最近很多客户咨询我，问我很多中介向他们推荐希腊的酒店式公寓，并且有高额的租金回报，这样的项目是否靠谱，我今天就帮大家分析一下，个人观点，仅供参考。
1. 25万可以买三套！！价格低廉的诱惑。
为什么这种市中心的酒店式公寓那么便宜呢？
首先，小编帮您介绍一下雅典房产的区域价格和中国不同的地方，因为在希腊房产和土地都是永久所有权，政府不可以随意拆迁，雅典市中心的房产都是上世纪50-60年代的老房子，甚至更老，房产价格大部分不会超过1000欧元一平米，像奥莫尼亚广场中国城区域的房子，因为外来非法移民多，治安差，房产价格也就在每平米300-600欧元，也就是说100平米的房子也不会超过6万欧元，虽然这个区域是绝对的市中心，相当于北京的二环，但是价格确实是最便宜的，您在雅典买房时千万记住这一点，不要按照中国的思维想问题，否则您就会上当受骗了。
近几年，有些中国的公司和希腊当地的公司联手，收购一些市中心整栋的房产或者单独的小公寓进行翻新再高价卖给国人。我们带客户看过一栋540平米市中心的独楼，房主才卖27万多欧元，他们就是把这样整栋的房产，翻新，然后在分成多个小型的公寓出售，赚取高额的利润，至少赚你300%.你不难发现，所有中介都会说，房产位于市中心最繁华的区域，距离宪法广场，卫城乘车5分钟等，您乍一听肯定觉得位置真好，其实是雅典最差的位置，买了就后悔。
你可以问问中介，他们有没有在法里奥（Palaio Faliro)、阿里莫斯（Alimos)、埃丽尼克（Eliniko)、格里法达（Glyfada).... 希腊西南部海边区域的3套25万的房子，他们肯定说没有，或者说市中心是最好的位置这样的回答，因为以上的区域房价比市中心贵很多，他们也不可能收购翻新，成本太高。
2.包租5年，每年5%，真有这样的好事？
国内中介和你说，买房签5年包租的合同，每年有5%的回报率。真的像看上去那么美吗？
雅典现在虽然经济有转好的迹象，但是去过雅典的都知道，酒店式公寓的租金远比西班牙，法国，意大利等欧洲国家低很多，雅典市中心一套60平米新装修的老房子，家电家具全新，每天也就租30-50欧元。这个租金你还要缴纳租赁税，扣除租赁税以后每年有3%-4%的回报率就很高了，还要在极好的位置，希腊人都知道是很正常的租金回报，为什么房产商会保证你5%呢？原因很简单，羊毛出在羊身上，你买房的价格比实际房价高很多，还是拿上述的例子来说，3套这种小型公寓成本也就8万欧元，商家卖出25万欧元，竞挣17万欧元。25万欧元的房子按每年5%的回报率，每年租金是1.25万欧元，5年租金6.25万欧元。商家一次性把五年的租金都给买家，还会剩10.75万欧元呢。另外，买家收到每年的固定资金后还要把房子交给了商家5年，这5年无成本的使用你的房子。总而言之，他们不是要赚你租金，是要卖你房子，租金和回报只是吸引你的诱饵！
更可怕的是，如果商家拿你的房子出租，但是不报税，我敢保证税务部门一定会找到你，在希腊逃税是非常严重的违法行为，你会上法庭，甚至列入不诚信名单中，这样的后果我不说，你会的！
3.精装修拎包入住，真省心吗？
刚才说了，房产都是回收旧房以后翻新的，既然是为了出售而翻新，那么装修材料就可想而知了，装修材料和家具肯定是最廉价的，能坚持2年就非常难得了。等5年以后，你还要花钱维修翻新。
4.还可以贷款？真的吗?
