一【交通环境】
金茂府位于龙华区民治街道上塘片区，腾龙路、建设路和民塘路围合的地块。
龙华交通被诟病不少，主要是龙华潮汐客流明显，早晚高峰人流剧增，出入市区拥堵情况显著。但是，上塘片区的区位交通配套相对于龙华其它区域，仍有值得可圈可点之处。

1【地铁】：
区域内轨道交通要素较佳，金茂府既是4号线上塘站地铁口物业，也是在建地铁6号线上塘北站临近物业，离规划地铁口最近距离约360米（根据百度地图测量，仅供参考）。
不过6号线对龙华轨道交通格局影响不大，在上塘片区的线位走向与4号线高度一致。
6号线主要分流该片区的人群往东到科学馆、华强北及罗湖一带，对于往西车公庙及南山等地的客流帮助甚小。
但多少能起到缓解上塘片区地铁拥挤的作用，提前分流部分龙胜、上塘区域往东通勤的客流。
按照目前初步规划，未来往西至前海、南山等快速地铁通道需要借助白石龙站换乘21号线和27号线通往。
即使21号线的预期比较快能实现，按目前进度估算，也需要至少7年的等待周期。一【交通环境】
金茂府位于龙华区民治街道上塘片区，腾龙路、建设路和民塘路围合的地块。
龙华交通被诟病不少，主要是龙华潮汐客流明显，早晚高峰人流剧增，出入市区拥堵情况显著。但是，上塘片区的区位交通配套相对于龙华其它区域，仍有值得可圈可点之处。

1【地铁】：
区域内轨道交通要素较佳，金茂府既是4号线上塘站地铁口物业，也是在建地铁6号线上塘北站临近物业，离规划地铁口最近距离约360米（根据百度地图测量，仅供参考）。
不过6号线对龙华轨道交通格局影响不大，在上塘片区的线位走向与4号线高度一致。
6号线主要分流该片区的人群往东到科学馆、华强北及罗湖一带，对于往西车公庙及南山等地的客流帮助甚小。
但多少能起到缓解上塘片区地铁拥挤的作用，提前分流部分龙胜、上塘区域往东通勤的客流。
按照目前初步规划，未来往西至前海、南山等快速地铁通道需要借助白石龙站换乘21号线和27号线通往。
即使21号线的预期比较快能实现，按目前进度估算，也需要至少7年的等待周期。

2【高铁】：
与深圳北站相距约3.5公里，目前通常运营的有广深港-京武广线路和厦深线路，计划最快2021年底到2022年初开通赣深高铁等线路。进一步巩固北站作为深圳高铁枢纽的地位。
3【道路交通】：
金茂府临近和平路，从和平路转福龙路到福田十分快捷。再通过福龙路转入其它快速通道如南坪路等亦是方便，对外路网整体不错。
但龙华大多数区域的对内交通反而复杂得多。缘于龙华内部缺少快速路对接，路口多，车流大，拥堵点多，内循环交通还需完善。
金茂府所在的上塘片区相对好些，毕竟承接的是深圳北站商务区的新兴开发区域，路网规划走在前列。
4【道路规划】：
新区大道北延项目于2017年9月开始动工。分两阶段进行。
第一阶段呈南北走向，南起建设路，下穿和平路、地铁4号线龙华车辆段，连接布龙路，建成后将打通新区大道与布龙路之间交通联系。
第二阶段再顺延至龙观路，打通观澜、龙华、大浪、民治四街道的新联系通道。预计2019年6月建成通车
对金茂府来说，能方便与龙华其它各区域的联系，但同时也可能在该道路工程打通后，所处片区的交通流量显著提高。

二、【项目区位简析】
既然提起上塘片区，就继续多提下区位情况。
上塘片区在大浪龙胜和民治红山之间，建设路隔开了大浪和民治两街道，布龙路往东就算是龙华老城了。
早些年，上塘片区是龙华分散在各处的工业厂房较为集中的区域之一，过去这块区域并不被特别受关注。不成规模的乡级道路分割，让私宅和工业厂区林立相对。
如果以龙华人民路作为界线，区域内较早的商品住房小区是金地上塘道，2009年时入市；2010年开始，潜龙曼海宁高价销售，引起一阵价格讨论，至今都耐人寻味。
随后合正中央原著、特发和平里等项目掀起了上塘片区置业热潮；再到中海锦城地王诞生及入市，片区的整体价值和认可度被完全激活。
紧接着便是目前大家比较熟悉的鸿荣源尚峻，去年一二期陆续入市。再后来就是建设中的金茂府、恒大和恒裕项目，这几个未入市已备受关注。
随着龙华对接市中心区的交通环境整体改善，以及龙华新城规划的助推，上塘片区内大批新地开发和城市更新陆续开发。
就在这样的契机下，上塘实现大转身，从工业混杂区域向龙华品质居住生活区进击。并且在红山片区居住用地开发接近尾声之际，上塘的关注度显著提高。
因为从另一个角度来看的话，龙华新城从梅林关一路向北，其中的红山、白石龙等区域已基本完成了住宅地块开发，上塘目前是承接新城新住宅供应的作用。
开篇前言提到，近些年深圳住宅土地市场的爆点多诞生在龙华，实际上由于居住新地相对多些，供应集中在上塘及其周边。
根据对2007-2016年该片区成交的代表性地块来看，剔除项目内所含的保障房以及限价房的影响，成交地块的楼面地价一直呈上升态势，这种上涨态势在2011年新区成立之后表现的尤为明显。
尽管有市场疯狂的一面，但也称得上是对上塘土地价值的体现和市场认可。

