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如何做好一个准房东？
入坑五年来，自己总结些许经验，也跟很多房东交流探讨……
为什么要入这个坑？部分人是情怀使然，部分房东兼职玩耍，也有大资本实力头铁型男。
有人来就有人离开，有赚到钱退出去做嗨生意的，也有流量逐渐下滑直至关张大吉。
这些年，接新人，送旧人，想想还挺怅然的。
言归正传……
1、审美——
开民宿无论是请设计师还是朋友帮忙亦或DIY，你必须具备一定的审美能力，毕竟民宿作为非标化住宿产业，拼的就是个性化，把控不住建装审美，后期运营能力再强，也都是凉凉，当然超低价廉租不在讨论范围内。
2、资金——
钞票是永远绕不开的话题，当然不是说你得是土豪，但你最好得有启动资金，因为房源、建装、耗材、维修储备、周转资金、还有各种你想都想不到会花钱的地方，（想想我当年准备提BRZ的首付拿来做第一套房，也是唰唰唰就花出去了）
这里不得不提的，还有你需要对资金分配有一定的经验，不然……开动起来，你就会发现哪哪都有窟窿要堵！
合伙人有资金？合伙人的问题我后面开专题深入诉说血泪史！
3、资源——
民宿也是门生意，是生意你就必须得有人脉，比如小区物业、街道、相关部门、做新媒体的朋友，各种各样，他们有可能给你提供方便，也可能给你带来的客源，甚至可能在你最抓瞎的时候给你雪中送炭！
我自己亲身经历，房间里热水管角阀爆了（节假日+装修完空置期无客人入住），要不是小区打扫卫生的阿姨认识，她给我打电话拿到房间密码帮我关掉阀门，那新装修的房间，那损失！！！！！
4、市场行业了解——
没有金刚钻，就别揽瓷器活！民宿，从选址、装修、软装布置、定价、线上OTA运作、线下布草接待，样样隔行如隔山。家父从事环艺装饰行业三十余年，从小耳濡目染，而我依旧被烧腾了（被骗）！奉劝各位新人！别拿着自己一知半解，去挑战别人吃饭的本事，不然吃亏的只有你自己，入行之前好好学习了解，比如持续关注我的帖子
5、综合能力——
这是硬干货了，16年走访莫干山+宁波地区一些做得风生水起的同行，恍然大悟，开民宿不是，甩手房东，你自己真得有点东西。
比如某品牌民宿创始人，曾经是戏曲演员，当时觉得这有啥，就是能歌善舞嘛……我还是我还是九眼桥野生张学友呢！（不知道有没有和我当时一样傻的小伙伴）
后来看了人家会员画像，哇！玩得起戏曲的都是啥人啊？那隐形的群体！那号召力！那人脉！那消费实力！
当然人家创始人触类旁通，什么养生餐、亚健康调理、生态会议室、茶园、酒窖、戏曲培训玩票……一年自家茶园产值够我再盘十间房！
你说这是人家人脉？我说这是人家有资源还有能把资源变现的能力！
最后总结——
瞎开民宿不难，但开好民宿绝不简单。
经验交流，如有不妥，还望海涵。
以上。

开民宿不赚钱？因为你不知道钱都去哪了——新手玩家不可不知的民宿成本盘点
前言——
最近，关于民宿不赚钱的声音越来越多。
从表象来看，2017年全国各地民宿如雨后春笋般蓬勃，2018更是出现了现象级的急速增长，市场供需达到饱和所以不赚钱？
贴吧论坛，房源转让屡见不鲜，大家都赚不到钱？
说个锤子！任何一个行业有赚钱就有不赚钱的，这本就是市场优胜劣汰的规律，什么OTA头部玩家占据了80%的客流。各大平台，去中心化措施早就在落实，平台推荐算法也在不断更新。
赚不到钱原因只有两种，你的成本控制做成了糊涂账，或者你民宿做得不够好（什么是好民宿后面开专帖讨论）。
这次我们细细来盘点城市民宿运营成本&成本控制。

