通过房地产投资选择房子时，最先想到的不正是“收益率”吗?收益率是表示投资金额与收益比率的东西，那个种类有很多。在房地产投资中也有优先选择收益率高的房子的人，但是将考虑到空置率和各种费用的不动产的收益性，要用更准确的收益率进行比较是很重要的。
这次将介绍房地产投资的收益率计算方法以及日本3大城市圈的收益率的行情。想要详细了解房地产投资回转率的人，为选择不动产而烦恼的人请一定要参考一下。
■房地产投资的收益率是指？
房地产投资中的收益率是表示相对于投资金额的收益比例的指标。具体来说，是房子购买价格与房租收入的比例。
关于收益率有各种各样的计算方法，不过，经常被使用的是“表面利率”和“实际利率(NOI运转)”。我们分别看一看吧。
■房地产投资的收益率是指？
房地产投资中的收益率是表示相对于投资金额的收益比例的指标。具体来说，是房子购买价格与房租收入的比例。
关于收益率有各种各样的计算方法，不过，经常被使用的是“表面利率”和“实际利率(NOI运转)”。我们分别看一看吧。
☆表面利率
表面收益率是“不动产的购买价格”相对“年房租收入”的比例，从下面的公式算出。
表面利率= 1年房租收入/房地产购买价格×100
(注)一年的房租收入是基于满室状态的房租收入。
由于表面收益率能够简单地计算出房地产的收益性，因此经常被房地产广告和业务员说明等利用。
因为在租赁经营中寻求利润的时候，不应该以满室状态为前提，而是要考虑空室的发生。另外，还需要算出管理费和修缮费等租赁经营的维持管理所需的经费和购买物件所需的各种经费。
表面收益率可以粗略地掌握房地产收益的目标，但是很难正确把握其收益。
☆NOI实际利率
在正确计算出不动产的收益性的时候，经常会加上购买不动产所花费的费用，再加上年房租收入中空房率和维持管理费后的实际收益率(NO利率，纯利率)。另外NOI是“Net Operating Income(网络操作)”的简称，指的是营业纯利润。
实际利率={1年的满室房租收入×(1 -空房率)- 1年的维持管理经费)}÷(房地产购买价格+房地产购买所需经费)×100
实际利率是在满室房租收入中加入空房的比例，扣除管理费、修缮等维持管理所需的经费后，追求实际的利润。而且，作为分母的投资金额，不仅包括房地产的购买价格，还包括购买所需的各种经费。
空房率，根据特定时间的空房率(空房户数÷总户数)或年的空房率{(空室户数×空房天数)÷(总户数×365天)}来计算。
一年的维护管理费包括“支付给管理公司的管理费”“对建筑物、房间、设备的修理费用”“固定资产税”“火灾保险费”“公寓公用部的光热水费”“召集入住者、签约、退居费用”等。
购买不动产所耗费的各种经费，是“不动产经营者的中介手续费”“登记费用”“不动产取得税”等的合计。
这样追求的利润被称作实际利润的周转，与表面利率相比，成为了更能正确把握投资金额收益比例的指标。
■主要区域的房地产行情
关于以东京23区为中心的首都圈，以名古屋市为中心的名古屋圈，以大阪市为中心的近畿圈这3大城市圈，看一下收益率的行情吧。
■首都圈房地产的特点和利率
日本人口减少已经是很久以前的事情了，首都圈作为日本的政治、经济、文化的中心，人口不断流入，特别是东京、神奈川、埼玉、千叶等各都县的人口不断增加。
首都圈是政府机关和大企业集中,因此,人与物的往来活跃,另外,东京迪斯尼乐园、横滨等规模较大,旅游景点和镰仓等有历史价值的名胜也纷纷开始。是日本经济的中心,不仅作为居住地，作为旅游胜地的人气也非常的高。
东京都内及首都圈主要城市的一套租赁住宅的预期收益率如下。
1数据来源:日本房地产研究所第39次房地产投资者调查(截止到2018年10月1日)
2 .“期待收益率”是指，相对于为房地产租赁经营投资的费用，1年内预计会有多少收益的期待收益的比例。这个数值是统计了投资者的期待值的数值，不是实际的交易数值。
