作者：今纶
几年以来，我一直在说人口老龄化以及人口流失的问题。这个问题牵扯到城市规划、土地财政、房价、养老以及整个国家的产业布局。很遗憾的是，一些城市完全不顾及现实状况，盲目扩张，已经造成了资源浪费。房地产市场也陷入“冰火两重天”：深圳、杭州等地的楼市火，一些偏远城市的房子几万块就可以买一套。
马云曾说：“未来房价如葱”，哪里需要等到未来，房价如葱正在从东北、西部向更广大的地区蔓延。未来只会剩下围绕大城市的一二十个“房价孤岛群”可以维持。
据《21世纪经济报道》：2014年至2018年五年间，有451个城市“城扩人增”，有87个城市“城扩人走”，有18个城市“城缩人增”，有13个城市“城缩人走”。
从2018年数据与2014年数据对比结果来看，有122个城市在这5年间出现了城区常住人口减少。5个城市基本持平，507个城市保持了城区人口正增长。
其中，吉林龙井市，广东揭阳市和湖北洪湖市，是人口减少超过50%的城市。
实际上，在人口下降的城市中，主要还是以三四线城市为主。揭阳市过去五年城区常住人口流失超过百万。另外，乌鲁木齐、鞍山、遂宁、佛山、中山、郑州、营口和抚顺的城区常住人口流失，也超过了十万。嘉兴、洛阳、安顺等地2018年对比2014年城区常住人口也减少超过5万。
注意：城区常住人口和总人口是两码事。有的城市代管的县比较大，农村人口庞大。
为什么会出现这种情况，未来中国的城市化会怎么走？哪些地方值得投奔？
产业才是房价最终极支撑
之所以有87个城市“城扩人走”说明“土地城镇化快于人口城镇化”现象依然存在，什么意思？
很简单，建新城区、卖地在以往是屡试不爽的法宝。但是因为某些城市没有足够的产业支撑，买了房也找不到工作，忽悠了一批人就很难忽悠下一批人，城市扩张带来了“反噬”效应：新城区建得越多，人口流失越快，因为产业起不来，没有工作机会。人们只好到外地打工、创业，等越来越多的人看明白了，这个循环就会自我加强。
因此，如果买了这样的城市的房子要赶快脱手。有机会的话，一定要尽快离开这样的城市。
产业，唯有产业才是房价最终极的支撑。深圳南山为什么房价高？炒作是一个原因，可是产业发达，上市公司林立才是根本原因，刚需很刚，你买不起，他买得起。同理，还有广州天河区。
没有产业就没有城市的未来，只知道搞房地产的城市请一定对其保持“做空”状态。
揭阳城区常住人口流失超百万
还有两类城市要高度警惕，即资源性城市和过于依赖龙头企业的城市。
资源性城市不用说，大家都知道，一枯竭就要挂，比如：鹤岗、阜新等。过于依赖龙头企业的城市，比如揭阳的康美药业在2018年“暴雷”，对揭阳影响就非常大。
2018年年中，康美药业股价开始大幅下跌。2018年10月，康美药业因存贷双高遭到媒体质疑，股价随后出现连续暴跌，一时风声鹤唳。康美药业修改公告称会计差错更正，坦承2017年账实不符之处多达14条，其中货币资金多计算了299.44亿元。
康美纳税额一度占普宁的三分之一、揭阳的六分之一。据官方公布的《2019年前三季度揭阳市经济运行简况》，揭阳前三季度全市实现地方一般公共预算收入47.28亿元，下降17.2%。
揭阳过去五年城区常住人口流失超过百万，这是什么概念？我去看了一下揭阳2019年的状况——“全年实现地方一般公共预算收入73.01亿元，下降7.98%；实现一般公共预算支出349.23亿元，增长11.2%”，妥妥的赤字。
揭阳紧急呼救！
横琴不可能复制深圳奇迹
珠海楼市这些年在大v的力捧下似乎在走红，但是珠海楼市其实也潜藏着危机，最大的危机就是城市过于依赖几家大型企业，尤其是格力。
