2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》已正式实施，之前的9部法律如《物权法》等法律已经同时被废止。“中国人在特殊时刻有了民法典，将给我国带来重大改变，标志着中国终于迎来了‘民法典’时代。”
在物权和物业管理方面，首先首当其冲受到影响的是“业主共同决定”以及衍生的“业主大会决定”，众多业内人士解读为“业主大会的门槛提高了”，也即是业主参加业主大会的比例提高了。根据《中华人民共和国民法典》“第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
笔者是美居社区业主大会电子投票平台的创始人，2013年就从事业主大会电子投票的研究和研发，至今已经第8个年头，可谓是中国业主大会电子投票的先驱践行者，实际组织业主大会采用电子投票方式全国达到双过半最多的业内人士，个人认为：民法典将普通业主大会的参会门槛由“双过半”提高到“双三分之二”，现实中一个业主在多个小区有房不在少数（一般一家只常住一套房），部分小区租户和空置的比例并不低，小区业主大会在召开到投票率超过全体业主50%后往往增加1%参与率都较困难，这就导致了只采用传统的纸质征求意见方式根本无法采集到足够双三分之二的业主选票，从这个意义上来讲是提高了门槛。特别是对租户或空置房较多、开发商未售或自持房产较多的小区无疑是雪上加霜。由此民法典正式实施后无疑对全国80%小区的业主大会召开会产生重大影响，如果不采取电子投票，将会导致全国一半以上的小区业主大会面临召开失败或难以组织。同时，预计全国召开失败的业主大会会议将达到40%左右（以前这一比例在10%左右）。
另外从议项通过的门槛比例来看，对不能使用”未投票计入多数票“规则的城市，议项赞同票通过的比例门槛降低了，仅参与人数的一半赞同就可以通过该议项，容易形成业主大会会议的决定。而对能使用”未投票计入多数票“规则的城市，议项赞同票通过的比例门槛本身已经很低，而参与门槛提高了往往是主要的困难。民法典时代，再采用”未投票计入多数票“已经毫无意义，综合来看，对多数小区而言，业主大会召开门槛是提高了。
顺便提一下，在2021年1月1日之后召开的业主大会会议，已经不能适用物权法条款，应适用民法典条款。原因很简单，民法典和物权法就业主大会召开程序方面没有根本意义上的矛盾，同时依据上位法优于下位法原则，虽各省、市物业管理条例未进行调整，个人认为不妨碍适用民法典条款。
那么民法典正式实施以后，业主大会怎样才能召开成功呢？
建议一、在业主大会议事规则里加入“经送达表决票但在业主大会召开期间仍未投票业主视为弃权票”，也即是参会沉默者视为弃权票。把沉默约定为弃权，是否合法呢？《民法典》第140条规定：“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”；第134条第2款规定：“法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立”。根据以上两点，因此业主大会会议通过业主大会议事规则将沉默约定为弃权，因此是合法的！
建议二、业主委员会在选举成立后的履职过程中，需要更加规范的运行，加强业委会日常工作宣传，倡导公开透明，依法依规，同时应尽量避免业主不团结或业主较大质疑情形，切实做好业主民意的代表，切实做好小区共有物权管理提升服务，打造共治共建共享的小区治理格局。
建议三、采用电子投票和纸质征求意见相结合的方式。电子投票具有能跨越时间和空间的限制，而且能由业主本人直接作出意见的优点，减少了委托投票的麻烦和不严谨。
要注意选择专业的、可以信赖、严谨的电子投票平台，这里推荐在此领域内已沉淀7年的美居业主大会微信投票平台。目前有些电子投票平台非常不严谨，漏洞比较大，投票效率低下，投票率低（大多数投票率实际只有10%多一点），良莠不齐，在将来业主大会召开后面临的查票环节或者被诉讼环节，很容易被反对的业主找出问题而败诉，风险性极大。虽然看起来都是电子投票平台，但差异性是很大的。多渠道获悉哈尔滨市、南京市和合肥市多个小区都发生过选用不规范、差的电子投票平台业主大会召开失败的案例。
美居业主大会微信投票平台，具有以下优点：
（1）沉淀7年，平台使用比较成熟，系统漏洞少；
（2）平台严格按法律法规设计；
（3）真实性、准确性全国应属第一，推广6年多时间里，面临的6次反对业主诉讼全部胜诉（提醒：没有经过法律诉讼胜诉验证的平台提醒要慎用），并在多个小区遇到政府多次调查，选票全部真实；美居电子选票准确性已经超过纸质选票；
（4）专业研发，投票效率全国应属第一，投票便捷程度应属全国第一，业主投票太方便了；
（5）投票率应属全国第一；
（6）全国唯一的能帮助70%左右小区全程零上门完成业主大会会议民法典门槛的平台，并已提前实现。在2021年之前的业主大会会议表决采用美居业主大会微信投票平台案例中，有80%左右的小区超前实现了双三分之二的表决，提前实现了民法典的门槛，最高投票率罕见达到了全体业主双91%。
(7)成功挽救了不少业主大会自行召开失败的小区如南京市某大型小区前面召开三次业主大会均遭遇失败，第四次和第五次采用美居业主大会微信投票平台，均获得成功。美居投票目前召开业主大会成功率100%。
无疑，有了美居业主大会微信投票平台的保驾护航助力，民法典的门槛将不再成为难题。美居投票，让天下没有难开的业主大会!
