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比房地产税更猛的大招要来了？
近日，“土地增值税法”开始公开征求意见。根据意见，土地增值税，以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行30%、40%、50%、60%的四级累进税率。
这意味着，只要转让房地产时，土地价格上涨，都需缴纳土地增值税，而且这一税率是累进制的，上涨越多，缴纳的税就越多。
在楼市上行周期，土地增值和房价上涨都是常态。一旦全面开征，不说一剑封喉，影响之大也可想而知。
然而，这是误解。
其一，土地增值税并非新税，早已存在，且已实施了20多年。
土地增值税最早诞生于1993年，此前都是以条例形式存在。此番立法，只是从条例上升为法律，完成2020年“税收法定”的立法任务，而非增加新税种。
土地增值税，虽被称为“反暴利税”，但其在财政收入的整体占比只有3%左右，不及契税，更远远不及卖地收入。
更关键的一点是，土地增值税主要面向房地产企业开征，并最终反应在房价里。虽然羊毛出在羊身上，但这一制度已经执行了20多年之久，对楼市的影响早已消化。此番立法，不会带来太多额外影响。
这一次，最主要的变化是将“集体房地产”列入征税范围。这与集体建设用地入市的节奏一致。如果未来集体土地获得与国有土地一样的入市权益，那么在土地增值税上自然也要一视同仁。
其二，一直以来，土地增值税不对个人住房征收，未来大概率也会沿袭这一惯例。
土地增值税，看起来威力巨大，但一直以来，个人住房都在免征之列。
可以说，个人住房交易免征土地增值税，不仅是惯例，而且拥有法律依据。这一惯例想必在未来会得到延续。
值得一提的是，二手房交易已有个人所得税。无论是土地增值，还是卖房所得，都相当于对投资房产赚的钱征税，这两者有一定重合之处。如果再行开征土地增值税，难免存在重复征税之嫌，这与立法大方向背道而驰。
要知道，二手房个税其实并不低。有地方按照总价2%征收，有地方按照差额20%征收，更多地方则是二选一。如果统一为差额20%，在楼市上行周期，个税的杀伤力，丝毫都不低于土地增值税。
更何况，从现实角度来看，任何税赋都是为增加税源和调节贫富差距而来，并非为限制行业发展。
在楼市上行时代，土地增值的不是一点半点。一旦向个人开征，那么二手房市场将会迅速冷却，这恐怕不是政策希望看到的。
其三， 记住，公寓是个例外。
土地增值税不会面向个人征收，但有一类房子例外：这类房子就是公寓。
众所周知，普通二手住房交易仅需交纳个税、契税、印花税等税，除非房子不满两年，才需要缴纳增值税。
这里的增值税，与我们正在讲的土地增值税，并非同一概念。这是完全不同的两个税种，二手房增值税的前身是营业税，营改增之后一律统一为增值税，增值税加上附加税，税率统一为5.6%。
但到了公寓这里，情况就完全不同。
公寓转让不仅要缴纳普通增值税，而且还要缴纳土地增值税，更不用说契税、个人所得税等其他税种。
换言之，住宅交易受到一定政策保护，而公寓则要接受全面征税的洗礼，这也是我们一直不推荐投资公寓的主要原因所在。
其四，房地产税，远比土地增值税更重要。
土地增值税看起来威力巨大，而且留下了“征收对象为企业和个人”的口子。但无论是就其历史惯例还是现实影响力，未来大概率都不会面向个人住宅征收。
相比而言，房地产税的价值不容低估。房地产税的到来已是确定性事件，唯一的悬念就是落地时间。
房产税是典型的保有税，细水长流，只要握有房产，每年都必须按时缴纳房产税。这是更稳定的税源，不仅不受楼市周期影响，而且还能为地方政府开辟新的税源。
同时，土地增值税还是间接税，侧重于交易环节。而房产税则属于直接税，立足于保有环节，更符合税制改革的大方向。
当然，税收法定，房地产税同样不例外。这就决定了，房地产税不会搞突然袭击，这一制度必定会广泛征求社会意见，给予充分时间进行消化。
所以，不要过度解读土地增值税，也不要低估房地产税。
近日，“土地增值税法”开始公开征求意见。根据意见，土地增值税，以转移房地产所取得的增值额为计税依据，并实行30%、40%、50%、60%的四级累进税率。
这意味着，只要转让房地产时，土地价格上涨，都需缴纳土地增值税，而且这一税率是累进制的，上涨越多，缴纳的税就越多。
在楼市上行周期，土地增值和房价上涨都是常态。一旦全面开征，不说一剑封喉，影响之大也可想而知。
然而，这是误解。
其一，土地增值税并非新税，早已存在，且已实施了20多年。
土地增值税最早诞生于1993年，此前都是以条例形式存在。此番立法，只是从条例上升为法律，完成2020年“税收法定”的立法任务，而非增加新税种。
土地增值税，虽被称为“反暴利税”，但其在财政收入的整体占比只有3%左右，不及契税，更远远不及卖地收入。
更关键的一点是，土地增值税主要面向房地产企业开征，并最终反应在房价里。虽然羊毛出在羊身上，但这一制度已经执行了20多年之久，对楼市的影响早已消化。此番立法，不会带来太多额外影响。
这一次，最主要的变化是将“集体房地产”列入征税范围。这与集体建设用地入市的节奏一致。如果未来集体土地获得与国有土地一样的入市权益，那么在土地增值税上自然也要一视同仁。
其二，一直以来，土地增值税不对个人住房征收，未来大概率也会沿袭这一惯例。
土地增值税，看起来威力巨大，但一直以来，个人住房都在免征之列。
