兑现自己的承诺，年后把剩余的的楼盘写完。
一、前言
绿城，是一块大众认可牌子，这个得承认，而且是走量开发商里能有溢价的牌子，在二线以上城市，绿城普遍比周围要贵，回头客很多，老客户复购率，远超其他品牌（我指的走量的开发商，不是品质盘开发商）。随便举个例子，济南绿城玉兰花园，普遍比周边楼盘贵2000，其实也没多大的硬优势，就那样吧。如果说其他开发商是8块钱的手擀面，那绿城是10块钱的那种。
但是这个牌子不能迷信，因为买的始终是房子，不是牌子，任何品牌都有负面新闻，你可以自己百度百度，不用出山东就有很多，不信试试。
一二线以下城市，绿城普遍轻资产输出，我觉得关注房子本身就好，宋卫平更希望认可的是他家的房子。
二、项目位置及交通
项目位于北辛东路与于岗路交叉口，凤凰乐园东侧，滕州的东北，高铁新区。
交通方面，北辛路摆在门口了，是最大的交通优势。经常出差或者自驾出行的话，挺方便，到高速口大约三分钟。

三、周边环境及配套
关于周边环境，我多说几句。很多人来到这里，第一感觉就是偏僻，但是你仔细看看地图，这个位置实际上不算很偏，但是为什么有这种感觉呢？看下图

一是，这个片区割裂感十足，有路不成网，往北对你没多大用，往南没有方便的干道，第一眼看，高速，省道，市内道路纵横交错，对日常生活有用的却不多。整体上有一种把你推出城外的感觉。
二是，京台高速两侧，判若两个天地，你承认不承认都是这种感觉——谁家挨着高速路，就是城边的感觉。片区配套，还有挺长的路要走。
商业配套，万达先别提了，我觉得万达这种不算配套，谁的生活需要天天万达？不如菜市场来的实在。这个片区更多的依赖于后期供销地块的商业配套，大约6000平米。
教育配套，这种盘我不知道重视教育的客户有多少，但是确实有年轻客群购买，项目周边有教育用地，位于明月江南北侧，九年一贯制学校，预计项目交付时候应该会建好。
四、 小区品质
项目由6栋洋房和73栋别墅组成，3栋11层，1栋9层，2栋7层。新中式风格，这点倒是继承了绿城的传统风格。整个片区总计400多户，去掉别墅，大约还有270多户。容积率1.3，低密度改善盘无误。
产品面积从90到148平米，户型都不错，如果按整体来评价，应该是户型方面平均得分最高的楼盘。值得一提的是5#6#，107平米三室户型顶楼，赠送20平米露台，不绑定车位。



除了腰线层（造型）三层，其他标配落地窗，这点好，高层现在不准做落地窗了。落地窗好啊，舒服，大气，阳光裹着你的感觉，尤其是冬天的午后，惬意。
公摊方面，比如5号楼一梯两户三个单元，公摊14%-16%。130户型套内112平米左右，140户型套内119平米左右，公摊我就不细算了，非常低的，秒杀那种公摊30%的高层。
物业费1.98，在滕州这算高的了，我觉得还行，一分钱一分货。注意，绿城物业本身是非常不错的物业，和万科都属于有品牌溢价的物业。但是绿城经常在地方合资一个物业公司，这种就不能算绿城亲儿子物业了，服务质量我不能说一定不好，但是，要有心理准备。
不利因素，我觉得最大的应该是门口道路的噪音污染了，实在是近。
五、价格及交付时间
价格11000左右，低楼层不到11000，三楼比较低，107户型顶楼单价最高，办完大约133-140万了。
交房时间2022年底、2023年初，这个交房周期太长了，现在都封顶了，匪夷所思，只可能是要求整体交付的原因。
六、购买建议
养老选小，自住选大，140最实用。
七、总结
滕州市面上在售唯一改善盘，虽然很勉强，但是确实是这样。不要提那种高低配的楼盘，那种不算。在没有居住高品质楼盘面世的情况下，低密度是硬指标。房子大，只是改善的一个方面。这就是为什么很多楼盘面积越大越便宜，这就是刚需盘的特点。记住一句话，真正的品质改善盘，面积越大越贵。以后我会写一篇科普文章，给大家慢慢讲讲。
项目整体户数不多，这种慢慢卖肯定能卖完，虽然我去的时候能感觉到改善客户难找，肯定剩余不止那几套。
在产品设计阶段，还是很保守的，没有那种超大面积，改善盘的骨架刚需盘的身子（户型面积），应该还是考虑到贴近市场需求，担心去化难度大。但是户型设计整体很好，这个挺不错，外地的绿城垃圾户型很多，所以滕州的还真不错。有个典故叫刘姥姥进了大观园，我想反着说的话，仿佛更能评价蓝城这个项目，好牌子进了小县城，也得放下身段弄点接地气的产品。这点其实挺对的，太激进的话，可能不仅是先驱，还是先烈了。
买这里，就要做好配套慢的准备，最好的一种结果是，未来几年，当你晚上喝完酒代驾回家的时候，给师傅家住哪后，肃然起敬，“呦呵，哥你住富人区啊”——当然，现在还不行，慢慢来吧。
完。