年涨幅46.9%！30天带看193次！追涨深圳学区房，还要上演多久？
原创情报哥深圳楼市情报昨天


楼市不会“雨露均沾”，谁会逆势“跑赢大盘”？
一是学区房，二是地铁房。
其中优质学区的房产价值，又如金字塔顶端一般的存在。
在深圳，尤以四大较为突出。

四大学区范围内，有小区年涨幅46.9%
深圳四大的房产价值较为突出，是有数据的。
鹏城合正星园小区年涨幅46.9%，愉天小区年涨幅31.5%，而罗湖二手房年涨幅14.4%，深圳二手房年涨幅10.7%。

截图自中原地产
接下来我们看具体分析。
深圳四大：深圳中学、深圳外国语学校、深圳实验学校、深圳高级中学。
由于深圳外国语学校针对全市招生，不存在学区房之说。
本次，我们将以深圳实验学校初中部、深圳市高级中学、深圳中学初中部部分学区房二手房成交数据作为样本进行举例论证。
1.鹏城合正星园年涨幅46.9%（数据来源：中原地产）
鹏城合正星园所属深圳中学初中部的学区范围内，二手房挂牌均价14.1万/㎡。

图片来源：中原地产
根据中原地产，2019年11月，鹏城合正星园小区均价78343元/㎡，到今年10月份，该小区均价115119元/㎡。
核算下来，鹏城合正星园的年涨幅46.9%，是翠竹片区（鹏城合正星园所属片区）年涨幅23.4%的两倍。
2.愉天小区30天带看193次
鹏城合正星园同片区内，愉天小区也属深中初中部的学区范围内，其二手房挂牌均价15万/㎡。
根据中原地产，愉天小区2019年11月均价98824元/㎡，2020年均价129997元/㎡，年涨幅31.5%。
而倒回去几年，就在2017年，有媒体截图举证，愉天小区的挂牌价6.9万/㎡。

自媒体发布的2017年愉天小区挂牌情况
愉天小区是1991年建成的住宅，最小户型35平，环境一般，居住体验也比较差。
但深中学位的存在，即使老破小，也“金光闪闪”。
链家网的带看数据，近30天，愉天小区带看次数193次，

截图自链家
而中原地产数据显示，截止到2020年11月份，该小区已经成交17套，月均成交1.5套，比去年全年成交套数（14套）还要多。
鹏城合正星园、愉天小区表现亮眼，那么整个罗湖区什么表现呢？
罗湖区的二手房挂牌均价6.4万/㎡，大信大厦（1992年建成）挂牌均价仅3.8万/㎡。

截图自链家
直观可见，同样是老破，但现实却是，重点学校的学区房与非学区房每平米单价差高达10万+。
当然，有此表现的不仅翠竹片区，还有百花片区、八卦岭等片区。
2019年初，荔园小学东校区划入八卦岭片区的消息开始发酵。
一夜之间，八卦岭宿舍小区房价就像坐上了直升机，从年初的5字头，一路奔向8字头，到今天，小区挂牌均价已经12.6万/㎡。
而类似的涨价，还将继续上演。

深圳的教育资源很稀缺
深圳家长对学区的追高，是深圳学区房一路高歌猛进的直接原因。
这种追高源于深圳的教育现状。
首先看一组数据：深圳普通公立高中的中考录取率预计63%（2020年数据），而高考本科录取率平均约70%（八大本科升学率甚至高达90%）。
63%的中考录取率，70%的高考录取率，意味着什么？
中考压力堪比高考，甚至更大。
同时意味着在深圳，有约37%的初中生上不了普通公立高中，而这个数据可能更高。
这时候再看四大2020年的录取喜报：
深圳中学的重本率98.7%；
深圳实验学校的重本率98.4%；
深圳外国语学校的重本率98.21%；
深圳高级中学中心校区的重本率97.6%。

图片来源：蓝天教育
一边是上不了高中，一边是跨入重本的大门，由此来看，初中的选择很重要，对名校的追捧也显得尤为必要。
要知道，考入四大有两个途径：
一是中考，大概得全市前5%的排名才有资格；
二是自主招生，2019年深圳中学自主招生120名，其中近一半来自初中部。
很显然，考入全市前5%不容易，入读初中部，可能是迈入四大门槛最捷径的小路。
于是超一线城市里的奇观：名校学区范围内，越是“老破小”就越值钱。
但说到底，无论是中考的录取率，还是进入四大的概率，都是优质教育资源稀缺所导致的。
试想如果都均衡，都优质了，自然就不用择校了，那就是家门口有什么学校就上什么学校。
但事实并非如此，据教育部门预算，预计到2020年，深圳小一缺口4.95万个，初一学位缺口1.06万个。
深圳人口的平均年龄32.5岁，是我国平均年龄最小的城市。
这样的年龄结构，带来的也是小学、幼儿园及初中学校的巨大需求。