可以说，个人住房交易免征土地增值税，不仅是惯例，而且拥有法律依据。这一惯例想必在未来会得到延续。
值得一提的是，二手房交易已有个人所得税。无论是土地增值，还是卖房所得，都相当于对投资房产赚的钱征税，这两者有一定重合之处。如果再行开征土地增值税，难免存在重复征税之嫌，这与立法大方向背道而驰。
要知道，二手房个税其实并不低。有地方按照总价2%征收，有地方按照差额20%征收，更多地方则是二选一。如果统一为差额20%，在楼市上行周期，个税的杀伤力，丝毫都不低于土地增值税。
更何况，从现实角度来看，任何税赋都是为增加税源和调节贫富差距而来，并非为限制行业发展。
在楼市上行时代，土地增值的不是一点半点。一旦向个人开征，那么二手房市场将会迅速冷却，这恐怕不是政策希望看到的。
其三， 记住，公寓是个例外。
土地增值税不会面向个人征收，但有一类房子例外：这类房子就是公寓。
众所周知，普通二手住房交易仅需交纳个税、契税、印花税等税，除非房子不满两年，才需要缴纳增值税。
这里的增值税，与我们正在讲的土地增值税，并非同一概念。这是完全不同的两个税种，二手房增值税的前身是营业税，营改增之后一律统一为增值税，增值税加上附加税，税率统一为5.6%。
但到了公寓这里，情况就完全不同。
公寓转让不仅要缴纳普通增值税，而且还要缴纳土地增值税，更不用说契税、个人所得税等其他税种。
换言之，住宅交易受到一定政策保护，而公寓则要接受全面征税的洗礼，这也是我们一直不推荐投资公寓的主要原因所在。
其四，房地产税，远比土地增值税更重要。
土地增值税看起来威力巨大，而且留下了“征收对象为企业和个人”的口子。但无论是就其历史惯例还是现实影响力，未来大概率都不会面向个人住宅征收。
相比而言，房地产税的价值不容低估。房地产税的到来已是确定性事件，唯一的悬念就是落地时间。
房产税是典型的保有税，细水长流，只要握有房产，每年都必须按时缴纳房产税。这是更稳定的税源，不仅不受楼市周期影响，而且还能为地方政府开辟新的税源。
同时，土地增值税还是间接税，侧重于交易环节。而房产税则属于直接税，立足于保有环节，更符合税制改革的大方向。
当然，税收法定，房地产税同样不例外。这就决定了，房地产税不会搞突然袭击，这一制度必定会广泛征求社会意见，给予充分时间进行消化。
所以，不要过度解读土地增值税，也不要低估房地产税。
根据黄奇帆先生在世界华人不动产学会暨房地产业高质量转型发展国际研讨会上发表了“关于房地产业供给侧结构性趋势的若干思考”中的发言，现有的人，城市人均住房面积已达到50平方米，住房短缺时代已经结束。按这个标准购买力需求已经很少了，如果再结合房价收入比来分析，有钱也有需求的买房人已经不多。那么，未来楼市怎么走，很多专家仍然盯着城市化这个指标，认为还有农民进城，进城就需要房子，就得买房。其实，根据我们进农村实地调研的结果来看，农民该进城的已经进了，剩下的基本上不会再进城了，有，也只是极少的一部分。想靠最后一批农民进城接盘极不现实，也可以说错得离谱。
坚信还有大量农民进城买房的专家可能是李铁先生了，李铁先生是中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家。在本月初李铁在参加“领导力4.0：全球化新时代的成功之道”为主题的论坛期间，接受了新华网的专访。
李铁认为：国家统计局公布的数据：2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。所以，中国城镇化的红利还没有完全实现，巨大的红利可以释放至少15-20年，因为还可以有3-4亿人口进入城镇，去购买住房。
究竟还有多少农民会进城，我们实地走访了两个国家贫困县的农村，我们发现，专家的想法如果与实际比较，可能错得离谱了。因为农村的人口流向已经发生了根本性的变化。
首先从农村人口的迁移路径来看：以前人口流向是，农村迁往镇上，镇上的人迁往县城，县城的人迁往省城。但是，从现在的真实变迁来看，所谓的农二代们已经跨过了镇上这一环节，直奔县城。年青的农民已开始早早的在县城买房并送小孩在县城入学。这一部分人由于户籍仍在农村，所以，城镇化率这个指标中，仍算农村。
放大看，对面这个小村庄现在常住人口中没有一位年龄低于60岁。
其次，农村的住房开始大量空置，常年居住在农村的人基本上都已超过60岁。这一部分人由于生活习惯的原因，大部分会在农村走完一生，只有极少数会在最后跟随子女进城居住一段时间。所以，现在还指望这部分人进城提高城镇化率来买房子不现实。当然，随着这部分人老去了，城镇化率的指标自然提升，这个数据在以后会成倍的增加。
这样的农村住房，空置已开始成为常态。
第三，在经济处于L型之时，农二代的购买力严重受影响。我们知道一部分聪明能干、由于外出读书或打工的农二代已经在城市安家落户，现在还没有进城落户的人受经济下行的影响更大，他们现有的收入已无法支撑现有的高房价。购买力不足的问题其实已经出现，所以，现在，随便找个城市，看看二手房挂牌数据，那个城市与去年同期比不是成倍的增长，以现有的房价，想卖的人卖不出去，想买房子的人已经买不起了。
综上分析，别再想着农民口袋内的那点钱来买房子，他们既不会来，也买不起了。
坚信还有大量农民进城买房的专家可能是李铁先生了，李铁先生是中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家。在本月初李铁在参加“领导力4.0：全球化新时代的成功之道”为主题的论坛期间，接受了新华网的专访。
