原创 商都房谈 2020-08-13 17:58:43
五家国有大行同时出招，LPR转换真正进入到了最后的时刻。
很多人最近还收到了银行的催办短信，LPR转换再不决定，银行就替你安排了!
01
8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款，定价基准批量转换为LPR。
如果还没转LPR的，银行就给你自动转了。如果被转后，还是确定要之前的固定利率，还得你自己再转回来。
7月20日，我国贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
这也意味着，LPR从4月20日到8月再度公布的四个月时间里，是个原地踏步的状态。
自央行改革LPR形成机制至今，已发布12次LPR，目前，与个人住房贷款利率挂钩的5年期LPR已下降20个基点。
7月份LPR利率数据，虽没有下调，但至少保持了低息的水平。
这说明利率政策是有定力的，不会盲目无限、高频进行下调，总体上以有效服务实体经济为导向。
02
很多人没有考虑过，利率到底意味着什么。
从全社会的角度讲，利率大概意味着全社会财富的积累速率。简单说，利率大致等于某个地区或者国家的GDP增速。
看下面两张图可以知道，一个国家的利率走势和GDP增速相关度极高。
美国十年期国债收益率和GDP走势图 来源：饭爷的江湖
日本十年期国债收益率和GDP走势图 来源：饭爷的江湖
利率和GDP增长，正相关。
道理很简单，经济增长好的时候，大家都愿意贷款投资赚钱，资金需求比供给旺盛，利率就会上升。
随着社会发展越来越成熟，经济增长速度越来越慢，赚钱的机会少了，贷款的人也少了，利率自然就越来越低，比如日本的利率，已经在无限趋近于1.0%。
为啥会出现这个现象？因为社会越来越固化，人们的投资欲望也在降低。
不少人应该还记得前几年，买信托产品保本能到9%，余额宝都能接近5%的日子吧。
现在最好的理财也不过4点多的利息，保司卖个4%的年金还很快就被监管下线。
以前年化12%往外借钱都抢着有人要，现在0.5%都没人要。
随着GDP和经济的增速在放缓，社会上再没有什么领域能提供那么高回报的项目了。
所以，利率水平和经济增长，是强相关的。
03
我们再扯回LPR。
变更后，利率具体该咋算呢？可以根据下面两个例子，复习一下。
首先，这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%。记住这个数字，4.8%。
① 假如你原来的房贷利率是上浮10%，即为5.39%。
5.39比4.8要高，5.39%—4.8%=0.59%。这个0.59%，就是你今后房贷的固定加点数，永远伴随你。你今后的房贷利率就是：LPR+0.59%。
因此，假设今年12月份LPR报价4.60%，明年开始你的利率就是4.60%+0.59%=5.19%。
②假如你原来的房贷利率是九折，就是4.41%。
4.41比4.8要低，4.41%-4.8%=-0.39%，这个-0.39%就是你今后的房贷固定减点数，永远伴随着你。你今后的房贷利率就是：LPR-0.39%。
因此，假设今年12月份的LPR报价4.60%，你的浮动利率就是4.60%-0.39%=4.21%。
按照这个利率，每月房贷能节省下50块上下，能多买几个肉夹馍吃。
按照目前的形势来看，利率市场化，利率下降是大势所趋。很多欧美国家甚至已经进入负利率时代，我们的利率同样也有下降的空间。
纵观全球主要经济体，中国目前4.65%+基点的5年以上房贷利率，是世界中上水平。参考发达国家20年房贷，比如日本(1.41%)、法国(1.69%)、德国(1.89%)，基本是2%以内。
但是，如果你的利率本来就是很低，基准利率下浮那种，比如4.41%，或者3.92%，可以结合你贷款剩余期限的长短，考虑选择固定利率。
这样的判断是基于，就算LPR每年下降，也不会下降的那么快，还没有你目前执行的利率低，等到下降到比你目前执行的利率还低的时候，你的贷款也已经还完了。
04
你的房贷，该不该换成LPR？
要不要换LPR实际上取决于你对未来经济增长的判断。
如果你觉得未来有恶性通胀会快速加息，或者未来经济增长能重回8%，那建议不要换。
如果你觉得未来经济或者GDP增速，随着社会成熟趋于放缓，那应该换。
如果把这道选择题给我做，除了未来的GDP增速趋势，我还会考虑下贷款到期时间。
要是贷款到期日只有5—6年，当初又拿到了折扣利率，就没必要换。
要是贷款到期日还很长，十年以上，可以毫不犹豫的换LPR。
五家国有大行同时出招，LPR转换真正进入到了最后的时刻。
很多人最近还收到了银行的催办短信，LPR转换再不决定，银行就替你安排了!