3单间的设想是“离最近的车站步行10分钟以内”“修建年限不到5年”“平均使用面积25 ~ 30㎡”“总户数50户左右”。面向家庭，设想“从最近的车站步行10分钟以内”“修建年限不到5年”“平均使用面积50 ~ 80㎡”“总户数50户左右”。
■首都圈主要城市一套租赁住宅的预期收益率
*数据来源，住房条件同上
☆名古屋圈房地产的特征和收益率
名古屋位于东京、京都、大阪的中间位置，自古以来就是交通要地的名古屋市，现在已经拥有了超过200万人的人口，作为航空宇宙运输用机器、精品陶瓷等开拓日本未来的产业城市发展起来。
另外，由于地场产业的经济实力也比较雄厚，因此作为投资对象区域被寄予了很大的期待。另外，还有很多东山动植物园、名古屋港水族馆、热田神宫等观光地，近年来观光的游客数量也在增加。
名古屋市一套租赁住宅的预期收益率如下所示。
*数据来源，住房条件同上
☆近畿圈房地产的特征和利率
以大阪府为中心的近畿地区，在人口和经济规模方面仅次于首都圈，是国内第二大规模的地区。特别是大阪市为了吸引来自海外的企业和资金，新设立了经济特区。今后各种各样的产业会有发展。
此外，预计2025年世博会的游园人数约为2,800万人，经济波及效果约为2兆日元，相关设施及基础设施的建设也在进行中。
近畿区域,在京都的寺院和神社寺院和国宝的姬路城,环球影城等在内的具有丰富的旅游资源,近年来面向访日外国游客住宿设施的建设更多,它伴随着酒店用地和商业地区为中心,地价也上升了。
近畿圈主要城市一套租赁住宅的预期收益率如下。
*数据来源，住房条件同上
☆三大城市圈房地产的需求和收益率现状
根据国土交通省公布的2019年公示地价，在东京、大阪、名古屋等大城市圈内，由于一等地段的取得竞争激烈，难以确保用地的实际情况。因此，放弃了在大城市圈中心购买土地的计划，开始将目光转向地方和郊外，除去3大都市圈的地方圈的住宅地公示价格时隔27年首次转向上升趋势。
原因是近年来日本旅游的外国游客剧增，大城市的住宿设施和店铺的需求增加，地价上涨。此外，首都圈中心地区在1年后的东京奥运会上进行的基础设施建设、住宿设施、休闲设施、店铺的建设等，都处于支持土地需求增长的状况。
因此，在3大都市圈的中心地区，住宅地的地价上涨，为了购买房地产的经费膨胀，因此有收益率下降的倾向。
从上面介绍的房地产投资者的预期收益率来看，首都、名古屋、近畿地区的主要城市的收益率都在5%左右，绝对不算高。尤其是东京都内，单人间和面向家庭在4%左右还更低了。
■左右实际利率的因素
房屋的选址环境、布局、建筑年数等条件因房地产而异，试着整理其中对收益率产生巨大影响的条件。如上所述，实际收益通过下面的公式计算。
实际利率={1年的满室房租收入×(1 -空房率)- 1年的维持管理经费)}÷(房地产购买价格+房地产购买所需经费)×100
计算式的条件是“1年的满室房租收入”“空房率”“1年维持管理经费”“房地产购买价格”“房地产购买所需的各种经费”将左右实际利率。
☆一年的房租收入
一年的满室房租收入会对收益率产生很大的影响。满室房租是指满室状态下的房租收入。不动产租赁费根据选址环境、间隔、房龄等不同会有所不同。特别是交通方便，生活环境优越的地方，面积大的房间，建筑年限越新，房租就越高。
和条件相似的房子和房租进行比较，再重新考虑是否以合适的价格出租，就能维持适当的利率。
☆空房率
空房率可以说是掌握租赁经营成功的关键。如果房间空置的话，即使房租收入是零也会产生维持管理经费的。如果空房状态长期化，租赁经营就不可能成立。
和房租的情况一样，在交通方便、生活环境优越的地方，或者是宽敞的房间布局，或是越新建的房屋，空房率越低。空房率的降低，关系到实际收益的提高。