一纸文件，就能让“老破小”崩盘？
其实，学区资源是房产可变度最高的资源。
一纸教改文件就能让一个只有教育资源的“老破小”崩盘。
类似情况已经在深圳发生，今年的深高南事件就是一个很好的例子。
因土地性质，深高南突然将8个小区（泰安轩、泰康轩、泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦、竹园小区和安华小区）录取基础分从一类80分将降为三类70分，主要原因降级风波小区被划分为三类用地。
目前虽然已经恢复积分，但是不排除是对历史决定的尊重，“历史遗留”的单身公寓学位是否将一直安全下去，尚且不得而知。
假使未来新积分政策的出台，这些小区被再次撤掉“保护伞”，试想，它们的价值是否会被重新定义。
抛开学位的加持，单单从其居住属性来看，它们的价值也许真的不高。
不说其他，就以百花片区的单价之最国城花园为例，国城花园的二手房挂牌均价22万/㎡。
1995年建成的塔板结合的房子，名字叫国城花园，但事实上并没有配套花园。
按其最小户型44㎡，单价22万/㎡的价格算，一套房子的总价968万。
房龄25年，居住环境差，如果没有学位加持，会有人为其买单吗？
结
深圳追涨学区房是事实，但公立教育资源稀缺也是事实。
目前实行的“大学区”能否降温深圳学区房，争议颇多，主要争议深圳教育“患寡”而非“患不均”。
那么深圳应该如何破局？
我们认为除了保证现有的资源外，未来可能是发挥市场功能的时候了，比如私立学校。
重金之下必有匹夫。
对于校方来说，私立学校老师待遇更上了，师资力量就跟上了。
对于家长来说，“大学区”不稳定，自然会流出一部分就读私立学校。
能够花几千几百万买学区房，自然也不会吝啬几十万的学费读私立。
至于能否治标治本，还需市场的进一步反映。
原创情报哥深圳楼市情报昨天


楼市不会“雨露均沾”，谁会逆势“跑赢大盘”？
一是学区房，二是地铁房。
其中优质学区的房产价值，又如金字塔顶端一般的存在。
在深圳，尤以四大较为突出。

四大学区范围内，有小区年涨幅46.9%
深圳四大的房产价值较为突出，是有数据的。
鹏城合正星园小区年涨幅46.9%，愉天小区年涨幅31.5%，而罗湖二手房年涨幅14.4%，深圳二手房年涨幅10.7%。

截图自中原地产
接下来我们看具体分析。
深圳四大：深圳中学、深圳外国语学校、深圳实验学校、深圳高级中学。
由于深圳外国语学校针对全市招生，不存在学区房之说。
本次，我们将以深圳实验学校初中部、深圳市高级中学、深圳中学初中部部分学区房二手房成交数据作为样本进行举例论证。
1.鹏城合正星园年涨幅46.9%（数据来源：中原地产）
鹏城合正星园所属深圳中学初中部的学区范围内，二手房挂牌均价14.1万/㎡。

图片来源：中原地产
根据中原地产，2019年11月，鹏城合正星园小区均价78343元/㎡，到今年10月份，该小区均价115119元/㎡。
核算下来，鹏城合正星园的年涨幅46.9%，是翠竹片区（鹏城合正星园所属片区）年涨幅23.4%的两倍。
2.愉天小区30天带看193次
鹏城合正星园同片区内，愉天小区也属深中初中部的学区范围内，其二手房挂牌均价15万/㎡。
根据中原地产，愉天小区2019年11月均价98824元/㎡，2020年均价129997元/㎡，年涨幅31.5%。
而倒回去几年，就在2017年，有媒体截图举证，愉天小区的挂牌价6.9万/㎡。

自媒体发布的2017年愉天小区挂牌情况
愉天小区是1991年建成的住宅，最小户型35平，环境一般，居住体验也比较差。
但深中学位的存在，即使老破小，也“金光闪闪”。
链家网的带看数据，近30天，愉天小区带看次数193次，

