【本地交流】要不要在邓州买房，看这个帖子就够了。

特别警告！！！
现在不管是在乡镇还是县城买房，一套房下来都是大几十万，甚至100万以上。
所以这里要特别警告，我们要抛弃房屋的简单居住属性的认识，现在的房子已经带有非常强烈的商品属性。
基于这个考量，我们千万不要再在村里盖房子了。当然你一年收入100万+，在村里花费大几十万修个房子，光宗耀祖下，装点下门面是可以的。
但是如果你一年收入不足10万，你花费几十万在村里盖房子，特别是那些相当偏远的村子，这是一种极端错误的思维。
因为村里的房子几乎不具有流动性。
村内的房屋潜在的买家基本就本村的人，而村内的一个只往外流出，而不会有新鲜血液注入的场所。稍微混的好一点点的搬到村村通的路边，能力再强的买到镇上（大多数可能是沿着省道或者国道边居住，多数并不难做生意）。
村内的房子从建好那天起，就开始贬值。最后很可能你花费30万修的房子，15万卖都找不到买家。因为一个商品的价值最终是供求关系决定。几乎没有人买，那就算你认为值多数钱，也是有价无市，虚妄的梦想而已。

很多家庭30年的运行轨迹。
我们从哪类人留在了偏远的村里谈起。
剔除那些因病致贫、触犯法律的人，目前留在村内的人有一个典型。
我们先描摹下这类家庭30年的运行轨迹。
爷爷辈（年龄在65-75岁左右）。
这代人学历偏低，早年没有打工的经历。结婚的时候勉强盖起来土坯房（砖包坯的就是很高端的），甚至没有盖起来房子，房子继承自父母。
中间辈（年龄在30-40岁左右）
这代人在小学读完的时候遇到了第一次打工热潮。很多人初中都没有读完，甚至小学都没有读完。因为那个时候读书还需要缴费，加上农村的各种提留、公粮，小孩也不非常坚持读书，父母也带着一种他自己想读就读，不读就不读的心态。
于是很多人就出去打工了，很明显。打工不但可以给家里剩下口粮，还可以一个月多少结余2，300元。而读书，要给学校交钱，吃喝的花费还很高。
于是在1990年到2000年这个区间，大批的农村小孩辍学出去打工。
他们通过省吃俭用，把非常有限的存款汇给父母。于是父母在村里修起来最早的杉木椽子杉木檩的机瓦房，出前檐房乃至后面的平房。
这个时候这类家庭是村里一定数量的人羡慕的对象。而村里最糟糕的人群当属于还在供小孩读书的，基本上哪家房子最破，不是有小孩读书，就是超生游击队或者家里有得了大病的人。
小辈（年龄在10岁到20岁左右）
这些小辈的父母属于农民工第一代。小辈生活在物质相对宽裕的时代。但是大多数小孩属于留守儿童，因为父母把小孩带在身边读书代价太大（这个后面我专门介绍）。
这些小孩能够顺利读书的比例不高，有相当数量的在初中就辍学。
这些小孩成为农民工第二代的中坚力量。
随着小孩年龄变大，婚姻就是大事情了。男孩在这个问题上更加突出。
于是又张罗着开始修房子。于是父母辈（也就是30-40岁的人）辛苦打工10余年累积起来的财富，几乎都投入到了修房子。
把村里当年自己打工为了结婚修的平房（简单的楼房）推到，然后重新修更华丽的楼房。
所以我们最后可以把这类家庭30年的运行轨迹进行一下简单的归纳。
为了结婚修房（爷爷辈），为了中间辈结婚推倒以前的房子（爷爷辈的房屋），为了孙子辈的婚姻，再推倒父母辈修的房屋。
30年时间，财富不但没有聚集、传递、更谈不上增值，而是一次次的散尽。
这类群体是现在村里主要的留守着。

30年前，中国绝对的一个农耕社会，农耕社会的最大特征就是安土重迁。
而且那时候国家也限制人口流动（国家本身都很难养活城里的人了，农民去了只能成为盲流）。
在限制人口流动的情况下，村里的人口却在显著增加，那时候农村主要2个事情，计划生育、宅基地。
在人员没有流动的情况下，加上30年前，大家连温饱都是问题，修房子，修好的房子是一个奢侈的事情，宅基地是非常稀缺的资源。
更多是一个接力赛，可能2代人，甚至三代人积累财富，对房屋进行添砖加瓦，比如以前山墙是土坯，后来换成砖头，以前没有院子，后来修个院子。
但是改革开放之后，中国从农业社会逐步往工业社会过渡，人员的频繁迁徙开始出现，春运的火爆出现了。
而我们很多人的观念没有改变过来，在一个工业化的时代里面，他还按照农业化时代的思维在考虑住房的问题。

