万科未来星光：153-4048-8122（同\/）
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今天要说这个盘让我很头痛，从地段及总价上看都没有明显优势，却卖的还可以，导致思路完全无，一直在想是哪里出了问题。
所以今天就把这个楼盘的基本情况说出来，等把问题解决了再详细讲。
这个楼盘就是位于金山大道和金开大道交汇处的万科未来星光。
从这张图上可以看得出来它紧邻金兴大道，周边还是待出让的土地，距离高义口站约1.5公里，距离园博园站直
线距离也在1.5公里左右；
地段西侧有一块中学教育用地，根据周边土地出让情况看，短期内不会动工建设，所以教育也不具备任何优势。
购物更是如此，自身会有一些底商，中低频消费需要依赖悦来或者鸳鸯。
从外部条件看，它虽然距离鸳鸯近，后期会和北辰悦来壹号、国博城连成一片，但就目前的情况看，还属于要啥
啥没有，未来也没太多期待。
从地段条件上看远不如生态城那几个盘，龙樾生态城、御璟悦来、江山雲出等。
看看土地。
整块地拿地时间为2019年5月29日
占地面积：117亩
容积率：1.5
楼面价：9653元
溢价率：9.2%
在限价的背景下，这块地的土方量又非常大，做高周转几乎不可能。再加上悦来版块刚改产品供应量那么充足，
万科金开悦府卖的一直不怎么好，很难理解万科为什么还要拿这块地。
全为板式洋房，并且只有一个户型。
从排布方式上看，临近金兴大道一侧需要一排房子做挡墙，地块比较小，做了围合式布局。
另一块地根据地块条件做了45度排布，非正南正北，在使用上并影响不大，日照时间稍微长一点。
地块本身没有限高，全排布洋房能实现均好型，但是向上的空间利用会弱很多，更多考虑在于避开金兴大道的噪
音影响。
星光森林、森林公园的横厅设计在这个楼盘没有使用，竖厅设计，这不是万科近两年的风格。
这更多是基于差异化的角度来做，现在市面上最常见的就是T4的横厅，排布两个户型：套内85左右的三房以及
套内100左右的四房，而板式三房算是稀缺产品。
对于面积比较小的户型来说，竖厅的舒适度相对横厅会高一些，特别是套内85平的户型。
这个户型在竖厅的基础上把赠送面积用在了阳台上，大大增强阳台的功能性。
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今天要说这个盘让我很头痛，从地段及总价上看都没有明显优势，却卖的还可以，导致思路完全无，一直在想是哪里出了问题。
所以今天就把这个楼盘的基本情况说出来，等把问题解决了再详细讲。
这个楼盘就是位于金山大道和金开大道交汇处的万科未来星光。
从这张图上可以看得出来它紧邻金兴大道，周边还是待出让的土地，距离高义口站约1.5公里，距离园博园站直
线距离也在1.5公里左右；
地段西侧有一块中学教育用地，根据周边土地出让情况看，短期内不会动工建设，所以教育也不具备任何优势。
购物更是如此，自身会有一些底商，中低频消费需要依赖悦来或者鸳鸯。
从外部条件看，它虽然距离鸳鸯近，后期会和北辰悦来壹号、国博城连成一片，但就目前的情况看，还属于要啥
啥没有，未来也没太多期待。
从地段条件上看远不如生态城那几个盘，龙樾生态城、御璟悦来、江山雲出等。
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整块地拿地时间为2019年5月29日
占地面积：117亩
容积率：1.5
楼面价：9653元
溢价率：9.2%
在限价的背景下，这块地的土方量又非常大，做高周转几乎不可能。再加上悦来版块刚改产品供应量那么充足，
万科金开悦府卖的一直不怎么好，很难理解万科为什么还要拿这块地。
全为板式洋房，并且只有一个户型。
从排布方式上看，临近金兴大道一侧需要一排房子做挡墙，地块比较小，做了围合式布局。
另一块地根据地块条件做了45度排布，非正南正北，在使用上并影响不大，日照时间稍微长一点。
地块本身没有限高，全排布洋房能实现均好型，但是向上的空间利用会弱很多，更多考虑在于避开金兴大道的噪
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星光森林、森林公园的横厅设计在这个楼盘没有使用，竖厅设计，这不是万科近两年的风格。
这更多是基于差异化的角度来做，现在市面上最常见的就是T4的横厅，排布两个户型：套内85左右的三房以及
套内100左右的四房，而板式三房算是稀缺产品。
对于面积比较小的户型来说，竖厅的舒适度相对横厅会高一些，特别是套内85平的户型。
这个户型在竖厅的基础上把赠送面积用在了阳台上，大大增强阳台的功能性。