民宿成本来源

1、 房租&物业&宽带
做民宿房源是首要重点，它直接影响的就是房租和物业费，间接影响着你的入住率、定价。此外软硬装也是极大的考虑因素，精装房家电齐备，意味着你可以省下大额的前期投入，偏僻老房子，想想头皮都发麻……
城市核心地段房源价位基本1500~7000，地段和房源质量越好，硬性成本支出也就越高，均摊抵扣下来就直接影响利润，
例如：春熙路太古里附近，房租4000/月，单价500，按80%入住率计算，单次入住需要均摊166.6元房租占比33%，物业+宽带=350，单次均摊14.6元房租占比3%；
所以，成本控制并不是在运营中才开始考虑，从选址开始，就在影响你的成本和收入；

2、 水电
水电这部分浮动成本，是很多房东一直头疼的老大难，房价基本恒定，但是这块成本却没办法固定下来，客人用再多，你基本也不可能找他多收钱。
冬夏两季，房客为了更加舒适，空调常开的情况很常见，但是电费就没谱了，我挨过一个月两千的电费你敢信？
目前带浴缸的房源越来越受欢迎，但浴缸一方面有助于提升房源竞争力，并且拉高定价，但水费核算下来，也会让很多房东叫苦不迭，特别是部分商用水价的房源。回头想想，浴缸整的帮你多赚钱了么？不一定啊……
目前，市面上也推出各种低耗省电智能家居设备，新手们采购入手前，还是得细算一下，加价采购智能设备，省出来的钱对应的上你增加的采购成本么？
另外，分享一些建议，开窗面向西和北面的房源慎重入手，尽量面向东南两方，本人实测，冬夏两季，避开呼啸的北风和烈焰般的夕阳，能帮你省下大笔电费！

3、 保洁&布草成本
服务公司单次计价，市场价15~100，视房源位置、大小、工序复杂程度而定。
当然也有更多解决方案，也有说自己做的，这个得看各人空余时间和路程距离，弄好了能省出更多成本，弄不好豆腐盘成肉价钱，各有各好处，根据实际情况选择。
这里给大家列举一些操作模型做参照借鉴。
1、 小区物业打扫公共的阿姨，沟通一下可能实现双赢，但是服务质量和价格，请自行鉴定把控。
2、 房源数到达一定体量（5间及以上），自己请一个阿姨做管家，市场价3~7千。
3、 联系整合楼、小区、街道的房东同行，共用一个管家、一个公司，大家互惠互利。
这部分，多行赘述一下——
不管以什么方式来做，保洁质量是影响口碑评价的重点，要知道你房间漂亮上天，房客也不一定给你个好评。
但是，保洁有点啥状况，你就看那差评唰唰就上去了，排名唰唰就没了，流量唰唰就凉了。
保洁保证质量的情况下，尽量省成本，一块钱也是利润！
没底线地省，你不止会给你自己带来恶果，也会给行业发展带来更多伤害！

5、 维修&损耗
这里要连带着软硬装一起说，很多老房东总结出来的血泪经验。
很多花里胡哨的想法和设计，千万慎重！千万慎重！千万慎重！不然，后期保洁、维修、损耗，都会让你欲哭无泪。
比如，海洋球……你自己想想怎么清洁？深色系卫生间（地砖墙砖），那皂垢……想想都头皮发麻。浅色地毯？在你不具备星级酒店保洁体系的情况下，简直就是噩梦！（目前解决方案是裁一张等尺寸软胶盖在上面）
其他，比如水路管件，别省钱！爆水管你绝对不会想经历！卫生间地面斜度，一定要处理好！其他经验之谈另开设计装修详说吧……
参考建议：
1、 落实距离房源近的维修师傅或者物业，控制成本的情况下，优先考虑距离和响应时间。有情况的时候，你能亲身体会，时间就是金钱！
2、 宁愿把钱花在前头，好质量的材料和产品，能省下你大把的维修和换新费用，也保证你的时间和房客体验。
3、 水电气常态检查，防患于未然，时刻谨记我们服务行业，一定是生命财产为优先！
4、一个比较讨巧的做法，充分利用淡季时间做房源检修维护，避免忘记耽误挣钱！