上面的北京，上海，深圳这些城市我就不截图了，我们看看五月东莞的均价。

东莞的均价已经2.7万一平。
买个80平左右的非常小的三房，首付款就要70万左右，加上税费，要准备快80万。而且一个月好几千的房贷也是巨大的压力。
所以我们面临一个问题，大多数普通打工者很难在自己所工作的城市买房。
而在他的老家和工作的城市中间，其实有很多选择。比如你可以选择在南阳、襄阳买房，你甚至可以考虑武汉或者郑州（虽然这些地方也不便宜了）。
但是你不在那里工作，关系网不在那里，你有缺乏炒房的资本和魄力，我们通常不会选择这些地方买房。
最后你可以选择的地方就是老家的县城。中国很大，但是县城是你最后的退路，因为他就是你的莫斯科，虽然苏联很大，但是县城是你最后的退路。

然后我们看看县城的态势。
邓州市（当然很多中西部县城情况类似），最发达的当属教育。
其次就是医院。
可以说整个县城都是在围绕教育展开。
如果我们按照晚上的亮灯率来分析房屋的出售率，在县城是不合适的。
因为很多县城的房子虽然空着，没有人住，甚至一直没有装修。但是他的的确确是被卖掉了。
买房的人可能晚上住在东莞，深圳某城中村。
因为没有人居住，所以物业费的问题也是大问题，因为没有物业费，房屋的维护，小区的治安，整体环境的养护，都是问题。
整体来讲，有相当数量的房屋宜居性非常差。

然后我们再看看家长的想法。
因为吃够了学历低的苦头，在外打工的父母强烈希望小孩能够多读书。


2019年高中招生人数。
我大概算下，有10200人。2019年中考人数是16146人，录取率大概63%。
而且这个录取率还在增加，随着新一批高中的修建完成，录取率很快会超过70%
也就是说，大多数小孩只要愿意读书，他都可以读完初中，然后顺利进入高中。
而进入高中之后，基本上都可以读一个大学，只是说好坏的问题。

同样大学的录取率也在稳步提高。

也就是说，我们努力让小孩读书，小孩也的确可以顺利进入高中，非常大概率的考上大学。
当然大学三六九等，差异巨大。
那我们谈这个跟我们讨论的买房有啥关系。
关系非常大，大家继续往下面看。

虽然大学生，特别是一般专科生已经相当不吃香，但是我们不能否认，读大学还是农村小孩离开农村的最好选择。
很多时候我们无法谋求一个最理想的选择，我们只能在可以选择的范围内选一个相对好的。
然后我们在看看邓州市的基本就业情况。
因为缺乏规模化的企业，整个县城比较好的就业方向主要来自政府机关、医院、学校，剩下的就是各种类型的个体户、小生意者。
政府机关、医院、学校这些很难进入，对学历要求比较高，而且需要一定的关系。实际上可以提供的岗位也非常有限。
所以小孩读完了大学之后，相当大的概率还是不会留在县城，当然回村里的可能性就更小。
小孩需要出去，到大城市，比如他的父母打工的城市往往是小孩比较好的就业城市。

所以我们不得已在邓州市区买房了，但是县城的房子我们没有机会住，小孩他们很大概率也不会住。
如果看到这层，说明你已经上道了。
但是这还远远不够。
为什么我上面不惜篇幅，引用数据来说明我们高中的录取率，我们大学的升学率。
2019年，有8000多人参加高考，前面谈了录取率。也就是一年有快6000人考上大学。
这6000人大多数会离开邓州。
1年6000,10年就是6万人，而且这都是高质量的人。
而且我们还要注意，这很可能不是一个人离开，很可能是一年三口人离开。
小孩大学毕业了，到大城市工作，结婚，生了小孩更可能把小孩留在身边读书，然后老人过去照顾小孩。
所以邓州市的人口外流会随着高中的普及，大学升学率的显著提高而进一步加速减少。
不管哪里的房子最后的价格都是供需关系定的，邓州市当然也不例外。随着高质量、高收入的人才的流出，邓州市的商品房潜在的买家会越来越少，当然价位也很难持续增高。