李铁认为：国家统计局公布的数据：2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%。所以，中国城镇化的红利还没有完全实现，巨大的红利可以释放至少15-20年，因为还可以有3-4亿人口进入城镇，去购买住房。
究竟还有多少农民会进城，我们实地走访了两个国家贫困县的农村，我们发现，专家的想法如果与实际比较，可能错得离谱了。因为农村的人口流向已经发生了根本性的变化。
首先从农村人口的迁移路径来看：以前人口流向是，农村迁往镇上，镇上的人迁往县城，县城的人迁往省城。但是，从现在的真实变迁来看，所谓的农二代们已经跨过了镇上这一环节，直奔县城。年青的农民已开始早早的在县城买房并送小孩在县城入学。这一部分人由于户籍仍在农村，所以，城镇化率这个指标中，仍算农村。
放大看，对面这个小村庄现在常住人口中没有一位年龄低于60岁。
其次，农村的住房开始大量空置，常年居住在农村的人基本上都已超过60岁。这一部分人由于生活习惯的原因，大部分会在农村走完一生，只有极少数会在最后跟随子女进城居住一段时间。所以，现在还指望这部分人进城提高城镇化率来买房子不现实。当然，随着这部分人老去了，城镇化率的指标自然提升，这个数据在以后会成倍的增加。
这样的农村住房，空置已开始成为常态。
第三，在经济处于L型之时，农二代的购买力严重受影响。我们知道一部分聪明能干、由于外出读书或打工的农二代已经在城市安家落户，现在还没有进城落户的人受经济下行的影响更大，他们现有的收入已无法支撑现有的高房价。购买力不足的问题其实已经出现，所以，现在，随便找个城市，看看二手房挂牌数据，那个城市与去年同期比不是成倍的增长，以现有的房价，想卖的人卖不出去，想买房子的人已经买不起了。
综上分析，别再想着农民口袋内的那点钱来买房子，他们既不会来，也买不起了。
决定房价走势的
三个因素
今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。
全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。
如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。
沿海地区，比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州，热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。
总的来说，在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的。
讲这段话的意思就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。
支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条，任何物价涨落总是跳不出三个原因：
第一个原因就是供求关系，商品的供求关系。
供不应求会涨价，供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨等等。
第二个原因就是房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。
中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿，去年180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。
也就是说，这个十几年，M2翻了三番，也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。
很幸运，被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。
第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。
比如美国房地产大涨的时候，美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏，也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。
讲这一段，我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的，我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。
根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。
从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。
这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。
可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。