截图自链家
而中原地产数据显示，截止到2020年11月份，该小区已经成交17套，月均成交1.5套，比去年全年成交套数（14套）还要多。
鹏城合正星园、愉天小区表现亮眼，那么整个罗湖区什么表现呢？
罗湖区的二手房挂牌均价6.4万/㎡，大信大厦（1992年建成）挂牌均价仅3.8万/㎡。

截图自链家
直观可见，同样是老破，但现实却是，重点学校的学区房与非学区房每平米单价差高达10万+。
当然，有此表现的不仅翠竹片区，还有百花片区、八卦岭等片区。
2019年初，荔园小学东校区划入八卦岭片区的消息开始发酵。
一夜之间，八卦岭宿舍小区房价就像坐上了直升机，从年初的5字头，一路奔向8字头，到今天，小区挂牌均价已经12.6万/㎡。
而类似的涨价，还将继续上演。

深圳的教育资源很稀缺
深圳家长对学区的追高，是深圳学区房一路高歌猛进的直接原因。
这种追高源于深圳的教育现状。
首先看一组数据：深圳普通公立高中的中考录取率预计63%（2020年数据），而高考本科录取率平均约70%（八大本科升学率甚至高达90%）。
63%的中考录取率，70%的高考录取率，意味着什么？
中考压力堪比高考，甚至更大。
同时意味着在深圳，有约37%的初中生上不了普通公立高中，而这个数据可能更高。
这时候再看四大2020年的录取喜报：
深圳中学的重本率98.7%；
深圳实验学校的重本率98.4%；
深圳外国语学校的重本率98.21%；
深圳高级中学中心校区的重本率97.6%。

图片来源：蓝天教育
一边是上不了高中，一边是跨入重本的大门，由此来看，初中的选择很重要，对名校的追捧也显得尤为必要。
要知道，考入四大有两个途径：
一是中考，大概得全市前5%的排名才有资格；
二是自主招生，2019年深圳中学自主招生120名，其中近一半来自初中部。
很显然，考入全市前5%不容易，入读初中部，可能是迈入四大门槛最捷径的小路。
于是超一线城市里的奇观：名校学区范围内，越是“老破小”就越值钱。
但说到底，无论是中考的录取率，还是进入四大的概率，都是优质教育资源稀缺所导致的。
试想如果都均衡，都优质了，自然就不用择校了，那就是家门口有什么学校就上什么学校。
但事实并非如此，据教育部门预算，预计到2020年，深圳小一缺口4.95万个，初一学位缺口1.06万个。
深圳人口的平均年龄32.5岁，是我国平均年龄最小的城市。
这样的年龄结构，带来的也是小学、幼儿园及初中学校的巨大需求。

一纸文件，就能让“老破小”崩盘？
其实，学区资源是房产可变度最高的资源。
一纸教改文件就能让一个只有教育资源的“老破小”崩盘。
类似情况已经在深圳发生，今年的深高南事件就是一个很好的例子。
因土地性质，深高南突然将8个小区（泰安轩、泰康轩、泰然公寓、财富广场、杭钢大厦、有色大厦、竹园小区和安华小区）录取基础分从一类80分将降为三类70分，主要原因降级风波小区被划分为三类用地。
目前虽然已经恢复积分，但是不排除是对历史决定的尊重，“历史遗留”的单身公寓学位是否将一直安全下去，尚且不得而知。
假使未来新积分政策的出台，这些小区被再次撤掉“保护伞”，试想，它们的价值是否会被重新定义。
抛开学位的加持，单单从其居住属性来看，它们的价值也许真的不高。
不说其他，就以百花片区的单价之最国城花园为例，国城花园的二手房挂牌均价22万/㎡。
1995年建成的塔板结合的房子，名字叫国城花园，但事实上并没有配套花园。
按其最小户型44㎡，单价22万/㎡的价格算，一套房子的总价968万。
房龄25年，居住环境差，如果没有学位加持，会有人为其买单吗？
结
深圳追涨学区房是事实，但公立教育资源稀缺也是事实。
目前实行的“大学区”能否降温深圳学区房，争议颇多，主要争议深圳教育“患寡”而非“患不均”。
那么深圳应该如何破局？
我们认为除了保证现有的资源外，未来可能是发挥市场功能的时候了，比如私立学校。
重金之下必有匹夫。
对于校方来说，私立学校老师待遇更上了，师资力量就跟上了。
对于家长来说，“大学区”不稳定，自然会流出一部分就读私立学校。
能够花几千几百万买学区房，自然也不会吝啬几十万的学费读私立。
至于能否治标治本，还需市场的进一步反映。