6、 营销投入
作为一名营销狗，其实我不太想聊这一块……
营销需要经验、资源、体系、资金，不是没有异军突起的可能，但是，纵观过往近十年的行业发展史，仅有凤毛麟角的几率。
还是那句话，没经验、没资源，建议你扎扎实实经营OTA平台，什么网红、什么自媒体，那些风生水起的人物，背后都站着一个团队。有这较劲打岔的精力，线上研究OTA，线下服务好每一位房客，你自己就能成大咖。
推广运营，不得不说花钱=真香，免费的推广教学内容，上千数万人看过了以后，那些套路早就失效了。要么自己刻苦钻研不断试错，摸索平台规则。要么花钱学习或者请别人做。
没有捷径！更别指望空手套白狼！NO pains, no gains.
7、 平台抽成
硬成本，没啥好说的，除非你自己有圈子有客流，或者有能耐搭建自己的渠道，不然这10%还是乖乖给吧！
8、 人员工资
小体量房东，要想轻松省精力，少赚点雇专业人手帮忙，不然还是自己操持吧！
大体量咋整？公司级的体系化运作你想听，我一个营销管理狗可是要收费的！
总结——
民宿经营是一本细账，会有很多意想不到的窟窿需要花钱，要有基础的远见、眼光、经验，你还得会精打细算。
所以奉劝各位新手，前期能省则省，先把流水跑起来，尽快进入收支平衡。
懂点经济学常识你就会明白，一毛钱虽小，雪球滚起来能量也很可观。
从细处合理管控成本，是每一个民宿房东的必备技能，但切忌削足适履，更不要急于求成。

1、 区域选择——落实客流类型，分析客流需求
考虑你自身的情况（精力+财力），初步筛选目标区域，并收集了解该区域内客流类型。
比如，我想做一套年轻化、潮流系软装风格，面向年轻群体客流为主，年龄在18~28区间的，抓取学生、情侣作为目标客户。满足客流交通便捷、安全、沉浸体验成都城市文化等需求。
那我能抓取出的目标区域，春熙路、九眼桥、东郊记忆三个片区。春熙路竞争过于密集，且房源成本过高。东郊记忆不太熟悉，没有可调动资源，离我大本营太远（几乎穿城）。所以剩下九眼桥——
九眼桥（昨天刚去看了房源），靠近地铁沿线、新兴发展地块、校园氛围浓厚。特别提到酒吧街，除了是张城市名片，对年轻具备较高吸引力以外，本地消费客流也能支撑旅游淡季客流。
到这里区域选取基本论述完成，区域选择的方法和理论还有很多，以上供大家借鉴一二。
2、 房源选择——在合适的区域内挑选合适的房源
什么是合适的房源？街道位置、小区情况、价格、房间大小、房源可塑程度、朝向、楼层，我们一一讨论。
1、 街道位置
同样在一个关键词片区，例如春熙路片区，更靠近地铁站或核心商圈的位置，当然会更好，且不说后续的平台运营有优势，就连口碑和用户体验都有buff加成！另外，再热闹的区域，也会有灯下黑混乱不安全的街道，尽量避开为好。
2、 小区情况
首先拉黑明令禁止开民宿的小区！别头铁妄图尝试！陷入“人民战争”你不可能赢。
其次，小区环境，比较静谧的小区环境，充足的绿植能给房客带更好的入住体验。门禁设施需要特别注意，部分公寓小区，从门卫到门厅到电梯都需要刷卡，安全是安全了，但你就得考虑好门禁卡如何交接，不然你就得自己去接房客入住，保洁也会比较麻烦。最后是小区年代，一些年代久远的小区，电梯、下水管道都会多少存在年久失修的情况，你得考虑到房客的安全和体验。对没错就是这么细！别问，问就告诉你我爬过朗御25楼的楼梯！
3、 价格
这是一个避不开的话题，但很难聊，所以我只说一个核心，杀价！多省一分都是利润，别开不了口，也别担心聊跑了，生意都是谈出来的，一次不行就两次，磨嘛！
4、 房间大小
同样前提和成本的情况下，优先选更大的房源，虽然部分浮动成本会上涨，但房价也能有更大的上浮空间。
5、 房源可塑程度（这个是重点）
房间格局、装修情况，直接影响你的装修&软装布置成本，千万不要看在房租低的情况下去削足适履，真正拿到房源改不动或者布置不出来，基本就算是砸手里了，这个也确实没办法聊太深，但你最好在找房源之前就对房间布置风格有一个初步的想法，这样拿房就会有的放矢。
6、 朝向、楼层
这部分之前的帖子也有提到，东南朝向的房源更节能，也能降低家具墙面发霉老化的风险，这些不管维修还是换新，落实下来都是都是在你口袋里掏钱，所以谨慎选择，你要是懂点易经带个罗盘也不为过……