而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。
总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。
城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。
今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。
三个因素
今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于GDP的增长率。
全国城市新开发房屋的平均交易价格1998年是每平方米2000元，2018年全国平均上涨到了8800元，大账上说的是翻了两番。这是东中西全国城市房屋开发每平方米的均价，10年翻一番，20年翻两番。
如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。比如，成都2000年主城房价均价1000多元，2017年到了10000元以上，翻了三番多。
沿海地区，比如北京、上海、深圳、广州、南京、杭州，热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。
总的来说，在特别热的一线城市家庭收入30年、40年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说最高的。
讲这段话的意思就是过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。
支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条，任何物价涨落总是跳不出三个原因：
第一个原因就是供求关系，商品的供求关系。
供不应求会涨价，供过于求会跌价。我们可以说过去十几年、二十年，中国房地产是供不应求的，人均从10平方米往20、30、40平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，所以强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨等等。
第二个原因就是房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。
中国的M2从2004年、2005年开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。我们的M2今年6月份到了190多万亿，去年180多万亿。而在2004年的时候，M2其实就是20多万亿。
也就是说，这个十几年，M2翻了三番，也涨了8倍。这个钱出来当然会影响社会经济。
很幸运，被房地产吸收了一大块资金，房地产成了M2超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但房价出现了每三年、每五年翻一番的现象，所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象。
第三个原因就是一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。
比如美国房地产大涨的时候，美国经济好，当然也会拉动世界经济一起往上走；美国出现金融危机或者出现它的汇率大幅度的起伏，也会对中国市场带来冲击。中国经济增长的过程，也会吸引外资投资或购买中国的房地产。
讲这一段，我的意思就是说物价、房价是和这三个因素相关的，我们过去十几年房地产翻两番、翻三番的价格是和这三个现象综合在一起产生的。
根据这个观点预测未来，在房地产供求关系方面，我们已经进入到尽管局部也还会有供不应求，但是总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。所以供不应求造成房价上升、推动房价上升的动力下降了。
从通货膨胀看，我国M2已经到了190万亿，会不会今后的10年M2再去翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数。
这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以M2在2017年、2018年都是八点几，今年1-6月份8.5，基本上是这样。
可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长。
而中国的GDP今后十几年平均增长率大体在5%左右，房地产价格的增长大体上不会超过M2的增长率，大体上也不会超过GDP的增长率，一般会小于老百姓家庭收入的增长率。
总之，中国的城市化还在发展过程中，城市化率还有10%增长空间。
城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中，中国不存在土地价格大幅下跌的可能性，中国房价不会出现大幅度的往下坠落，没有这个经济基础；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番过去十几年的那种历史性现象。
今后十几年，房价会趋于平稳，既不会大跌，也不会大涨。