■1年的维持管理经费
一年的维护管理费包括“支付给管理公司的管理费”“对建筑物、房间、设备的修理费用”“固定资产税”“火灾保险费”“公寓公用部的光热水费”“召集入住者、签约、退居费用”等。
维护管理费中，修缮费用方面，修缮年限越新，所需资金就越少，因此降低实际利率的可能性也就越低。另外，长期入住者越多，召集、签约、离职所需的金额就越少，因此实际利率也会提高。
☆不动产的买入价格
购买房地产的价格和决定其他收益的要素相比金额的大小不同。买一幢公寓等要有上亿的价格。因为随着不动产的条件变好购买价格也会上升，所以利率会变低。
如果房子的条件变好，房租就会变贵，但是空房率也会有所改善，虽然可以期待能有稳定的实际利润，但是随着投资风险的降低，收益率也会变低。
另一方面，“离住房最近车站很远”“周边环境不好”“日照不好”等条件差的房子可以低价购买，所以利率会变高。另外，“房间小”“房间布置·建筑年限老”等，能让人感受到时代气息的房子也因为没什么人气所以能够很便宜的买到，因此收益率也会上升。
像这样位置、布局、建筑年限等不动产配置如果不符合入住者的需求的话，空房率预计将会上升。另外，改建时间越久修缮费用和火灾保险费用也会越高。
因此，在选房屋的阶段只关注收益率，比如说在地方购买有年限的、便宜的房子的话，入住者很难聚集，不得不降低房租的可能性也会变高。
即使找到高利率的便宜的房子，如果房子的位置、布局、建筑年限等方面的配置不好，也要事先考虑空房风险和修缮风险、相似房屋的租金等。实际收益率的计算中，将空房率设定得比行市差等严格的条件是很重要的。
■总结
大城市圈中心部地价很高,但是房屋的收益率绝对不是一个高的数值，房地产的价值确实有很大影响，其中“地理环境”尤为突出,但是高房租和低空房率,长期维持能力高,没有过大的贷款,低收益率也可以运营得很好~
另外,最近备受瞩目的地方或郊外的廉价房屋选择的情况下,会被表面收益率所蛊惑,租赁经营开始后的入驻率和维持费用,严格来说实质性的收益率(=实际利率)计算是非常重要的。
这次将介绍房地产投资的收益率计算方法以及日本3大城市圈的收益率的行情。想要详细了解房地产投资回转率的人，为选择不动产而烦恼的人请一定要参考一下。
■房地产投资的收益率是指？
房地产投资中的收益率是表示相对于投资金额的收益比例的指标。具体来说，是房子购买价格与房租收入的比例。
关于收益率有各种各样的计算方法，不过，经常被使用的是“表面利率”和“实际利率(NOI运转)”。我们分别看一看吧。
■房地产投资的收益率是指？
房地产投资中的收益率是表示相对于投资金额的收益比例的指标。具体来说，是房子购买价格与房租收入的比例。
关于收益率有各种各样的计算方法，不过，经常被使用的是“表面利率”和“实际利率(NOI运转)”。我们分别看一看吧。
☆表面利率
表面收益率是“不动产的购买价格”相对“年房租收入”的比例，从下面的公式算出。
表面利率= 1年房租收入/房地产购买价格×100
(注)一年的房租收入是基于满室状态的房租收入。
由于表面收益率能够简单地计算出房地产的收益性，因此经常被房地产广告和业务员说明等利用。
因为在租赁经营中寻求利润的时候，不应该以满室状态为前提，而是要考虑空室的发生。另外，还需要算出管理费和修缮费等租赁经营的维持管理所需的经费和购买物件所需的各种经费。
表面收益率可以粗略地掌握房地产收益的目标，但是很难正确把握其收益。
☆NOI实际利率
在正确计算出不动产的收益性的时候，经常会加上购买不动产所花费的费用，再加上年房租收入中空房率和维持管理费后的实际收益率(NO利率，纯利率)。另外NOI是“Net Operating Income(网络操作)”的简称，指的是营业纯利润。
实际利率={1年的满室房租收入×(1 -空房率)- 1年的维持管理经费)}÷(房地产购买价格+房地产购买所需经费)×100
