如何看待即将到来的2019,708090睡不着了！
近期市场总有观点认为房地产行业已经见底，我个人认为太乐观。以上判断对大部分城市而言，为时过早。像最近很多所谓的22个城市治理传闻等，所谓各个城市因城施策等都会这么说，但是否又有一波行情呢？从房地产行业的角度来看有一个最简单的道理，房地产行业如果要见底最简单的判断方式是需求先见底，但是大家应该看到今天很多城市一开盘马上一堆人冲进来。部分城市需求还在往前冲，今天并没有往后撤。什么时候市场需求认为下一步还会跌，客户大部分观望的时候，市场开始逐步见底
所以我建议大家不要以为今天房地产行业已经见底了，真的没有。
关于未来，我想和大家谈四个基本的判断，在讲四个基本判断之前简单和大家说一下，亿翰智库是专门做地产研究的，跟所有房企的高管来往非常频繁，最近为了各种调研也做了很多工作。前一段时间为了专门判断市场、企业的心态以及后期应对的问题，我专程拜访了几家千亿左右的企业。大家一直在探讨问题，但总的来说一直不乐观。
第一，关于中长期政府管控逻辑：从角色转变走向箱体震荡。目前政府对房地产管控逻辑发生重大变化。过往管理方式都是一刀切，出一个政策全国一线二线三线四线所有的城市都得执行。但当前形势不一样。现在管理模式已经完全变成因城施策、一城一策。房地产行业的角色开始发生变化，所以行业未来不管是政策、城市、企业、消费者，所有行为、演进脉络都应该根据房地产管控逻辑改变而发生重大调整
大家知道在过往这些年里房地产行业一直被民间笑称为一个角色，说得不太文雅，但确实是这么回事——“夜壶”，要用的时候特别重要，但是不用的时候是一点都不重要，用完了以后也是一点都不重要。为什么这样呢？过去这些年里我们一直把房地产当成经济的助推器，大家可以想象过去这些年里国内一直有一个惯性的动作，每年年底年初的时候都会公布国家新一年GDP预计增长多少。后来开始不再公布数据而公布区间，近两年连区间都不公布了，已经不公布每年GDP增长预期。大家不要小看变化，这个变化是直接影响到房地产行业非常重大的角色转变问题
跟大家举一个比较形象的比喻，比如说从领导的角度预计明年GDP增长7.2%。领导当着全世界面都说明年预计GDP可能增长7.2%的话，各个部门会按季度进行拆分，因为要确保肯定完成。所以往往一季度一过发现还可以，全年7.2%是没问题的。但二季度一过发现有问题掉成7.0%了，今年执行7.2%的增长率有难度。怎么办呢？第一反应是马上动房地产，因为房地产最快，所以三季度你会发现房地产行业暴涨，而互联网十趋势压倒性的来了创业机会又一波给创业者提供了更大收入平台，机会是给你，有准备的朋友请拨壹叁柒伍壹叁貮零叁陆陆，了解更多创业项目。GDP不止7.2%，房地产冲的太厉害，很有可能超过7.2%，那个时候领导怎么办？所以四季度的时候是反正今年能确保7.2%，那赶紧打房地产。
房地产成为经济的“助推器”大家是不会怀疑的，去年房地产行业成就的规模是多少呢？国家GDP大概12万亿美金，房地产13.8万亿，比例为18%，这是房地产自身占GDP的权重。如果把上下游加起来有人说可以乘2或者3。这就需要看你怎么界定，但是再怎么样经济权重的影响肯定是有的。
过去这些年里因为公布GDP增长目标，所以房地产行业往往被当做经济助推器，一旦不够了就让房地产冲，一旦用完了就打你。但用完了政策效果是什么呢？用的时候一线二线和三线四线全部涨，但不用的时候一线二线和三月线四线全部跌，这就是房地产作为经济“助推器”承担的角色，也因为这样导致房地产行业呈现大起大落全面变化。
现在房地产怎么调整呢？现在成为了两个角色，不再是“助推器”而是稳定器，房地产行业每一年保证一定的地方财政，推动一定税收增长，带动一定城市化的发展，拉动一定的就业就可以了。在稳定期作为压舱石保证一定的体量、一定的规模、一定的发展就可以了，不需要缺多少补多少。这是非常大的变化，因为这个变化，从“助推器”发展成了“稳定器”。