不幸的是，格力近日发布2020年半年报。数据显示，格力今年上半年营收为695.02亿元，同比下降28.57%；净利润63.62亿元，同比下降53.73%。连董明珠本人都说“大家对我预期太高”。
诚然，董明珠是“空调女皇”，但是董明珠总有退休的一天。很多人忽悠说，港人、澳门人会过来炒房，其实，我觉得说深圳人会过来炒房更靠谱一些。现在，深圳炒房客资源越来越稀缺，广州南沙、中山、珠海都需要你们，尤其是天津，也需要你们，深圳炒房客忙不过来。
当然，珠海的人口是增长的，和揭阳不同。珠海的人口密度也还可以，可是房价均价已经在广东省居于前列了，也没啥增长空间，不要相信那些广告和规划，要去看格力的未来。珠海没有特别突出的优势和产业，除了格力，这是最要命的。
如果珠海不能快速实现新的核心竞争力，中山和揭阳的命运其实难以避免。横琴不可能复制深圳奇迹，因为澳门和香港的体量、地位、金融实力不一样，横琴有可能复制前海的写字楼空置率，那叫一个高。
珠海的另外一个短板就是离中心城市太远，是的，未来经过深中通道去深圳不到一小时，可是你看看惠州的房价。惠州的房价比珠海高还是低？还有东莞的房价，好多地方都比珠海便宜，珠海是个好地方，可是房价早就被透支了。
至于澳门和香港的经济，你们自己去搜公开的经济指数，我就不说了。
中山人口密度在全国属于倒数
中山的人口下降也是很厉害的，2014-2018年，中山城区常住人口流失超过了十万。而且，最悲催的是：中山的人口密度在全国属于倒数之列，每平方公里只有0.34万人，比嘉峪关多100人而已，嘉峪关啊！塞外边关。
以上数据来自新闻报道。
所以呢，其实局面很清晰了，除了东北、西部的三四线城市在流失人口，南方的一些看起来不错的城市也在经历人口流失的阵痛。
在2014年到2018年，佛山城区常住人口流失，也超过了十万。是不是万万没想到？GDP去年过了万亿喔，当时好多人吹捧，结果呢？今年上半年GDP增长为—7.5%，负增长！东莞正在无限接近佛山。
为什么会这样？
很简单，自己产业不强，不能提供太多工作机会。
历史的巨变正在到来
我们正在经历一个历史的巨变，太多因素叠加：
外部压力，这个不用说。
经济增速本来就在放缓，这很正常，世界各国都一样，尤其是到了这个体量。
人口红利正在快速消失。
原有的经济发展模式遭遇巨大挑战，制造业的智能化提升速度总体还不够快，土地财政的“法宝”在一些偏远城市失灵。
……
城市发展的“马太效应”开始加速出现：强者越来越强，弱者没有翻盘机会。
成都、郑州、武汉的崛起本质是一种“存量博弈”，牺牲的是广大三四五线城市的产业优化机会，但是在突出省会城市首位度的规划指引下，这一趋势不会停止。
普通人该怎么办？如何借城市的势做事？
两个大方向：
其一，去南方的一二线城市以及产业发达的城市，这个南方是指华南、江南、西南。比如杭州、广州、深圳、东莞、宁波、苏州、南京等。
其二，如果因为种种原因去不了南方，至少要投奔中部的省会城市，次选西部省会城市。比如武汉、成都、重庆、郑州、长沙等。
人口流向、资金流向奔涌不息，就是这样。如果你要去上海，当然好，可是落户太难。
未来的绝大部分中国人都是守在这一二十座一二线城市里创造财富，享受生活，而其余的中小城市都会慢慢灯光黯淡，慢慢枯竭，是的，像极了日本。
这其实是东亚的命运，注定不能如德国一样做到城市的相对均衡和多点分布，那么，我们就只有接受这样的命运。
其实这样的命运轨迹与城市变化，也深深浸润在文化、价值观与利益的博弈场中，个人只能顺势而为，无力改变。
曹德旺最近说了一段话，我觉得很好，摘录在此：
在被问及如何度过危机时，曹德旺说：“停止扩张性投资、减轻负债、不被欠钱”。老曹身家亿万，富豪榜上有名字，见过大风大浪，他的话，你们一定要听。
最后祝福大家：做正确的选择，前路美好如画。