实际利率是在满室房租收入中加入空房的比例，扣除管理费、修缮等维持管理所需的经费后，追求实际的利润。而且，作为分母的投资金额，不仅包括房地产的购买价格，还包括购买所需的各种经费。
空房率，根据特定时间的空房率(空房户数÷总户数)或年的空房率{(空室户数×空房天数)÷(总户数×365天)}来计算。
一年的维护管理费包括“支付给管理公司的管理费”“对建筑物、房间、设备的修理费用”“固定资产税”“火灾保险费”“公寓公用部的光热水费”“召集入住者、签约、退居费用”等。
购买不动产所耗费的各种经费，是“不动产经营者的中介手续费”“登记费用”“不动产取得税”等的合计。
这样追求的利润被称作实际利润的周转，与表面利率相比，成为了更能正确把握投资金额收益比例的指标。
■主要区域的房地产行情
关于以东京23区为中心的首都圈，以名古屋市为中心的名古屋圈，以大阪市为中心的近畿圈这3大城市圈，看一下收益率的行情吧。
■首都圈房地产的特点和利率
日本人口减少已经是很久以前的事情了，首都圈作为日本的政治、经济、文化的中心，人口不断流入，特别是东京、神奈川、埼玉、千叶等各都县的人口不断增加。
首都圈是政府机关和大企业集中,因此,人与物的往来活跃,另外,东京迪斯尼乐园、横滨等规模较大,旅游景点和镰仓等有历史价值的名胜也纷纷开始。是日本经济的中心,不仅作为居住地，作为旅游胜地的人气也非常的高。
东京都内及首都圈主要城市的一套租赁住宅的预期收益率如下。
1数据来源:日本房地产研究所第39次房地产投资者调查(截止到2018年10月1日)
2 .“期待收益率”是指，相对于为房地产租赁经营投资的费用，1年内预计会有多少收益的期待收益的比例。这个数值是统计了投资者的期待值的数值，不是实际的交易数值。
3单间的设想是“离最近的车站步行10分钟以内”“修建年限不到5年”“平均使用面积25 ~ 30㎡”“总户数50户左右”。面向家庭，设想“从最近的车站步行10分钟以内”“修建年限不到5年”“平均使用面积50 ~ 80㎡”“总户数50户左右”。
■首都圈主要城市一套租赁住宅的预期收益率
*数据来源，住房条件同上
☆名古屋圈房地产的特征和收益率
名古屋位于东京、京都、大阪的中间位置，自古以来就是交通要地的名古屋市，现在已经拥有了超过200万人的人口，作为航空宇宙运输用机器、精品陶瓷等开拓日本未来的产业城市发展起来。
另外，由于地场产业的经济实力也比较雄厚，因此作为投资对象区域被寄予了很大的期待。另外，还有很多东山动植物园、名古屋港水族馆、热田神宫等观光地，近年来观光的游客数量也在增加。
名古屋市一套租赁住宅的预期收益率如下所示。
*数据来源，住房条件同上
☆近畿圈房地产的特征和利率
以大阪府为中心的近畿地区，在人口和经济规模方面仅次于首都圈，是国内第二大规模的地区。特别是大阪市为了吸引来自海外的企业和资金，新设立了经济特区。今后各种各样的产业会有发展。
此外，预计2025年世博会的游园人数约为2,800万人，经济波及效果约为2兆日元，相关设施及基础设施的建设也在进行中。
近畿区域,在京都的寺院和神社寺院和国宝的姬路城,环球影城等在内的具有丰富的旅游资源,近年来面向访日外国游客住宿设施的建设更多,它伴随着酒店用地和商业地区为中心,地价也上升了。
近畿圈主要城市一套租赁住宅的预期收益率如下。
*数据来源，住房条件同上
☆三大城市圈房地产的需求和收益率现状
根据国土交通省公布的2019年公示地价，在东京、大阪、名古屋等大城市圈内，由于一等地段的取得竞争激烈，难以确保用地的实际情况。因此，放弃了在大城市圈中心购买土地的计划，开始将目光转向地方和郊外，除去3大都市圈的地方圈的住宅地公示价格时隔27年首次转向上升趋势。