从2015年开始到今年2018年房地产行业的走势，2015年开始以去库存的名义开始放水，放水以后一线开始暴涨，随后2016年9月份开始压住一线放二线，过了一年多的时间二线涨的厉害就把二线拉住，之后一段时间二线很厉害就开始放三四线。像去年年底12月25日，政策表态是其他三线与四线可以继续放库存，透支的三四线压住，开始去没透支的三四线。过去始终是保持房地产行业有一定的经济推动、支撑，至于对GDP的带动、财政税收的拉动、就业的解决是主要来自于一线还是二线、三线、四线对国家来说不重要，拉动一定的规模就可以了
为什么当下是一城一策呢？因为现在不是让房地产全涨全跌，而是轮流着来，一线过了把你压住放二线，二线过了压住放三四线，这就是房地产当下非常重要的角色调整，不再是推动GDP增长，而是稳定经济的基本规模。正是因为这个角色转变，造成所有房地产各个参与主体，包括政府出政策、消费者买房、开发商开发、金融机构怎么放款都会带来很大的挑战。房地产正在进行上面给你一个顶下面给你一个底，你可以在这当中震荡，但是不准溢出来。
因为GDP的支持是来自于一线二线还是三四线不重要了，因为这样意味着很多城市不可能一线城市一直好下去，二线城市也不会一直好下去，一定是轮流过“好日子”，这就是稳定器带来的影响。所有其他的变化都来自与这个政策。 因为是轮流过好日子，如果想保持业务的稳定性就必须把布局、投资从时间空间上、空间布局上尽量拉开，要做到东边不亮西边亮，始终保持弹性的空间。单方面来说怎么办呢？我们必须要保证一点，今天的地产绝对不是让你大跌，接下来大城市的一线别指望真的怎么放，现在是不能放的。
11月初左右我托着几个好朋友去阳澄湖吃大闸蟹，10月份的时候我听很多人说准备了100亿，认为年底肯定可以有机会抄底，还有说准备300亿。但其实这100或者300亿是名义概念，里面有很多是受限不能动的。我当时一听觉得不对，不可能现在给你这么大的机会，11月初我专门做了调研
未来5年，房子是否会贬值？专家说的很正确
在大城市广州，一个月挣多少算中等收入群体？听听路人怎么说
多少岁前存款到100万合适？你能多少年存到100万呢？
裁员！裁员！裁员！创业者们多考虑考虑互联网趋势能给我们带来什么好处
近期市场总有观点认为房地产行业已经见底，我个人认为太乐观。以上判断对大部分城市而言，为时过早。像最近很多所谓的22个城市治理传闻等，所谓各个城市因城施策等都会这么说，但是否又有一波行情呢？从房地产行业的角度来看有一个最简单的道理，房地产行业如果要见底最简单的判断方式是需求先见底，但是大家应该看到今天很多城市一开盘马上一堆人冲进来。部分城市需求还在往前冲，今天并没有往后撤。什么时候市场需求认为下一步还会跌，客户大部分观望的时候，市场开始逐步见底
所以我建议大家不要以为今天房地产行业已经见底了，真的没有。
关于未来，我想和大家谈四个基本的判断，在讲四个基本判断之前简单和大家说一下，亿翰智库是专门做地产研究的，跟所有房企的高管来往非常频繁，最近为了各种调研也做了很多工作。前一段时间为了专门判断市场、企业的心态以及后期应对的问题，我专程拜访了几家千亿左右的企业。大家一直在探讨问题，但总的来说一直不乐观。
第一，关于中长期政府管控逻辑：从角色转变走向箱体震荡。目前政府对房地产管控逻辑发生重大变化。过往管理方式都是一刀切，出一个政策全国一线二线三线四线所有的城市都得执行。但当前形势不一样。现在管理模式已经完全变成因城施策、一城一策。房地产行业的角色开始发生变化，所以行业未来不管是政策、城市、企业、消费者，所有行为、演进脉络都应该根据房地产管控逻辑改变而发生重大调整
大家知道在过往这些年里房地产行业一直被民间笑称为一个角色，说得不太文雅，但确实是这么回事——“夜壶”，要用的时候特别重要，但是不用的时候是一点都不重要，用完了以后也是一点都不重要。为什么这样呢？过去这些年里我们一直把房地产当成经济的助推器，大家可以想象过去这些年里国内一直有一个惯性的动作，每年年底年初的时候都会公布国家新一年GDP预计增长多少。后来开始不再公布数据而公布区间，近两年连区间都不公布了，已经不公布每年GDP增长预期。大家不要小看变化，这个变化是直接影响到房地产行业非常重大的角色转变问题