几年以来，我一直在说人口老龄化以及人口流失的问题。这个问题牵扯到城市规划、土地财政、房价、养老以及整个国家的产业布局。很遗憾的是，一些城市完全不顾及现实状况，盲目扩张，已经造成了资源浪费。房地产市场也陷入“冰火两重天”：深圳、杭州等地的楼市火，一些偏远城市的房子几万块就可以买一套。
马云曾说：“未来房价如葱”，哪里需要等到未来，房价如葱正在从东北、西部向更广大的地区蔓延。未来只会剩下围绕大城市的一二十个“房价孤岛群”可以维持。
据《21世纪经济报道》：2014年至2018年五年间，有451个城市“城扩人增”，有87个城市“城扩人走”，有18个城市“城缩人增”，有13个城市“城缩人走”。
从2018年数据与2014年数据对比结果来看，有122个城市在这5年间出现了城区常住人口减少。5个城市基本持平，507个城市保持了城区人口正增长。
其中，吉林龙井市，广东揭阳市和湖北洪湖市，是人口减少超过50%的城市。
实际上，在人口下降的城市中，主要还是以三四线城市为主。揭阳市过去五年城区常住人口流失超过百万。另外，乌鲁木齐、鞍山、遂宁、佛山、中山、郑州、营口和抚顺的城区常住人口流失，也超过了十万。嘉兴、洛阳、安顺等地2018年对比2014年城区常住人口也减少超过5万。
注意：城区常住人口和总人口是两码事。有的城市代管的县比较大，农村人口庞大。
为什么会出现这种情况，未来中国的城市化会怎么走？哪些地方值得投奔？
产业才是房价最终极支撑
之所以有87个城市“城扩人走”说明“土地城镇化快于人口城镇化”现象依然存在，什么意思？
很简单，建新城区、卖地在以往是屡试不爽的法宝。但是因为某些城市没有足够的产业支撑，买了房也找不到工作，忽悠了一批人就很难忽悠下一批人，城市扩张带来了“反噬”效应：新城区建得越多，人口流失越快，因为产业起不来，没有工作机会。人们只好到外地打工、创业，等越来越多的人看明白了，这个循环就会自我加强。
因此，如果买了这样的城市的房子要赶快脱手。有机会的话，一定要尽快离开这样的城市。
产业，唯有产业才是房价最终极的支撑。深圳南山为什么房价高？炒作是一个原因，可是产业发达，上市公司林立才是根本原因，刚需很刚，你买不起，他买得起。同理，还有广州天河区。
没有产业就没有城市的未来，只知道搞房地产的城市请一定对其保持“做空”状态。
揭阳城区常住人口流失超百万
还有两类城市要高度警惕，即资源性城市和过于依赖龙头企业的城市。
资源性城市不用说，大家都知道，一枯竭就要挂，比如：鹤岗、阜新等。过于依赖龙头企业的城市，比如揭阳的康美药业在2018年“暴雷”，对揭阳影响就非常大。
2018年年中，康美药业股价开始大幅下跌。2018年10月，康美药业因存贷双高遭到媒体质疑，股价随后出现连续暴跌，一时风声鹤唳。康美药业修改公告称会计差错更正，坦承2017年账实不符之处多达14条，其中货币资金多计算了299.44亿元。
康美纳税额一度占普宁的三分之一、揭阳的六分之一。据官方公布的《2019年前三季度揭阳市经济运行简况》，揭阳前三季度全市实现地方一般公共预算收入47.28亿元，下降17.2%。
揭阳过去五年城区常住人口流失超过百万，这是什么概念？我去看了一下揭阳2019年的状况——“全年实现地方一般公共预算收入73.01亿元，下降7.98%；实现一般公共预算支出349.23亿元，增长11.2%”，妥妥的赤字。
揭阳紧急呼救！
横琴不可能复制深圳奇迹
珠海楼市这些年在大v的力捧下似乎在走红，但是珠海楼市其实也潜藏着危机，最大的危机就是城市过于依赖几家大型企业，尤其是格力。
