如何通过司法途径确定房屋买卖合同无效？
北京市博儒律师事务所 刘疆律师 联系方式：18601396856
名词解释
代理：代他人处理事务，享有处分被代理人实体权利和义务的民事法律行为。
合同无效：合同依法成立，便具有法律效力。依法成立的含义，不仅包括合同订立过程应符合法律规定，而且包括已经成立的合同应当符合法律规定的生效要件。凡不符合法律规定的要件的合同，不能产生合同的法律效力，从而属于无效合同。所谓无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然成立，但因其违反法律、行政法规、社会公共利益，被确认为无效。
2019年北京市博儒律师事务所的刘疆律师办理了这样一起案件。
郭某确认合同效力纠纷案
案情回顾：
郭先生与张女士是一对婚龄达16年的老夫妻，近三年因感情问题分居因此涉及离婚相关事宜。两人共同育有一女儿郭某，刚刚14岁。2017年的3月9日，郭先生与张女士相继将该房产中属于自己的份额赠与未成年人郭某，签订《赠与合同》并办理了公证。事隔不足一年郭先生又被这张女士和女儿郭某将该房产过户回自己名下。郭先生竟然以女儿代理人的身份把该房产又买给了自己，并未实际支付价款，而且将该房产在之后出售。售房款全部用于个人挥霍，而张女士在提起离婚诉讼时才在郭先生这里得知这一情况。
刘疆律师办案思路：
事实上本次房屋买卖系以签订买卖合同的形式办理了房屋过户手续，但并无钱款交付，亦非真实的买卖关系；因为郭先生以女儿代理人的身份与自己签订了合同，法律规定代理人在代理权限内，应当以被代理人的名义实施民事法律行为。
其次，我们国家相关法律规定代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，知道房屋被父亲出售后张女士母女二人提起了诉讼。因此郭先生的行为属于无效的代理行为。
再次，郭先生当时作为郭某的法定代理人，应当按照最有利于被监护人的原则履行职责，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
本案中，郭先生将涉案房屋过户至己方名下后，另行将房屋售出，售房款其主张已全部花销，非为郭某的利益处分涉案房屋。张女士母女通过诉讼请求法院判定郭先生与自己女儿签订的合同无效来保障合法利益。
法院裁判：
在审理中法院认为涉案房屋于2017年3月，由郭先生、张女士通过赠与形式过户至郭某名下，合法有效，涉案房屋应归郭某所有。综上郭先生将涉案房屋过户至己方名下应为无效
法院判决：
郭某与郭先生二Ｏ一八年一月七日签订的合同《存量房屋买卖合同》无效。
案件受理费五千三百四十元，由郭先生负担，于本判决生效后七日内交纳。
法律法规链接：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效。
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民法总则》第三十五条 监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。
未成年人的监护人履行监护职责，在作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，尊重被监护人的真实意愿。
成年人的监护人履行监护职责，应当最大程度地尊重被监护人的真实意愿，保障并协助被监护人实施与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。对被监护人有能力独立处理的事务，监护人不得干涉。
第一百六十八条 代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。