911万。
按照装修及家私电器最长8年的使用寿命计算，30年内大约会发生4次相关费用支出。假设每8年装修及更新家私电器一次，每次按照20万元的普通标准估算，30年内装修及家私电器更换合计支出大约需要80万元。
那么，30年内购房、装修及家私电器购置费用支出总合计约为1991万元。
2、在深圳目前10万/平方的高档住宅区租一套同样价值且配有全套家私电器的房子（假设你能稳定租住30年，暂不考虑其他非经济性因素，诸如：安全感、归属感等精神需要），按照月租金15000元，租金每年递增5%计算，30年的租金合计11958992.55元，四舍五入约1196万。（暂且忽略不计房产老旧造成的租金下降因素）
从上面的数据不难看出：
同样住了30年，虽然买房供楼相比租房居住的总支出多花了795万，但多出了拥有房子残值这一块资产。
如果30年风吹雨打之后依然还能转卖变现795万，那么买房和租房的经济花费支出就是一样的，而且买房就显得更有优势，因为毕竟住自己的房子感觉会更好一点。
但关键问题是前面提到过的中国建筑寿命只有大约30年，没人知道原来总价1000万的高层住宅在30年寿命到期后还能卖到怎样一个价钱，甚至没有人知道到那时房子是否还能存在。
以后的事情确实不好说，但有几点应该是大概率的事件：
1、你几乎没可能在你买的房子里面居住超过30年。
2、你的子孙更不会接你的班住进那栋破旧的房子。
3、因为建筑平均寿命只有大约30年，而且高层建筑没办法像自家老宅子可以翻盖传宗接代，所以70年的产权无非是开发商忽悠购房者的一个美丽肥皂泡。
4、从房改政策看，第一次房改是把我们居住的房子从公有房（国家或集体所有）改成了私有商品房（这是为了把我们兜里的钱挤出来），第二次房改又走回半公有制的公共租赁房和共有产权房（这是因为我们兜里没什么钱可以挤出来了）。以后政策怎么变没人能预知，所以，你买的那个房子将来还指不定是谁的都还很难说。
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住建部副部长仇保兴曾经在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上说过“中国的建筑寿命平均只有25-30年。”而即便是那些经济发达国家，比如：日本也不过达到了50年，美国达到了74年而已。
看看上面提到的建筑物寿命数据，再想一想自己买的房屋使用寿命大约只有30年左右，听上去是不是感觉很悲催？70年后你买的房子都不能住了，即便是给你续期了土地使用权又有毛用呢？
因为高层建筑采取的是钢筋混凝土浇筑的方式，各种管线和混泥土浇筑在一起。混泥土的寿命可以达到甚至超过30年没问题，可是管线的寿命最长的年限也不会超过30年。所以，到了一定的时间，各类管线就会出现跑冒滴漏现象，维修起来困难重重。暂且不说70年，就目前楼龄20年左右的房子都已经出现上下水管漏水、楼板墙体渗水、埋在墙里的各种线路老化、电梯时常故障等等糟心的烦恼了，你还敢指望你的子孙能在这里面继续住够70年吗？
虽然现在深圳把超过20年房龄的住宅楼都已经列为老破旧危房开始棚改了，但是这些可都是没有超过9层的小高层哦。
以前盖的那些不超过9层的小高层是有“棚改”机会的，那是因为小高层拆除重建可以盖几十层的高楼。多盖出来的房子可以卖掉变现，政府和开发商是有利可图的，所以他们也愿意帮你拆除重建。
但如今盖的都已经是几十层的高楼大厦了，容积率那么高已经没有重建的增值空间了，三十年后还会有谁来拆迁重建吗？反正麻辣大叔不相信那个时候政府和开发商会自讨腰包补贴帮你重建。
到那时，有钱的人买新房子搬走了，没钱的人就只能继续困守，忍受楼体和各种设备年久老化带来的种种困扰。
这样的房子想转手卖个好价钱估计是没可能的事。把房子廉价卖给没钱的人或者改成笼屋出租给穷人蜗居也就成了仅有的选择。最终，这些高层住宅很可能变成和贫民窟差不多的地方。
如果你买房子只是为了自住，并非炒房投资，那我们就完全可以忽略房产升值因素，单从费用支出的经济角度来算一笔账：
1、以买房总价1000万为例，假设全额商业贷款30年，按照基准利息4.9%不变计算，30年的总利息为9106161.94元，加上归还的本金1000万，合计约1911万。
按照装修及家私电器最长8年的使用寿命计算，30年内大约会发生4次相关费用支出。假设每8年装修及更新家私电器一次，每次按照20万元的普通标准估算，30年内装修及家私电器更换合计支出大约需要80万元。
那么，30年内购房、装修及家私电器购置费用支出总合计约为1991万元。
2、在深圳目前10万/平方的高档住宅区租一套同样价值且配有全套家私电器的房子（假设你能稳定租住30年，暂不考虑其他非经济性因素，诸如：安全感、归属感等精神需要），按照月租金15000元，租金每年递增5%计算，30年的租金合计11958992.55元，四舍五入约1196万。（暂且忽略不计房产老旧造成的租金下降因素）
从上面的数据不难看出：
同样住了30年，虽然买房供楼相比租房居住的总支出多花了795万，但多出了拥有房子残值这一块资产。
如果30年风吹雨打之后依然还能转卖变现795万，那么买房和租房的经济花费支出就是一样的，而且买房就显得更有优势，因为毕竟住自己的房子感觉会更好一点。
但关键问题是前面提到过的中国建筑寿命只有大约30年，没人知道原来总价1000万的高层住宅在30年寿命到期后还能卖到怎样一个价钱，甚至没有人知道到那时房子是否还能存在。
以后的事情确实不好说，但有几点应该是大概率的事件：
1、你几乎没可能在你买的房子里面居住超过30年。
2、你的子孙更不会接你的班住进那栋破旧的房子。
3、因为建筑平均寿命只有大约30年，而且高层建筑没办法像自家老宅子可以翻盖传宗接代，所以70年的产权无非是开发商忽悠购房者的一个美丽肥皂泡。
4、从房改政策看，第一次房改是把我们居住的房子从公有房（国家或集体所有）改成了私有商品房（这是为了把我们兜里的钱挤出来），第二次房改又走回半公有制的公共租赁房和共有产权房（这是因为我们兜里没什么钱可以挤出来了）。以后政策怎么变没人能预知，所以，你买的那个房子将来还指不定是谁的都还很难说。
