华盛珑悦原为第八工业区宝龙地块城市更新单元，紧挨着龙华中心城最具代表性的旗舰商业——壹方天地。2017年拿地，在经历过2019年住宅热卖之后，于2020年4月8日全新推出公寓产品。和住宅一样，公寓产品定位中高端，所有产品通燃气带阳台，3.6米层高复式结构，主要产品有44-51-72平的2-3-4房，总价230万起。目前项目开盘搞首付分期活动，还是很有吸引力的。那么这个项目究竟怎么样呢？值不值得投资呢？文森看房近期也到现场实地考察了一番，一起来感受一下吧。
选公寓当然就是选地段，好的地段意味着高租金，高增值能力，高转手率，而这三点也是看一个项目值不值得入手的最关键因素，那么华盛珑悦的公寓在这方面表现怎么样呢？
1、华盛珑悦的交通★★★★
华盛珑悦位于深圳市龙华区东环一路与鸿尚路交汇处，距离4号线龙华站1km，4站到达深圳北站，1小时可到达深圳全境，非常便利，毕竟龙华有着深圳“宇宙中心”的称号。公路方面，纵横多条主干道贯穿全境，东西向有机荷高速、布龙路、南坪快速等，南北向有福龙路、梅观高速等通达全市。客观来说，交通是龙华一些物业的很大优势，华盛珑悦也是一样。深圳北站高铁站更不用说，早已成为深圳高铁枢纽站！
2、华盛珑悦的商业配套★★★★★
华盛珑悦的商业配套在龙华毫无疑问是顶尖的，建面60万方的壹方天地就在隔壁，由于距离壹城中心太近，华盛珑悦也被称为“壹城中心十三区”，山姆会员店近在咫尺，可以说是龙华中心城的核心商圈了。而且后期随着龙华中心城商圈四大城市更新项目的开发，深圳中轴新城的核心商圈将最终确定。除了鸿荣源的壹方天地，龙华海岸城约20万㎡，中州龙华商业中心约10万㎡，德业基龙华中轴央城约20万㎡，四大项目4个购物中心商业面积约110万㎡，超过了罗湖东门商圈80万㎡和福田华强北商圈80万㎡的商业规模，毫无疑问是一个巨无霸旗舰商业。
3、华盛珑悦的区域旧改体量★★★★★
项目周边有5个约百万级体量项目、7个约五十万体量级项目，共计48个更新项目，1400亿的总投资。海岸城、卓越、金地、中洲、华侨城等知名开发商纷纷入驻，区域价值蝶变升级，未来价值可期。城市更新的不断兑现和商业配套的日臻完善，也是这个项目增值能力的体现。
4、华盛珑悦公寓5.1万的单价是什么水平，增值空间怎么样？★★★★
纵观深圳的商业地产项目，单价从3万到20万不等，撇开顶尖豪宅和偏远地区的项目不说，我们拿商业成熟有一定规模的项目做比较，来看看华盛珑悦公寓5.1万的单价是什么水平。（本节数据来源于贝壳找房网）
龙华红山片区邻近商圈对比：
红山片区的商业规模虽然不如龙华中心城的体量大，但是因为也是龙华的核心商圈，紧邻深圳北站，所以商业地产也很发达。如这两年非常火的龙光玖钻项目，小户型39平米的复式两房价格312万，单价到了8万；二手房里面总价最低的一套是245万，单价6万多，毛坯、不含税费，折算下来应该会在7万左右。另外一个楼盘红山府，单价7.8万，两房70平卖到了600万。
罗湖、福田醇熟商圈对比：
我们拿罗湖东门附近、福田华强北这些传统商业强区来说，罗湖的公寓价格普遍在6.5万以上，深南大道周边的物业价格更高一些，就连著名的翻新改造项目：佳兆业新世界，单价也卖到了6.6万。而福田的项目价格更高，比较有代表性的华强北恒邦壹峯和宝树台两个项目，单价8.5-9万，恒邦壹峯已经基本售罄了。这些项目收到投资者青睐的根本原因就是地段和商业配套，这些决定了项目租金高，增值能力强，后期易转手。
宝安地铁沿线商业项目对比：
宝安的地域结构特点决定了其房价以新安街道为中心向外环形递减。新安街道、碧海中心区的商业地产项目价格在6-6.5万，西乡、福永价格在5万左右，再往北沙井的公寓以万科星城为例，单价在3.8-4万左右。但是了解宝安的人都知道，宝安现在的一些项目都还处于一个“规划”状态，除了新安街道发展已经落地，其他地区的发展相对滞后，形成规模尚需时日。以现有的商业规模，也只有新安街道能和龙华中心城做类比。
龙岗大运、坪山中心区商业项目对比：