商家说如果买家钱款不够，你买房花17万，商家说借你8万，让你凑够25万可以申请移民，房子给商家免费使用7年。看上去也不错，毕竟自己少花钱还可以移民，但是事实真的是这样么？
我真佩服国人的智慧，这种套路都能想的出来，原理帮你分析一下，他们是这么操作的：当签订《最终购房合同》前一天商家将所谓的贷款8万转入你的账户凑够25万，合同签完当天商家就会把25万欧元全部转回自己账户里，拿着这个25万的购房合同去给你申请永居。实际只给你贷款了一天，就是为了欺骗希腊政府，证明你购买了25万的房子。
第一：这两套房子不会超过7万欧元，卖你17万，借你一天钱，白用你的房子7年，比高利贷还狠啊！
第二：房产过户之前，政府会对房产进行评估，如果你的卖价远远高于政府评估价，就存在虚假交易的可能。你想蒙混过关欺骗政府？那你真的小看希腊政府了，他们闭着眼睛都能想到你是为了凑够25万移民的门槛，虚假报高房价，因为做这种事的你不是第一个，也不是最后一个，想移民？做梦！据我所知，买这种贷款房的，没有一个拿到希腊永居的。再者买家的钱商家也是不会退给你的。在希腊当地有很多这样的真实案例，最后倒霉的只有买家。
还有些国人，买20万的房子，报到25万，看似没多报多少，永居也下来了，还在庆幸自己的聪明才智，但是你要知道，如果未来有一天你被查出来，你的永居肯定就会被吊销，问题就出在卖你房子的人，你要保证他不会出卖你！
第三：希腊所有的房产在买卖交易之前，希腊土地部门都会去重新测量，看前房主有没有违建或加盖等情况、以及面积的真实性等等。也是对买方权益的一种保障。那好了，本来一整栋楼就一个地契和房契，现在商家把它改建成20个小型公寓，商家你们能保证每个公寓都有一个独立的房契和地契么？房契和地契分割要报到土地部门申请，非常复杂并耗时很久，但是并不是每个房产都能顺利分割，如果每个公寓没有独立的房契和地契，别说移民，过户都是不可能的，到时你真的血本无回了！
第四：你把房子交给商家7年，刚才说过希腊出租房产是要交租赁税的，25万欧元的房产5%的出租回报率，每年租金是1.25万欧元。希腊有规定年租金超过1.2万欧元的就要交15%的税，这些税款商家肯定是不会出的。之前我们已经讲过了在希腊逃税避税的风险，不交税以后这些房产再卖的时候政府做房产调查就通过不了，你就卖不了了，轻则罚款，重则…….
5. 回购陷阱！
商家说7年后，如果买家不想要这些房产了，他们还可以按原价回购。你们商家真觉得国人的IQ≤60呢？
这种欺骗消费者的“回购项目”根本就是商家吸引买家的一种噱头！完全不可能实现。别说7年了，你们能保证3年内不玩大失踪我就算你有诚信！
买家不防试试问下商家，我不需要7年后回购，只要我拿到身份后，你们卖家可以折旧10%回购我的房产么？我甘愿赔10%，但是必须要写到合同里。商家肯定是不会答应的，因为原因很简单，卖你房子赚你高额差价才是硬道理，别的都是浮云！
讲了这么多，就是想提醒准备去希腊买房的国人们，大家的钱都不是大风刮来的，投资需谨慎，到希腊买房记住三条：货比三家，货比四家，货比五家！
1. 25万可以买三套！！价格低廉的诱惑。
为什么这种市中心的酒店式公寓那么便宜呢？
首先，小编帮您介绍一下雅典房产的区域价格和中国不同的地方，因为在希腊房产和土地都是永久所有权，政府不可以随意拆迁，雅典市中心的房产都是上世纪50-60年代的老房子，甚至更老，房产价格大部分不会超过1000欧元一平米，像奥莫尼亚广场中国城区域的房子，因为外来非法移民多，治安差，房产价格也就在每平米300-600欧元，也就是说100平米的房子也不会超过6万欧元，虽然这个区域是绝对的市中心，相当于北京的二环，但是价格确实是最便宜的，您在雅典买房时千万记住这一点，不要按照中国的思维想问题，否则您就会上当受骗了。
近几年，有些中国的公司和希腊当地的公司联手，收购一些市中心整栋的房产或者单独的小公寓进行翻新再高价卖给国人。我们带客户看过一栋540平米市中心的独楼，房主才卖27万多欧元，他们就是把这样整栋的房产，翻新，然后在分成多个小型的公寓出售，赚取高额的利润，至少赚你300%.你不难发现，所有中介都会说，房产位于市中心最繁华的区域，距离宪法广场，卫城乘车5分钟等，您乍一听肯定觉得位置真好，其实是雅典最差的位置，买了就后悔。
你可以问问中介，他们有没有在法里奥（Palaio Faliro)、阿里莫斯（Alimos)、埃丽尼克（Eliniko)、格里法达（Glyfada).... 希腊西南部海边区域的3套25万的房子，他们肯定说没有，或者说市中心是最好的位置这样的回答，因为以上的区域房价比市中心贵很多，他们也不可能收购翻新，成本太高。
2.包租5年，每年5%，真有这样的好事？
国内中介和你说，买房签5年包租的合同，每年有5%的回报率。真的像看上去那么美吗？
雅典现在虽然经济有转好的迹象，但是去过雅典的都知道，酒店式公寓的租金远比西班牙，法国，意大利等欧洲国家低很多，雅典市中心一套60平米新装修的老房子，家电家具全新，每天也就租30-50欧元。这个租金你还要缴纳租赁税，扣除租赁税以后每年有3%-4%的回报率就很高了，还要在极好的位置，希腊人都知道是很正常的租金回报，为什么房产商会保证你5%呢？原因很简单，羊毛出在羊身上，你买房的价格比实际房价高很多，还是拿上述的例子来说，3套这种小型公寓成本也就8万欧元，商家卖出25万欧元，竞挣17万欧元。25万欧元的房子按每年5%的回报率，每年租金是1.25万欧元，5年租金6.25万欧元。商家一次性把五年的租金都给买家，还会剩10.75万欧元呢。另外，买家收到每年的固定资金后还要把房子交给了商家5年，这5年无成本的使用你的房子。总而言之，他们不是要赚你租金，是要卖你房子，租金和回报只是吸引你的诱饵！
更可怕的是，如果商家拿你的房子出租，但是不报税，我敢保证税务部门一定会找到你，在希腊逃税是非常严重的违法行为，你会上法庭，甚至列入不诚信名单中，这样的后果我不说，你会的！
3.精装修拎包入住，真省心吗？
刚才说了，房产都是回收旧房以后翻新的，既然是为了出售而翻新，那么装修材料就可想而知了，装修材料和家具肯定是最廉价的，能坚持2年就非常难得了。等5年以后，你还要花钱维修翻新。
4.还可以贷款？真的吗?