不幸的是，格力近日发布2020年半年报。数据显示，格力今年上半年营收为695.02亿元，同比下降28.57%；净利润63.62亿元，同比下降53.73%。连董明珠本人都说“大家对我预期太高”。
诚然，董明珠是“空调女皇”，但是董明珠总有退休的一天。很多人忽悠说，港人、澳门人会过来炒房，其实，我觉得说深圳人会过来炒房更靠谱一些。现在，深圳炒房客资源越来越稀缺，广州南沙、中山、珠海都需要你们，尤其是天津，也需要你们，深圳炒房客忙不过来。
当然，珠海的人口是增长的，和揭阳不同。珠海的人口密度也还可以，可是房价均价已经在广东省居于前列了，也没啥增长空间，不要相信那些广告和规划，要去看格力的未来。珠海没有特别突出的优势和产业，除了格力，这是最要命的。
如果珠海不能快速实现新的核心竞争力，中山和揭阳的命运其实难以避免。横琴不可能复制深圳奇迹，因为澳门和香港的体量、地位、金融实力不一样，横琴有可能复制前海的写字楼空置率，那叫一个高。
珠海的另外一个短板就是离中心城市太远，是的，未来经过深中通道去深圳不到一小时，可是你看看惠州的房价。惠州的房价比珠海高还是低？还有东莞的房价，好多地方都比珠海便宜，珠海是个好地方，可是房价早就被透支了。
至于澳门和香港的经济，你们自己去搜公开的经济指数，我就不说了。
中山人口密度在全国属于倒数
中山的人口下降也是很厉害的，2014-2018年，中山城区常住人口流失超过了十万。而且，最悲催的是：中山的人口密度在全国属于倒数之列，每平方公里只有0.34万人，比嘉峪关多100人而已，嘉峪关啊！塞外边关。
以上数据来自新闻报道。
所以呢，其实局面很清晰了，除了东北、西部的三四线城市在流失人口，南方的一些看起来不错的城市也在经历人口流失的阵痛。
在2014年到2018年，佛山城区常住人口流失，也超过了十万。是不是万万没想到？GDP去年过了万亿喔，当时好多人吹捧，结果呢？今年上半年GDP增长为—7.5%，负增长！东莞正在无限接近佛山。
为什么会这样？
很简单，自己产业不强，不能提供太多工作机会。
历史的巨变正在到来
我们正在经历一个历史的巨变，太多因素叠加：
外部压力，这个不用说。
经济增速本来就在放缓，这很正常，世界各国都一样，尤其是到了这个体量。
人口红利正在快速消失。
原有的经济发展模式遭遇巨大挑战，制造业的智能化提升速度总体还不够快，土地财政的“法宝”在一些偏远城市失灵。
……
城市发展的“马太效应”开始加速出现：强者越来越强，弱者没有翻盘机会。
成都、郑州、武汉的崛起本质是一种“存量博弈”，牺牲的是广大三四五线城市的产业优化机会，但是在突出省会城市首位度的规划指引下，这一趋势不会停止。
普通人该怎么办？如何借城市的势做事？
两个大方向：
其一，去南方的一二线城市以及产业发达的城市，这个南方是指华南、江南、西南。比如杭州、广州、深圳、东莞、宁波、苏州、南京等。
其二，如果因为种种原因去不了南方，至少要投奔中部的省会城市，次选西部省会城市。比如武汉、成都、重庆、郑州、长沙等。
人口流向、资金流向奔涌不息，就是这样。如果你要去上海，当然好，可是落户太难。
未来的绝大部分中国人都是守在这一二十座一二线城市里创造财富，享受生活，而其余的中小城市都会慢慢灯光黯淡，慢慢枯竭，是的，像极了日本。
这其实是东亚的命运，注定不能如德国一样做到城市的相对均衡和多点分布，那么，我们就只有接受这样的命运。
其实这样的命运轨迹与城市变化，也深深浸润在文化、价值观与利益的博弈场中，个人只能顺势而为，无力改变。
曹德旺最近说了一段话，我觉得很好，摘录在此：
在被问及如何度过危机时，曹德旺说：“停止扩张性投资、减轻负债、不被欠钱”。老曹身家亿万，富豪榜上有名字，见过大风大浪，他的话，你们一定要听。
最后祝福大家：做正确的选择，前路美好如画。