设计——
聊到这个话题，相信有很多前辈和老鸟应该都有一车皮要吐槽的话题！
别人3w装的效果，比我5w装的效果要好得多！@#￥%……&*
别人装出来的是INS风，我装出来的是晕死风！@#￥%……&*
零零总总一大堆，总结下来我们会发现，究其原因就是你没摸到门道！

自己干DIY
从民宿的本质来说，我还是比较建议自己上，更加能展现你的情怀和故事。但从客观现实来说，大部分房东一方面不具备基础设计能力，一方面缺乏相关经验，就会比较头疼。
讲真，写到这部分我突然发觉，设计相关专业出身的我，也并不能给大家提供很多建议，因为每个人对美的审视角度不同，风格偏好也不同，众口难调，我也不能瞎忽悠……
这里给大部分新手玩家贡献一套思考方案，仅供参考。
1、 风格选择——
根据上文描述的选址情况，在你的目标选区内，清楚地了解各种设计风格房源的分布情况（数量），在深入了解各种风格受欢迎程度（评价口碑）。最后再来决定你做哪种风格，最后这部分有两种思路。
一、随大流跟风潮，这里不包含贬义！大部分生意跟对潮流找准风口就能赚钱！没错吧？
二、差异化竞争，哪种风格做得不好做哪种，缺什么风格就填补空缺。这种方式需要更深入调研与考察，视具体情况而定，如果大家有兴趣，或者我能帮上忙，可以找我一起讨论。
2、具体设计思路，可以结合你房源情况，或者自己对某种风格的想法，尽可能多的在网上收集相关案例图片作参考，去抓取某些风格的核心元素及配套符号。尽可能打造出你房间的核心亮点，眼前一亮的视觉冲击或是跃跃欲试的某种体验，能帮助你在OTA竞争中脱颖而出。
3、换位思考去模拟房客入住需求，来确定房间各功能区域的分布，围绕安全、舒适、便捷、美观、新鲜感等因素，来落实具体布置细节。例如，空间合理化利用+省成本——衣柜在我看来是个奇贵又空置率奇高的玩意儿，外出旅游谁会带几大箱衣服，还需要放到衣柜里？疯了吗？一个衣帽架，节省空间不说，美观又实用还能省下一笔成本。带置物空间的床，建议必备！备份的床品、纸巾等耗材都可以收纳，加一把暗锁安全又节省空间。（不多做赘述……）
4、把你的构想尽可能的落到纸上，形成文字+图片的材料，向你身边的朋友或各行业大咖征求建议，再酌情修改完善。
以上内容做完，基本你就能对你的房源设计和布置，有一个全面的认知和梳理。