商家说如果买家钱款不够，你买房花17万，商家说借你8万，让你凑够25万可以申请移民，房子给商家免费使用7年。看上去也不错，毕竟自己少花钱还可以移民，但是事实真的是这样么？
我真佩服国人的智慧，这种套路都能想的出来，原理帮你分析一下，他们是这么操作的：当签订《最终购房合同》前一天商家将所谓的贷款8万转入你的账户凑够25万，合同签完当天商家就会把25万欧元全部转回自己账户里，拿着这个25万的购房合同去给你申请永居。实际只给你贷款了一天，就是为了欺骗希腊政府，证明你购买了25万的房子。
第一：这两套房子不会超过7万欧元，卖你17万，借你一天钱，白用你的房子7年，比高利贷还狠啊！
第二：房产过户之前，政府会对房产进行评估，如果你的卖价远远高于政府评估价，就存在虚假交易的可能。你想蒙混过关欺骗政府？那你真的小看希腊政府了，他们闭着眼睛都能想到你是为了凑够25万移民的门槛，虚假报高房价，因为做这种事的你不是第一个，也不是最后一个，想移民？做梦！据我所知，买这种贷款房的，没有一个拿到希腊永居的。再者买家的钱商家也是不会退给你的。在希腊当地有很多这样的真实案例，最后倒霉的只有买家。
还有些国人，买20万的房子，报到25万，看似没多报多少，永居也下来了，还在庆幸自己的聪明才智，但是你要知道，如果未来有一天你被查出来，你的永居肯定就会被吊销，问题就出在卖你房子的人，你要保证他不会出卖你！
第三：希腊所有的房产在买卖交易之前，希腊土地部门都会去重新测量，看前房主有没有违建或加盖等情况、以及面积的真实性等等。也是对买方权益的一种保障。那好了，本来一整栋楼就一个地契和房契，现在商家把它改建成20个小型公寓，商家你们能保证每个公寓都有一个独立的房契和地契么？房契和地契分割要报到土地部门申请，非常复杂并耗时很久，但是并不是每个房产都能顺利分割，如果每个公寓没有独立的房契和地契，别说移民，过户都是不可能的，到时你真的血本无回了！
第四：你把房子交给商家7年，刚才说过希腊出租房产是要交租赁税的，25万欧元的房产5%的出租回报率，每年租金是1.25万欧元。希腊有规定年租金超过1.2万欧元的就要交15%的税，这些税款商家肯定是不会出的。之前我们已经讲过了在希腊逃税避税的风险，不交税以后这些房产再卖的时候政府做房产调查就通过不了，你就卖不了了，轻则罚款，重则…….
5. 回购陷阱！
商家说7年后，如果买家不想要这些房产了，他们还可以按原价回购。你们商家真觉得国人的IQ≤60呢？
这种欺骗消费者的“回购项目”根本就是商家吸引买家的一种噱头！完全不可能实现。别说7年了，你们能保证3年内不玩大失踪我就算你有诚信！
买家不防试试问下商家，我不需要7年后回购，只要我拿到身份后，你们卖家可以折旧10%回购我的房产么？我甘愿赔10%，但是必须要写到合同里。商家肯定是不会答应的，因为原因很简单，卖你房子赚你高额差价才是硬道理，别的都是浮云！
讲了这么多，就是想提醒准备去希腊买房的国人们，大家的钱都不是大风刮来的，投资需谨慎，到希腊买房记住三条：货比三家，货比四家，货比五家！