跟大家举一个比较形象的比喻，比如说从领导的角度预计明年GDP增长7.2%。领导当着全世界面都说明年预计GDP可能增长7.2%的话，各个部门会按季度进行拆分，因为要确保肯定完成。所以往往一季度一过发现还可以，全年7.2%是没问题的。但二季度一过发现有问题掉成7.0%了，今年执行7.2%的增长率有难度。怎么办呢？第一反应是马上动房地产，因为房地产最快，所以三季度你会发现房地产行业暴涨，而互联网十趋势压倒性的来了创业机会又一波给创业者提供了更大收入平台，机会是给你，有准备的朋友请拨壹叁柒伍壹叁貮零叁陆陆，了解更多创业项目。GDP不止7.2%，房地产冲的太厉害，很有可能超过7.2%，那个时候领导怎么办？所以四季度的时候是反正今年能确保7.2%，那赶紧打房地产。
房地产成为经济的“助推器”大家是不会怀疑的，去年房地产行业成就的规模是多少呢？国家GDP大概12万亿美金，房地产13.8万亿，比例为18%，这是房地产自身占GDP的权重。如果把上下游加起来有人说可以乘2或者3。这就需要看你怎么界定，但是再怎么样经济权重的影响肯定是有的。
过去这些年里因为公布GDP增长目标，所以房地产行业往往被当做经济助推器，一旦不够了就让房地产冲，一旦用完了就打你。但用完了政策效果是什么呢？用的时候一线二线和三线四线全部涨，但不用的时候一线二线和三月线四线全部跌，这就是房地产作为经济“助推器”承担的角色，也因为这样导致房地产行业呈现大起大落全面变化。
现在房地产怎么调整呢？现在成为了两个角色，不再是“助推器”而是稳定器，房地产行业每一年保证一定的地方财政，推动一定税收增长，带动一定城市化的发展，拉动一定的就业就可以了。在稳定期作为压舱石保证一定的体量、一定的规模、一定的发展就可以了，不需要缺多少补多少。这是非常大的变化，因为这个变化，从“助推器”发展成了“稳定器”。
从2015年开始到今年2018年房地产行业的走势，2015年开始以去库存的名义开始放水，放水以后一线开始暴涨，随后2016年9月份开始压住一线放二线，过了一年多的时间二线涨的厉害就把二线拉住，之后一段时间二线很厉害就开始放三四线。像去年年底12月25日，政策表态是其他三线与四线可以继续放库存，透支的三四线压住，开始去没透支的三四线。过去始终是保持房地产行业有一定的经济推动、支撑，至于对GDP的带动、财政税收的拉动、就业的解决是主要来自于一线还是二线、三线、四线对国家来说不重要，拉动一定的规模就可以了
为什么当下是一城一策呢？因为现在不是让房地产全涨全跌，而是轮流着来，一线过了把你压住放二线，二线过了压住放三四线，这就是房地产当下非常重要的角色调整，不再是推动GDP增长，而是稳定经济的基本规模。正是因为这个角色转变，造成所有房地产各个参与主体，包括政府出政策、消费者买房、开发商开发、金融机构怎么放款都会带来很大的挑战。房地产正在进行上面给你一个顶下面给你一个底，你可以在这当中震荡，但是不准溢出来。
因为GDP的支持是来自于一线二线还是三四线不重要了，因为这样意味着很多城市不可能一线城市一直好下去，二线城市也不会一直好下去，一定是轮流过“好日子”，这就是稳定器带来的影响。所有其他的变化都来自与这个政策。 因为是轮流过好日子，如果想保持业务的稳定性就必须把布局、投资从时间空间上、空间布局上尽量拉开，要做到东边不亮西边亮，始终保持弹性的空间。单方面来说怎么办呢？我们必须要保证一点，今天的地产绝对不是让你大跌，接下来大城市的一线别指望真的怎么放，现在是不能放的。
11月初左右我托着几个好朋友去阳澄湖吃大闸蟹，10月份的时候我听很多人说准备了100亿，认为年底肯定可以有机会抄底，还有说准备300亿。但其实这100或者300亿是名义概念，里面有很多是受限不能动的。我当时一听觉得不对，不可能现在给你这么大的机会，11月初我专门做了调研
未来5年，房子是否会贬值？专家说的很正确
在大城市广州，一个月挣多少算中等收入群体？听听路人怎么说
多少岁前存款到100万合适？你能多少年存到100万呢？
裁员！裁员！裁员！创业者们多考虑考虑互联网趋势能给我们带来什么好处