但是现实可能很残酷。
大学毕业比较好的就业城市，恰恰是房价都非常高的城市。
就算大学毕业，在刚刚毕业前4,5年，在大城市买房也会非常的困难。
哪怕毕业10年，工资15k左右以上的也会非常困难。
这会是一般家庭，考了一般大学的小孩面临的问题。
这个问题很难解决，比如努力提高收入，不是想提高就提高的。
我们只能优化下线路。

优化方案一
如果你的小孩在邓州市读书，而且你的梦想是小孩考上大学（好像没有几个家长不是这样想的），而你在外地，大城市打工。打工的地方的房子根本买不起。
那你基本就符合这个方案的情况。
这种情况下，你手里有了钱，当然不能在村里修房子了。你可以考虑在邓州市买房。虽然这房子你很少住，你小孩也大概率不会住。
钱不要放到手里，如果你有其他更好的更安全的投资除外。
你买了房子，你就等于上了车。这样县城的房子涨价了，你的钱就不会贬值。
比如房子是4000一平。
你买了房子之后房子涨价到了6000，但是大多数地方都在涨价，就算你准备换其他的房子。
那你要买的房子在涨价，你自己买了的房子也在涨价。二者的涨幅会大幅度抵消。
但是如果你没有买，那你就需要真金白银的多拿出来20,30万。
那如果房子跌了呢，你买的房子跌了，你要换的房子也在跌，还是抵消了。
但是这里面有一个漏洞。
不知道你发现了没有。
那就是你买的房子的涨幅要跟上大趋势。不说涨幅最大，至少不是那种好多年都不涨的。
这就要引出了我们另外一个核心问题。

所以说，在邓州买房不是坏的选择，而是我们一个优化之后相对靠谱的选择。
但是在邓州买房，不代表我们就可以随便买房。
下面给与一些条件。
第一，产权不清晰的房屋不要碰。
第二，拒绝一次付清，一次付清是一种很傻的行为，除非你不差钱。
原因我想不需要再解释了。

改变思维，改变买房主要是居住的思维。
实际上如果你符合我前面谈的那种情况，那么你买的房子大概率自己不住，小孩也不住。
那这个房子的主要意义是什么，其实说白了就是一种投资，或者保值。
基于这种思维。
你买房的时候首先要想到的是卖。
如果你买了这个房子，日后你要卖掉它，卖点是什么，好不好买。
这是你首先也最核心考虑的问题。

为什么我们要这么强调卖。
因为你努力工作，供小孩读书，不就是希望他读了大学。
然后他读了大学到了大城市工作，面临高高在上的房价，他依然无法买房。
但是这种时候，如果你在县城有一套房子，位置不错，很容易脱手。
你完全可以把这个房子卖掉。这样你就可以给小孩凑了首付款（或者一部分首付款），让他在大城市买房。
这样你家的财富除了有一定程度的增加，还非常好的传递下去。
如果在村里修个房子，那不但财富没有增加，也没有传递。
你小孩在大城市买房，你村里的房子很难卖掉，更不要说卖个好价格。
你又不能把砖头给拆了，让小孩拿到大城市用。

从方便售出的角度考虑。
第一，户型不要太大。
随着房屋单价的提高，一平从3,4000到普遍6,7000，乃至更高。
户型太大，会导致房屋总价太高，这样潜在的买家就会少很多。
买家少，就不好出手，价位也会影响。
第二，不要在装修上投入太多钱。
如果你根本不住，甚至不需要装修，如果要住，一般的装修就可以。
可以在你打算出手的时候花费点钱装修下，对于不懂行的人，看房子很容易被房屋内的装修吸引，而忽视了房屋更关键的布局，位置。
实际上10万的装修看着都很亮丽，而房屋的位置，朝向（这些后续有机会专门说下），你无法改变的东西，可能会让房屋的价格一下子几十万的波动。
当房子才20,30万的时候，花费10来万装修这已经很大的数目，但是当房子动辄一百万以上的时候，10万的装修只是10分之一而已，而且装修是一个严重折旧的事情。
所以如果你打算卖了，在卖之前花费几万装修下，就可能多买10多万。因为不懂行的很多。