张某与李某系夫妻，婚后两人出资购买了房屋，其为两人的唯一住房。去年10月，张某从他人处获悉李某可能将该房产进行抵押，经追问，李某承认未经张某同意自行将该房产进行抵押的事实。后经张某到房屋登记机关查询，发现李某与何某已经于2014年8月20日签订抵押合同，将该房产作为抵押物抵押给了何某，并办理了抵押登记。
张某认为，房屋属于其与李某夫妻共有财产，李某在未征得共有人同意的情况下，擅自与何某建立抵押担保合同关系，将夫妻共同财产抵押给何某，其行为严重侵害原告财产权益，该抵押合同应属无效，故张某诉至法院，请求判令：李某与何某签订的抵押合同无效。
何某辩称：其不认可张某的诉讼请求。何某与李某不认识，杜某从何某处借款100万元，李某为杜某提供抵押担保，并与何某签订了抵押合同，抵押合同的内容约定的非常明确，李某作为完全民事行为能力人在合同上签字就应承担相应的责任，因此涉案抵押合同是合法有效的。对于李某的婚姻状况，何某审查了李某提供的户口本，户口本载明李某有配偶，但房屋登记部门和何某询问李某的婚姻状况时，李某均称已离婚、离婚证已丢失，因此，何某认为其尽到了相应的审查义务，且房管部门已出具他项权利证书，其系善意第三人。
李某辩称：李某认可张某起诉的事实及理由。因欠他人款项，李某想用房屋进行抵押用于贷款，但不想让张某知道，后其通过别人认识杜某，杜某承诺能够办理贷款。不久，杜某给李某打电话称可以办理贷款手续，并告诉李某如果有人询问其婚姻情况，就称已经离婚，李某未看合同的具体内容就签了字，并到房管部门办理手续，手续的内容不清楚。后李某经常打电话询问杜某贷款的情况，杜某始终说没下来。因瞒不过张某，李某跟张某说了实情，待找人查询后才发现李某变成了担保人。其签订合同的本意是贷款，并非担保，故李某认为何某连同杜某等人合伙欺骗李某，李某为此曾向公安机关报案，公安机关告知李某通过民事诉讼解决。
法院查明，房屋所有权证上登记的所有权人为李某。李某在张某不知情的情况下，与何某签订抵押合同，将上述房屋抵押给何某，为杜某从何某处所借款项提供抵押担保。该抵押合同第10页的“共有人声明条款”仅签有时间，其余内容空白。李某、何某就上述房屋办理抵押登记，房管部门出具了他项权利证书。在房管部门制作的询问笔录中，李某表示申请登记的房屋不是夫妻共有房屋。
何某向法院提交的证据中包括李某的户籍证明，户籍证明中载明李某有配偶。在办理抵押手续过程中，何某询问李某婚姻状况，李某表示已经离婚，离婚证已丢失。
审理过程中，法院就房屋的抵押情况询问了杜某，其表示李某是在张某不知情的情况下做的上述手续。最终法院判决：何某与李某签订的抵押合同无效。
律师点评
广东品智律师事务所郭嗣彦律师认为，本案中，焦点问题有两个：
第一、张某对房屋办理的抵押登记事宜是否知道或应当知道而未提出异议。房屋系张某与李某婚姻关系存续期间共同购买的，应为夫妻共同共有财产。
根据《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十四条第二款的规定：“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效”。
本案中，李某将共同共有财产（即房屋）进行抵押时，并未告知张某，亦未取得张某的同意，何某与李某提供的现有证据亦不能证明张某知道或应当知道房屋的抵押情况而未提出异议，故可以认定，李某在与张某共同共有的房屋上设定抵押时，未经共有人张某的同意，法院认定何某与李某签订的抵押合同无效。
第二、关于何某是否构成抵押权的善意取得问题。对此，郭律师认为，以房屋为标的物的不动产抵押中，善意第三人对真实权利状况的不知情应要求其不存在重大过失，意味着若配偶没有在登记簿或权属证书上显示出来，受让人主张自己善意时，要尽合理的查询和注意义务，否则，不宜直接认定其为善意第三人。
本案中，何某作为不动产的抵押权人在审查房屋是否存在共有人时，应当尽到合理的查询和注意义务，这种查询和注意义务不仅包括询问抵押人了解房屋情况，而且更重要的是通过相关部门的查询来核实不动产的真实状况，但当李某所提供的户籍证明上载明的婚姻状况与其自己陈述的婚姻情况相矛盾时，何某并未对李某的婚姻状况，即房屋是否存在共有人作进一步的审查。
故法院认定“何某不属于物权法上的善意第三人，其不能善意取得房屋的抵押权”。