原因是近年来日本旅游的外国游客剧增，大城市的住宿设施和店铺的需求增加，地价上涨。此外，首都圈中心地区在1年后的东京奥运会上进行的基础设施建设、住宿设施、休闲设施、店铺的建设等，都处于支持土地需求增长的状况。
因此，在3大都市圈的中心地区，住宅地的地价上涨，为了购买房地产的经费膨胀，因此有收益率下降的倾向。
从上面介绍的房地产投资者的预期收益率来看，首都、名古屋、近畿地区的主要城市的收益率都在5%左右，绝对不算高。尤其是东京都内，单人间和面向家庭在4%左右还更低了。
■左右实际利率的因素
房屋的选址环境、布局、建筑年数等条件因房地产而异，试着整理其中对收益率产生巨大影响的条件。如上所述，实际收益通过下面的公式计算。
实际利率={1年的满室房租收入×(1 -空房率)- 1年的维持管理经费)}÷(房地产购买价格+房地产购买所需经费)×100
计算式的条件是“1年的满室房租收入”“空房率”“1年维持管理经费”“房地产购买价格”“房地产购买所需的各种经费”将左右实际利率。
☆一年的房租收入
一年的满室房租收入会对收益率产生很大的影响。满室房租是指满室状态下的房租收入。不动产租赁费根据选址环境、间隔、房龄等不同会有所不同。特别是交通方便，生活环境优越的地方，面积大的房间，建筑年限越新，房租就越高。
和条件相似的房子和房租进行比较，再重新考虑是否以合适的价格出租，就能维持适当的利率。
☆空房率
空房率可以说是掌握租赁经营成功的关键。如果房间空置的话，即使房租收入是零也会产生维持管理经费的。如果空房状态长期化，租赁经营就不可能成立。
和房租的情况一样，在交通方便、生活环境优越的地方，或者是宽敞的房间布局，或是越新建的房屋，空房率越低。空房率的降低，关系到实际收益的提高。
■1年的维持管理经费
一年的维护管理费包括“支付给管理公司的管理费”“对建筑物、房间、设备的修理费用”“固定资产税”“火灾保险费”“公寓公用部的光热水费”“召集入住者、签约、退居费用”等。
维护管理费中，修缮费用方面，修缮年限越新，所需资金就越少，因此降低实际利率的可能性也就越低。另外，长期入住者越多，召集、签约、离职所需的金额就越少，因此实际利率也会提高。
☆不动产的买入价格
购买房地产的价格和决定其他收益的要素相比金额的大小不同。买一幢公寓等要有上亿的价格。因为随着不动产的条件变好购买价格也会上升，所以利率会变低。
如果房子的条件变好，房租就会变贵，但是空房率也会有所改善，虽然可以期待能有稳定的实际利润，但是随着投资风险的降低，收益率也会变低。
另一方面，“离住房最近车站很远”“周边环境不好”“日照不好”等条件差的房子可以低价购买，所以利率会变高。另外，“房间小”“房间布置·建筑年限老”等，能让人感受到时代气息的房子也因为没什么人气所以能够很便宜的买到，因此收益率也会上升。
像这样位置、布局、建筑年限等不动产配置如果不符合入住者的需求的话，空房率预计将会上升。另外，改建时间越久修缮费用和火灾保险费用也会越高。
因此，在选房屋的阶段只关注收益率，比如说在地方购买有年限的、便宜的房子的话，入住者很难聚集，不得不降低房租的可能性也会变高。
即使找到高利率的便宜的房子，如果房子的位置、布局、建筑年限等方面的配置不好，也要事先考虑空房风险和修缮风险、相似房屋的租金等。实际收益率的计算中，将空房率设定得比行市差等严格的条件是很重要的。
■总结
大城市圈中心部地价很高,但是房屋的收益率绝对不是一个高的数值，房地产的价值确实有很大影响，其中“地理环境”尤为突出,但是高房租和低空房率,长期维持能力高,没有过大的贷款,低收益率也可以运营得很好~
另外,最近备受瞩目的地方或郊外的廉价房屋选择的情况下,会被表面收益率所蛊惑,租赁经营开始后的入驻率和维持费用,严格来说实质性的收益率(=实际利率)计算是非常重要的。