01
8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告称，将于8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款，定价基准批量转换为LPR。
如果还没转LPR的，银行就给你自动转了。如果被转后，还是确定要之前的固定利率，还得你自己再转回来。
7月20日，我国贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。
这也意味着，LPR从4月20日到8月再度公布的四个月时间里，是个原地踏步的状态。
自央行改革LPR形成机制至今，已发布12次LPR，目前，与个人住房贷款利率挂钩的5年期LPR已下降20个基点。
7月份LPR利率数据，虽没有下调，但至少保持了低息的水平。
这说明利率政策是有定力的，不会盲目无限、高频进行下调，总体上以有效服务实体经济为导向。
02
很多人没有考虑过，利率到底意味着什么。
从全社会的角度讲，利率大概意味着全社会财富的积累速率。简单说，利率大致等于某个地区或者国家的GDP增速。
看下面两张图可以知道，一个国家的利率走势和GDP增速相关度极高。
美国十年期国债收益率和GDP走势图 来源：饭爷的江湖
日本十年期国债收益率和GDP走势图 来源：饭爷的江湖
利率和GDP增长，正相关。
道理很简单，经济增长好的时候，大家都愿意贷款投资赚钱，资金需求比供给旺盛，利率就会上升。
随着社会发展越来越成熟，经济增长速度越来越慢，赚钱的机会少了，贷款的人也少了，利率自然就越来越低，比如日本的利率，已经在无限趋近于1.0%。
为啥会出现这个现象？因为社会越来越固化，人们的投资欲望也在降低。
不少人应该还记得前几年，买信托产品保本能到9%，余额宝都能接近5%的日子吧。
现在最好的理财也不过4点多的利息，保司卖个4%的年金还很快就被监管下线。
以前年化12%往外借钱都抢着有人要，现在0.5%都没人要。
随着GDP和经济的增速在放缓，社会上再没有什么领域能提供那么高回报的项目了。
所以，利率水平和经济增长，是强相关的。
03
我们再扯回LPR。
变更后，利率具体该咋算呢？可以根据下面两个例子，复习一下。
首先，这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%。记住这个数字，4.8%。
① 假如你原来的房贷利率是上浮10%，即为5.39%。
5.39比4.8要高，5.39%—4.8%=0.59%。这个0.59%，就是你今后房贷的固定加点数，永远伴随你。你今后的房贷利率就是：LPR+0.59%。
因此，假设今年12月份LPR报价4.60%，明年开始你的利率就是4.60%+0.59%=5.19%。
②假如你原来的房贷利率是九折，就是4.41%。
4.41比4.8要低，4.41%-4.8%=-0.39%，这个-0.39%就是你今后的房贷固定减点数，永远伴随着你。你今后的房贷利率就是：LPR-0.39%。
因此，假设今年12月份的LPR报价4.60%，你的浮动利率就是4.60%-0.39%=4.21%。
按照这个利率，每月房贷能节省下50块上下，能多买几个肉夹馍吃。
按照目前的形势来看，利率市场化，利率下降是大势所趋。很多欧美国家甚至已经进入负利率时代，我们的利率同样也有下降的空间。
纵观全球主要经济体，中国目前4.65%+基点的5年以上房贷利率，是世界中上水平。参考发达国家20年房贷，比如日本(1.41%)、法国(1.69%)、德国(1.89%)，基本是2%以内。
但是，如果你的利率本来就是很低，基准利率下浮那种，比如4.41%，或者3.92%，可以结合你贷款剩余期限的长短，考虑选择固定利率。
这样的判断是基于，就算LPR每年下降，也不会下降的那么快，还没有你目前执行的利率低，等到下降到比你目前执行的利率还低的时候，你的贷款也已经还完了。
04
你的房贷，该不该换成LPR？
要不要换LPR实际上取决于你对未来经济增长的判断。
如果你觉得未来有恶性通胀会快速加息，或者未来经济增长能重回8%，那建议不要换。
如果你觉得未来经济或者GDP增速，随着社会成熟趋于放缓，那应该换。
如果把这道选择题给我做，除了未来的GDP增速趋势，我还会考虑下贷款到期时间。
要是贷款到期日只有5—6年，当初又拿到了折扣利率，就没必要换。
要是贷款到期日还很长，十年以上，可以毫不犹豫的换LPR。