城市发展以中心论，作为东部中心的大运和对标南山的坪山中心区，其发展势头迅猛，许多配套已经落地，但是这里的发展和龙华还有差距，各个方面都无法做类比。但是这里的公寓项目价格还是低洼，有几个项目也是一个很不错的投资选择，变现的时间和投资回报前期较低，好处在于总价低、月供低。
5、华盛珑悦公寓租金收益怎么样？★★★★
拿两个物业作类比，壹城中心80平3房租金在6500-7000元左右，推断华盛珑悦2房精装公寓租金能租到4500-5000元左右；再看龙光玖钻2房精装公寓租金在4500-6000元。综合比较来看，华盛珑悦公寓租金在4500元以上没什么问题。这个租金收益相对于罗湖福田还相形见绌，但是相比于其他区域，还是很有优势的，更重要的是龙华中心城的发展潜力不错，租金稳步提高不成问题。
6、华盛珑悦项目信息：★★★★
A、华盛珑悦的公寓全部全明户型，70年产权，通燃气带阳台，车位1:1.2，和住宅一样的物业费，和住宅共享同一个社区花园，2021年11月份精装交房。楼盘品质方面，香港华艺/AECOM/吕元祥/高文安四大国际设计团队联袂执笔，重新定义美学建筑的时代魅力，镌刻都会珍藏作品；携手国际知名园林公司AECOM，打造艺术园林，蓝宝石泳池、童趣天地等十三重景观节点；设置奇幻森林、乐高之城等多彩儿童主题乐园；定制专属长者康乐空间，器械区、乒乓球区、棋牌区等丰富娱乐社交功能。
B、华盛珑悦同时还有少量住宅在售，103-130平，总价660-850万。
7、华盛珑悦的销售模式
最后不得不说一下这个楼盘的销售模式，是代理销售，项目方不怎么打广告，主要靠各经纪平台联动销售，渠道商会有渠道优惠，这是人所共知的事实。
综合而言，给这个楼盘打8分，美中不足就在于周边旧改多，可能会影响租客的生活品质，但是这也正是这个项目的优势，有城市更新的地方才有活力，有活力就有一切。文森看房有着8年的地产行业工作经验，对深圳各区域发展规划和商业地产的价值有深入研究，对各个总价范围都有合适的项目推荐。
【重点提醒】最好是去看房前联系文森看房，为什么呢？
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2、熟知深圳所有在售新房折扣，买房不多花一分钱；
3、深圳地产8年行业经验，熟悉区域和政策，给您最专业的深圳房产价值投资建议；
4、我的圈子能解决您购房遇到的所有问题。
文森看房【I34
深圳【I73O
房产【3423
价值推荐。
选公寓当然就是选地段，好的地段意味着高租金，高增值能力，高转手率，而这三点也是看一个项目值不值得入手的最关键因素，那么华盛珑悦的公寓在这方面表现怎么样呢？
1、华盛珑悦的交通★★★★
华盛珑悦位于深圳市龙华区东环一路与鸿尚路交汇处，距离4号线龙华站1km，4站到达深圳北站，1小时可到达深圳全境，非常便利，毕竟龙华有着深圳“宇宙中心”的称号。公路方面，纵横多条主干道贯穿全境，东西向有机荷高速、布龙路、南坪快速等，南北向有福龙路、梅观高速等通达全市。客观来说，交通是龙华一些物业的很大优势，华盛珑悦也是一样。深圳北站高铁站更不用说，早已成为深圳高铁枢纽站！
2、华盛珑悦的商业配套★★★★★
华盛珑悦的商业配套在龙华毫无疑问是顶尖的，建面60万方的壹方天地就在隔壁，由于距离壹城中心太近，华盛珑悦也被称为“壹城中心十三区”，山姆会员店近在咫尺，可以说是龙华中心城的核心商圈了。而且后期随着龙华中心城商圈四大城市更新项目的开发，深圳中轴新城的核心商圈将最终确定。除了鸿荣源的壹方天地，龙华海岸城约20万㎡，中州龙华商业中心约10万㎡，德业基龙华中轴央城约20万㎡，四大项目4个购物中心商业面积约110万㎡，超过了罗湖东门商圈80万㎡和福田华强北商圈80万㎡的商业规模，毫无疑问是一个巨无霸旗舰商业。
3、华盛珑悦的区域旧改体量★★★★★
项目周边有5个约百万级体量项目、7个约五十万体量级项目，共计48个更新项目，1400亿的总投资。海岸城、卓越、金地、中洲、华侨城等知名开发商纷纷入驻，区域价值蝶变升级，未来价值可期。城市更新的不断兑现和商业配套的日臻完善，也是这个项目增值能力的体现。