三、【区位整体定位】
我们现在都知道，金茂府四周分别与鸿荣源尚峻（已入市）、恒大岳盟工业区旧改（土地平整）、中海锦城（已入伙）和恒裕上塘项目（在建）相邻。
片区内品牌开发商集中，预期社区氛围浓厚，商业配套齐聚，老牛料想这里会成为一处较为宜居的居住区。
而且根据法定图则的规划显示，尽管下图法定图则已有相当的滞后性，但整体的参考价值仍然可以判断，上塘片区相对于红山来说，其居住属性会更为纯粹一些，大多地块以居住用地（图示黄色色块）为主。

四、【商业配套】
从龙华整体的发展来看，近年来主要针对于北站周边的开发投入力度比较大，不仅项目的建设速度加快，相关商业、市政配套的规划和建设也是不断给龙华人民带来惊喜。商业配套尤为明显。
以北站为核心，目前布局有多个Shopping Mall，包括九方、缤果空间、cococity等，未来还有龙光玖钻和招商与华侨城联手打造的红山6979街区型mall。随着片区人口和商务元素的注入，北站及周边商圈的整体商业物业和商业业态也将显著提升。
对于仅需1-2个地铁站到达北站商圈的金茂府，基本的街区体验和商业配套是无需担心的。
同样1-2个地铁站到达龙华老城商圈，亦是方便快捷，业态组合就更为丰富多样了，各类商超如华润万家、百佳华、山姆会员店，及传统街区繁华有序。鸿荣源壹成中心花园9区的mall可能将于今年开业，将继续为龙华老城带来新的购物体验。

近距离一点来看，金茂府周边的社区底商，目前还不大成熟，稍方便些的是曼海宁的底商。
但是，值得期盼的是当社区氛围培育起来，人口集中入住后，基础的商业配套应该会迅速弥补。包括和平里、尚峻、港铁天颂都有相当体量的底商配套。
而且，紧挨着的中海锦城有约6万㎡的社区mall，名为AT MALL，值得期待下。
AT MALL是跟上塘地铁站相连通的，商业人气应该比较好做起来。但是，目前还没看到给力的招商品牌，也需要一段时间培育等待升级。希望别白瞎了好位置。
稍远点的同属上塘片区的还有星河传奇的coco garden，是星河旗下coco park ，coco city后的又一品牌系，主打社区型mall。凭借星河的招商经验和运营管理经验，coco garden应该不错。
那么，龙华线其实串联起了一条商业线，且不说市区内的会展中心站和少年宫，但上塘周边将会十分便利。
如果放长远来看，龙华老城区规划的多个大规模体量的旧改，将形成更大规模的商圈，包括中洲的、海岸城的、华侨城等项目，算是金茂府及所在片区的长期利好。

五、【学区规划】
目前金茂府对应的学区应是小学：上芬小学，初中：龙华实验学校。
但是，未来学区变化概率较大，不能就此断定。因为随着周边的教育资源的逐渐补充完善，后期项目学区变动的可能性非常大。
周边规划的学校有不少，但龙华的经验是，学区跟街道的绑定是比较严格的，原则上不跨街道入学。
那么，跟金茂府目前关系比较大的规划学区是恒大的岳盟工业区旧改项目的学校规划，按照龙华自主打造品牌教育资源的决心，新学校尤其是在比较好的地段内的新学校，应该会倾注比较多的资源。
①规划九年制学校：紧邻项目东侧的是恒大岳盟工业区旧改，地块规划有九年制学校用地，极有可能会是金茂府未来的对口学区。

六、【周边旧改情况】
红山、上塘片区经过这几年的发展建设，可开发用地越来越少，加上地王效应，周边土地价值也随之高涨，造成旧改难度加大。目前周边聚集了5~6个规划中小型的旧改项目，已经吸引了如恒大、恒裕、莱蒙、保利等知名开发企业入驻。
项目北侧紧邻建设路，沿建设路往东，旧改一字排开，多为工业区旧改。周边聚集了大量的城市更新项目，但除了鸿荣源已入市动作神速外，其他项目进展较慢。
未来片区的居住供应将主要来源于城市更新项目。改变片区面貌的同时，也为片区带来更协调的相关配套，及完善路网。

七、金茂府折扣问题
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