4、华盛珑悦公寓5.1万的单价是什么水平，增值空间怎么样？★★★★
纵观深圳的商业地产项目，单价从3万到20万不等，撇开顶尖豪宅和偏远地区的项目不说，我们拿商业成熟有一定规模的项目做比较，来看看华盛珑悦公寓5.1万的单价是什么水平。（本节数据来源于贝壳找房网）
龙华红山片区邻近商圈对比：
红山片区的商业规模虽然不如龙华中心城的体量大，但是因为也是龙华的核心商圈，紧邻深圳北站，所以商业地产也很发达。如这两年非常火的龙光玖钻项目，小户型39平米的复式两房价格312万，单价到了8万；二手房里面总价最低的一套是245万，单价6万多，毛坯、不含税费，折算下来应该会在7万左右。另外一个楼盘红山府，单价7.8万，两房70平卖到了600万。
罗湖、福田醇熟商圈对比：
我们拿罗湖东门附近、福田华强北这些传统商业强区来说，罗湖的公寓价格普遍在6.5万以上，深南大道周边的物业价格更高一些，就连著名的翻新改造项目：佳兆业新世界，单价也卖到了6.6万。而福田的项目价格更高，比较有代表性的华强北恒邦壹峯和宝树台两个项目，单价8.5-9万，恒邦壹峯已经基本售罄了。这些项目收到投资者青睐的根本原因就是地段和商业配套，这些决定了项目租金高，增值能力强，后期易转手。
宝安地铁沿线商业项目对比：
宝安的地域结构特点决定了其房价以新安街道为中心向外环形递减。新安街道、碧海中心区的商业地产项目价格在6-6.5万，西乡、福永价格在5万左右，再往北沙井的公寓以万科星城为例，单价在3.8-4万左右。但是了解宝安的人都知道，宝安现在的一些项目都还处于一个“规划”状态，除了新安街道发展已经落地，其他地区的发展相对滞后，形成规模尚需时日。以现有的商业规模，也只有新安街道能和龙华中心城做类比。
龙岗大运、坪山中心区商业项目对比：
城市发展以中心论，作为东部中心的大运和对标南山的坪山中心区，其发展势头迅猛，许多配套已经落地，但是这里的发展和龙华还有差距，各个方面都无法做类比。但是这里的公寓项目价格还是低洼，有几个项目也是一个很不错的投资选择，变现的时间和投资回报前期较低，好处在于总价低、月供低。
5、华盛珑悦公寓租金收益怎么样？★★★★
拿两个物业作类比，壹城中心80平3房租金在6500-7000元左右，推断华盛珑悦2房精装公寓租金能租到4500-5000元左右；再看龙光玖钻2房精装公寓租金在4500-6000元。综合比较来看，华盛珑悦公寓租金在4500元以上没什么问题。这个租金收益相对于罗湖福田还相形见绌，但是相比于其他区域，还是很有优势的，更重要的是龙华中心城的发展潜力不错，租金稳步提高不成问题。
6、华盛珑悦项目信息：★★★★
A、华盛珑悦的公寓全部全明户型，70年产权，通燃气带阳台，车位1:1.2，和住宅一样的物业费，和住宅共享同一个社区花园，2021年11月份精装交房。楼盘品质方面，香港华艺/AECOM/吕元祥/高文安四大国际设计团队联袂执笔，重新定义美学建筑的时代魅力，镌刻都会珍藏作品；携手国际知名园林公司AECOM，打造艺术园林，蓝宝石泳池、童趣天地等十三重景观节点；设置奇幻森林、乐高之城等多彩儿童主题乐园；定制专属长者康乐空间，器械区、乒乓球区、棋牌区等丰富娱乐社交功能。
B、华盛珑悦同时还有少量住宅在售，103-130平，总价660-850万。
7、华盛珑悦的销售模式
最后不得不说一下这个楼盘的销售模式，是代理销售，项目方不怎么打广告，主要靠各经纪平台联动销售，渠道商会有渠道优惠，这是人所共知的事实。
综合而言，给这个楼盘打8分，美中不足就在于周边旧改多，可能会影响租客的生活品质，但是这也正是这个项目的优势，有城市更新的地方才有活力，有活力就有一切。文森看房有着8年的地产行业工作经验，对深圳各区域发展规划和商业地产的价值有深入研究，对各个总价范围都有合适的项目推荐。
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